Sąsiad nie grzeje i kradnie ciepło. Oto, co można z nim zrobić

Na forach internetowych można znaleźć wiele wpisów osób proszących o pomoc w sprawie sąsiadów kradnących ciepło. Pytają one czy jest jakiś sposób na to, by zmusić taką osobę do włączania kaloryfera w sezonie grzewczym.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, stanowi, że temperatura w "pokojach mieszkalnych, przedpokojach, kuchniach indywidualnych wyposażonych w paleniska gazowe lub elektryczne, pokojach biurowych, salach posiedzeń" powinna wynosić +20 st. C, a w łazienkach +24 st. C. Jest to ogólny przepis dotyczący warunków technicznych budynku i instalacji. 

Spółdzielnia może jednak w drodze uchwały narzucić mieszkańcom minimalny limit zużycia ciepła i w ten sposób "przymusić" ich do ogrzewania lokali i utrzymywania odpowiedniej temperatury. Właśnie taki limit ciepła w sezonie grzewczym wprowadziła w 2013 roku jedna z łódzkich wspólnot. 

Dokument zobowiązał właścicieli "do poniesienia kosztów centralnego ogrzewania stanowiących równowartość minimum 10 GJ na lokal za sezon grzewczy, plus koszty stałe". Z uchwałą nie zgodziła się jedna z mieszkanek. Zaskarżyła ją, ale sąd w Łodzi stanął po stronie wspólnoty oraz pozostałych mieszkańców. Jak czytamy w aktach sprawy - po legalizacji ciepłomierzy we wskazanym lokalu doszło do spadku poboru ciepła.

"Określona w uchwale wartość na poziomie 10 GJ jest bardzo mała, biorąc pod uwagę wskazania liczników w innych lokalach w kamienicy, a także to, że przed legalizacją ciepłomierzy w 2007 roku także w lokalu powódki występowało wyższe niż 10 GJ zużycie ciepła. W sezonach grzewczych przypadających na okres pomiędzy 2004 a 2007 rokiem zużycie ciepła w lokalu powódki wynosiło średnio 12,5 GJ na sezon, a po dokonaniu indywidualnej legalizacji - średnio 0,8 GJ na sezon (łącznie za okres 2007-2013 wyniosło 4,882 GJ)" - wskazała wspólnota.

Powódka tłumaczyła, że ogrzewa mieszkanie w inny sposób - poprzez korzystanie z piekarnika podczas pieczenia i gotowania na gazie. Ponadto wymieniła w mieszkaniu okna i zamatowała podwójne drzwi wejściowe. Mówiła również, że nie lubi kiedy w mieszkaniu jest za ciepło, a temperatura w pomieszczeniach nie spada poniżej 18 st. C. Sąd zauważył jednak, że w efekcie mniejszego zużycia w mieszkaniu kobiety, pozostali lokatorzy zużywali go więcej. Podparł się przy tym opinią biegłego, który orzekł, że przy temperaturze 18 st. C, zużycie ciepła w jej mieszkaniu powinno wynieść 31,66 GJ, a nie 10 GJ. Wspólnota dokonała więc rozlicznie na jej korzyść.

"W stanie faktycznym niniejszej sprawy, zachowanie powódki utrudniało innym współwłaścicielom korzystanie z nieruchomości wspólnej, do której należy system centralnego ogrzewania, w ten sposób, że część lokatorów zmuszona była ponosić wyższe opłaty za zużycie ciepła. Oznacza to, że działania powódki pozostają poza granicami przysługującego jej prawa, godząc w interes ogółu i zasady współżycia społecznego. W tych okolicznościach, pomimo że subiektywnie rzecz ujmując, zaskarżona uchwała narusza majątkowy interes powódki, należy stwierdzić, iż nie jest to naruszenie, które uzasadniałoby jej uchylenie" - stwierdził sąd. 

Kwestią kradnących ciepło sąsiadów zajął się także w 2020 roku Sąd Najwyższy. Stało to się na skutek skargi nadzwyczajnej Prokuratora Generalnego. Izba Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych odrzuciła ją z uwagi na brak spójnego uzasadnienia. 

W tym przypadku powód pozwał w 2016 roku spółdzielnię o zapłatę nadpłat w rozliczeniach kosztów ogrzewania w jego mieszkaniu za okres od 2010 do 2015 roku. Wskazał, że w okresie grzewczym odkręcał tylko grzejnik w kuchni.

Sąd po rozpoznaniu sprawy zgodził się z poprzednimi instancjami oraz pozwaną spółdzielnią, orzekając, że "cechą charakterystyczną instalacji centralnego ogrzewania w budynkach z okresu lat 70. i 80. jest to, że część tej instalacji jest wspólna dla wielu mieszkań i dostarcza do nich ciepło poza głównym źródłem ciepła dla lokatora, jakim są grzejniki w jego mieszkaniu". W dalszej części wskazano, że "nawet w razie zakręcenia zaworów termostatycznych przez lokatora, jego lokal nadal będzie ogrzewany ciepłem z sąsiednich lokali".

"Powód świadomie rezygnując z ogrzewania czterech pomieszczeń w mieszkaniu poprzez zakręcenie grzejników, [...] korzystał z ciepła dostarczanego przez nieopomiarowaną część instalacji przez sąsiednie, ogrzewane pomieszczenia. Ciepło dostarczane do lokalu w taki sposób nie jest zwolnione od opłaty, pozwana miała więc prawo oczekiwać od powoda partycypacji w kosztach tego ciepła" - stwierdzono.

Co więc zrobić w przypadku, kiedy mamy podejrzenie, że sąsiad "kradnie" nam ciepło? Zapytaliśmy o to adwokat Małgorzatę Durlej-Piotrowską. 

- Jeśli mamy takiego sąsiada, warto zgłosić się do wspólnoty mieszkaniowej w celu uzyskania pomocy, zwłaszcza że taki sąsiad, który nie grzeje, nie oddziałuje tylko na nasz lokal, ale na wszystkie lokale dookoła - wyjaśnia Durlej-Piotrowska i dodaje, że wspólnota może podjąć walkę z takim lokatorem.

- Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048,), właściciel jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie. W sytuacjach nadzwyczajnych może znaleźć zastosowanie art. 16 ust. 1 Ustawy o własności lokali, zgodnie z którym jeśli właściciel przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Takie sprawy mogą być również rozstrzygane na drodze sądowej - tłumaczy adwokat i wskazuje na przywołaną na początku artykułu sprawę z Łodzi.

- Sąd przyznał rację wspólnocie, gdyż oszczędności kobiety odbywały się kosztem innych osób - wskazuje Durlej-Piotrowska. Zwraca również uwagę na to, że wspólnota mieszkaniowa może w drodze uchwały ustalić minimalną stawkę opłaty za ogrzewanie lokalu niezależnie od zużycia ogrzewania.

- Uchwała taka może jednak być podjęta wyłącznie w sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa pośredniczy w rozliczaniu kosztów ogrzewania pomiędzy właścicielami lokali a dostawcą energii cieplnej. Taka sytuacja ma miejsce, gdy wspólnota korzysta z centralnej instalacji c.o. Jeśli jednak instalacja ta nie istnieje lub dotyczy wyłącznie części wspólnych, a właściciele lokali korzystają z indywidualnych źródeł ogrzewania, wspólnota nie ma możliwości uchwalać regulaminu rozliczania ciepła ani ustalać minimalnych kosztów ogrzewania. W takich okolicznościach wspólnota nie może podejmować działań, z wyjątkiem skorzystania w ostateczności z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, o czym było już powyżej - zaznacza. 

Właściciele lokali nadal mają jednak możliwość dochodzenia swoich praw. - Mogą interweniować indywidualnie, gdyż niedogrzewanie lokalu przez sąsiada można uznać za pośrednią immisję, zakłócającą korzystanie z nieruchomości. Właściciele mają prawo powołać się na art. 144 kodeksu cywilnego, który nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad przeciętną miarę, oraz na art. 222 § 2 kc, pozwalający żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaprzestania naruszeń - wyjaśnia Durlej-Piotrowska i dodaje, że jeśli działania sąsiada spowodowały wymierne straty, na przykład wyższe koszty ogrzewania, właściciel lokalu może dochodzić odszkodowania na podstawie art. 415 kc. - W takim przypadku musi udowodnić winę pozwanego, poniesioną szkodę (zarówno jej zaistnienie, jak i wysokość) oraz związek przyczynowy między działaniem sprawcy a powstałą szkodą - zaznacza. 

Hanna Sidorska