Deweloperzy przyśpieszą z budową mieszkań? Prezes Unibep wskazuje, kiedy może to nastąpić

• Kredyty 2 proc. spowodował gwałtowny wzrost popytu na mieszkania. Na to, żeby znów deweloperzy zaczęli budować i wypuszczać na rynek więcej mieszkań potrzeba 12-18 miesięcy. To będzie miało wpływ na ceny.
• Technologia modułowa pozwala na niemal błyskawiczne stawianie całych budynków i bloków. Dlaczego Polacy się jeszcze do niej nie przekonali? Dariusz Blocher, prezes Grupy Unibep tłumaczy z czego to wynika.
• Sytuacja w sektorze budowlanym jest trudna. Krótkoterminowo mamy duży problem i to się może odbić na kondycji 220 tys. firm.

Technologia modułowa znacznie skraca czas stawiania budynków. Jest popularna między innymi w Skandynawii, a w Polce nie. Jednym z kilku obszarów działalności Grupy Unibep jest właśnie budownictwo modułowe. Zapytaliśmy prezesa Dariusza Blochera o to dlaczego na naszym rynku ta technologia jest rzadko wykorzystywana. 

 -  Budownictwo modułowe to 10 proc. naszych przychodów. Zajmujemy się tym mniej więcej 10 lat i rzeczywiście pierwszymi rynkami, na których zaczęliśmy działać, była Skandynawia, czyli Szwecja, Norwegia, Dania. Jesteśmy obecni też na rynku niemieckim, ale również w Polsce. To pokazuje, że nie tylko Skandynawowie myślą o tej technologii, Polacy też - odpowiada Dariusz Blocher, prezes Grupy Unibep w rozmowie z Interią podczas Forum Ekonomicznego w Karpaczu.  

Co do relatywnie niskiej skali jej wykorzystywania, wskazuje na charakterystykę tej technologii: jej zalety, ale także pewne ograniczenia. - My budujemy bloki wielomieszkaniowe do 8 kondygnacji, w technologii szkieletowej i cały pomysł polega na tym, żeby w fabryce wybudować moduł mieszkaniowy, a on może mieć nawet kilkadziesiąt metrów kwadratowych. Zaletą takiego budowania powinna być przede wszystkim jakość i dokładność, bo budujemy to mieszkanie w fabryce, a nie w warunkach rzeczywistych. Do tego dochodzi szybkość wykonania, a potrafimy postawić blok w 12-16 tygodni, jeśli jest przygotowany fundament i klatka schodowa - tłumaczy nasz rozmówca. Podkreśla też efektywność energetyczną. - To jest technologia przyszłości, ale ona dzisiaj z jakiegoś powodu nigdzie w Europie nie jest w stanie się przebić. Jest relatywnie droższą technologią, czyli metr kwadratowy kosztuje trochę więcej - tłumaczy.

Wskazuje jednocześnie na jeszcze jedną ważną różnicę, która powoduje, że na razie nie jesteśmy oswojeni z tym rodzajem budownictwa. 

-  My dostarczamy gotowe mieszkania, czyli wyposażone w podłogę w kuchni, w trwałą zabudowę, w płytki w łazienkach. No i nie wszyscy tego oczekują, zwłaszcza Polacy, bo lubimy sami wykańczać mieszkania, ale społeczne budownictwo mieszkaniowe tak zwane SIM (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe - red.) już ogłaszają przetargi w tej technologii. Wykonaliśmy też w ten sposób przedszkole. To jest technologia przyszłości, ale do tego czasu firmy muszą dotrwać, bo generalnie na tym biznesie nie zarabiamy - mówi Dariusz Blocher.

Pytany o to czy w Skandynawii modułowo chcą budować inwestorzy prywatni czy publiczni tłumaczy, że to zależy od typu inwestycji. - W Szwecji i projekt hotelowy w Danii, to są prywatni deweloperzy. Jeśli chodzi o rynek niemiecki to tam już mamy i typowego dewelopera jako inwestora i samorząd. W Polsce to są spółdzielnie lub przedszkola i to są samorządowe inwestycje, więc to portfolio jest bardzo zróżnicowane - mówi. Dodaje, że to wymaga jednak obecnie dofinansowania i wspierania jak teraz w Niemczech, gdzie tego typu zabudowa to jest rynek około 14 miliardów euro. To przyspiesza proces przekonywania mieszkańców by tak budować. Ja generalnie wierzę, że prefabrykacja i budownictwo modułowe to przyszłość. Za 20, może 30 lat, to będzie coś, z czego będziemy korzystali na dużo większą skalę niż dzisiaj - mówi Dariusz Blocher.

Jak dodaje, ta technologa ma pewne ograniczenia dla użytkownika, a są też pewne bariery mentalne i stereotypy.

- Polacy chcą mieć dopasowane do siebie mieszkania, każde inne, a to nie pomaga technologii modułowej, bo tam mamy standaryzację. My budujemy w technologii drewnianej, a to też wymaga pewnego przygotowania mentalnego. Cena jednostkowa na początku jest wyższa, a w Polsce w dalszym ciągu rządzi cena, bo ta "cena czyni cuda"  tu i teraz. Nie patrzymy jaki jest koszt życia produktu w okresie 30 czy 35 lat, więc jest wiele tych elementów, które wpływają na decyzje Polaków, ale myślę, że młode pokolenie będzie w większym stopniu zwracało uwagę na ekologię - dodaje.

- Na takie standardy jak efektywność energetyczna, na emisję śladu węglowego, który będziemy za chwilę wszyscy raportowali. Dlatego uważam, że to się będzie zmieniało, ale zajmie to jednak trochę więcej czasu, niż się spodziewaliśmy. Stąd też wiele firm myśli o konsolidacji tego rynku, bo każdy zainwestował w tą branżę, a jednak ta stopa zwrotu nie następuje tak szybko, jak się tego spodziewano kilkanaście lat temu - tłumaczy prezes Unibud.

Jak dodaje, najszybciej może być wykorzystywana w takich inwestycjach jak hotele, budynki użyteczności publicznej, ale także rynek mieszkań na wynajem, przedszkola czy domy opieki. 

Pytany o tzw. kredyt 2 proc, szef Unibud pozytywnie ocenia ten program ze względu na to, że zwiększa zapotrzebowanie na mieszkania i umożliwia ich kupno tym, których nie stać na relatywnie drogi kredyt, ale podkreśla, że mieszkalnictwo musi stać na kilku filarach.

- Powinniśmy patrzeć na sektor mieszkaniowy kompleksowo i nie tylko pomagać tym, którzy kupują, ale też robić wszystko, żeby deweloperzy mogli budować więcej mieszkań i szybciej, a tu akurat procedury nam nie pomagają. Średni czas budowy mieszkania wydłużył się z jednego roku do dwóch, czy z dwóch do trzech lat. Powinniśmy rozwijać budownictwo na wynajem, a także mieszkania socjalne, bo 15 proc. Polaków nie stać ani na wynajem ani na kupno. Więc ta polityka powinna być bardziej kompleksowa i spójna. Natomiast chwilowo oczywiście "kredyt 2 proc." nam pomoże - mówi szef Unibep.

Na pytanie czy uda się szybko dostarczyć więcej mieszkań na rynek, by podaż nadążyła za popytem, który gwałtownie rośnie po uruchomieniu rządowego programu, nie ma dobrych wiadomości dla kupujących.

-  Nie, bo jednak czasy COVID, czasy wojny na Ukrainie, drogiego kredytu i wysokich stóp procentowych spowodowały, że deweloperzy rozpoczęli o prawie połowę mniej nowych inwestycji, czyli wystąpili z wnioskami. Tego procesu chociażbyśmy bardzo chcieli, nie da się przyspieszyć. W Unidevelopment, czyli w naszej części deweloperskiej sprzedajemy około 600 mieszkań i ja bardzo chciałbym uruchomić więcej projektów, ale nie jestem w stanie tego zrobić z powodów administracyjnych, protestów sąsiadów, decyzji środowiskowych. Wielu rzeczy, które deweloper musi dzisiaj wykonać, żeby mieszkania wypuścić na rynek, więc nie mam dobrych wiadomości - mówi Dariusz Blocher. Jednocześnie dodaje, że sytuacja się poprawia, bo dane GUS za lipiec są już bardziej korzystne, choć nadal dynamika jest ujemna i jest 25 proc. mniej oddawanych mieszkań, ale wcześniej to było 35 proc. mniej. Widać, że idziemy do góry, ale niestety potrzebujemy na to 12, może 16, a może 18 miesięcy, co pewnie będzie miało jakiś wpływ na ceny, bo jak produktu jest mało to generalnie te ceny rosną.

Pytany o rekomendacje dla rządzących o to, co by mogło przyspieszyć ten proces i poprawić sytuację z korzyścią dla deweloperów i klientów, wskazuje kilka, między innymi by popracować nad rozwiązaniami planistycznym, ponieważ proces uzyskiwania decyzji administracyjnych trwa zbyt długo, a odwołania zajmują bardzo dużo czasu.

- Może przykładowo na parkingi podziemne w dużych inwestycjach mieszkaniowych nie jest jednak potrzebna decyzja środowiskowa. Potrzebne jest wspieranie mieszkań na wynajem, może REIT -y powinny pojawić się w Polsce, czyli  fundusze, w których będziemy wszyscy jako Polacy inwestowali, a nie tylko duże organizacje. Do tego potrzebna jest cała sfera pomocy samorządom w zakresie mieszkań socjalnych, bo w Polsce naprawdę generalnie 500-600 tys. mieszkań i myślę, że ze 100 tys. mieszkań stricte socjalnych, tanich, które powinny być budowane przez gminy, ale gminy dzisiaj nie mają pieniędzy, więc trzeba im je dać - wymienia. Jak dodaje, nie jest tak, że nic się w tej materii nie dzieje, bo są prowadzone różne działania, ale jeśli chcemy zrobić taki nagły skok, to trzeba zrobić więcej rzeczy naraz - mówi Dariusz Blocher.

Jego zdaniem obowiązek ogólnych planów zagospodarowania przestrzennego pomoże, bo po ich wprowadzeniu deweloperom realizację swoich celów. - Będziemy wreszcie wiedzieli, co my możemy zgodnie z planem wybudować, bo dzisiaj to jest takie tak zwana WZ-ka czyli warunki zabudowy. Natomiast jak jedziemy przez duże miasta, to widać, że gruntów jest dużo, tylko mają nieuregulowany status, zwłaszcza roszczeń reprywatyzacyjnych i to jest problem, który powinien być rozwiązany, a nie jest - mówi rozmówca Interii.

Jego zdaniem ważny jest też kierunek czyli decyzja czy my chcemy rozlewających się miast czy też bardziej stawiamy na centra, ale wówczas budujemy do góry. Jak wskazuje, dziś średnia cena gruntu w dużych miastach rośnie i już stanowi 25-30 proc. wartości mieszkania.

Pytany o kondycję sektora budowlanego mówi, że długoterminowo jest dobra, ale w krótkim terminie jest dużo gorzej. - Jeżeli patrzymy na produkcję budowlano-montażową w całości, to na w 70 procentach jest rozwijana ze środków publicznych, czyli sytuacja zależy od tego, czy mamy środki na inwestycje czy nie, więc oczywiście środki z KPO i środki unijne są nam panicznie potrzebne - podkreśla. Jak dodaje, w dalszym ciągu jesteśmy w lepszej sytuacji niż kraje ościenne, ale mamy dynamikę ujemną i na koniec roku raczej będziemy mieli recesję. W efekcie, firmy będą walczyły bardzo ostro o kontrakty i będą składały bardzo nierealistyczne ceny, co spowoduje, że przy rosnących kosztach materiałów i robocizny będziemy mieli wszyscy duży problem. Uruchamiajmy więc inwestycje. Perspektywa dla Polski i dla polskiego budownictwa jest bardzo korzystna, ale długoterminowo, bo mamy tysiąc miliardów złotych do wydania na różnego rodzaju megaprojekty związane z energetyką, transformacją energetyczną, infrastrukturą, atomem i generalnie budowaniem kolei i dróg. Tylko, że krótkoterminowo mamy duży problem i to się może odbić na kondycji 220 tys. firm. Za 5 miesięcy tego roku upadło trzykrotnie więcej firm budowlanych niż w analogicznym okresie zeszłego roku. I to jest sygnał, na który powinniśmy zwrócić uwagę - mówi Dariusz Blocher, prezes Grupy Unibep.  

Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz