Mieszkaniometr Interii. Ostry spadek popytu na nowe mieszkania

Listopad w kontekście "mieszkaniówki" upłynął przede wszystkim pod znakiem kolejnego wzrostu stóp procentowych NBP. Tym razem była to mniej zaskakująca, ale jednocześnie znacznie większa podwyżka. Aż o 0,75 punktu procentowego wzrósł bowiem poziom referencyjnej stopy procentowej NBP, która jest mocno powiązana z WIBOR-em i oprocentowaniem nowych "hipotek". Taka zmiana oczywiście nie pozostanie bez wpływu na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i zdolność kredytową. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl i GetHome.pl zwracają uwagę, że na rynku mieszkaniowym działo się jednak nieco więcej.

- W listopadzie 2021 r. na sześciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź i Poznań) deweloperzy sprzedali łącznie 3534 mieszkania, czyli o 2 proc. mniej niż w październiku. Zwracamy jednak uwagę, że sytuacja popytowa w poszczególnych miastach była bardzo zróżnicowana. Przykładowo krakowscy deweloperzy znaleźli nabywców na 884 mieszkania, czyli aż o 43 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Warto podkreślić, że listopadowy wynik sprzedażowy w Krakowie był najlepszy od rekordowego w tym roku marca - tłumaczy Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Wyższą sprzedażą w listopadzie mogą się pochwalić także deweloperzy z Łodzi (wzrost o 8 proc.). Natomiast w pozostałych miastach odnotowaliśmy spadki. Przy czym w Poznaniu tąpnięcie popytu wyniosło aż 36 proc.! W Katowicach ubyło 19 proc. kupujących, we Wrocławiu - 12 proc., a w Gdańsku - 4 proc.. Także warszawscy deweloperzy nie mieli powodów do zadowolenia. Sprzedali bowiem niespełna 1,2 tys. mieszkań, co było wynikiem o 9 proc. gorszym od październikowego.

Listopad był drugim miesiącem, w którym wzrost cen wyraźnie wyhamował. Na przykład w Katowicach średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów spadła o 5 proc. W Gdańsku i Łodzi średnia utrzymała poziom z października, zaś we Wrocławiu, Warszawie i Krakowie wzrosła o 1-2 proc. W listopadzie Poznań był jedynym miastem, w którym odnotowaliśmy bardzo duży, bo wynoszący aż 6 proc. wzrost średniej ceny mieszkań.

Od początku roku, największy wzrost średniej ceny nowego metrażu (o 24 proc.) odnotowaliśmy w Łodzi. W Gdańsku i Wrocławiu mieszkania podrożały średnio aż o 20 proc., zaś w Poznaniu i Warszawie o odpowiednio: 14 proc. i 13 proc.. Najmniej, bo o 9 proc., wzrosła średnia cena metra kwadratowego w Krakowie.

O zainteresowaniu ofertą deweloperów z sześciu największych miast, więcej może powiedzieć poniższy wykres. Prezentuje on zmiany wskaźnika popytu na mieszkania od grudnia 2020 r. do listopada 2021 r. Analizowany wskaźnik popytowy informuje, jak duży udział w łącznej ofercie nowych mieszkań miały lokale sprzedane przez deweloperów w danym miesiącu. Łączna oferta nowych mieszkań z danego miesiąca uwzględnia zarówno "M", które właśnie się sprzedały, jak i lokale pozostające na rynku.

Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl "w listopadzie był widoczny dalszy spadek zainteresowania ofertą inwestorów mieszkaniowych. Znaczącą dodatnią zmianę odnotowano tylko w przypadku Krakowa. Wydaje się jednak, że raczej nie jest to zapowiedź dłuższego trendu. W tym kontekście warto zwrócić uwagę chociażby na spadek zdolności kredytowej krakowian i dostępności cenowej tamtejszych lokali".

W okresie dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym, wzrost cen metrażu (nawet duży), nie powinien dziwić. Problem pojawia się wtedy, gdy ceny rosną w tempie znacznie przewyższającym wzrost zarobków potencjalnych nabywców lokali.

To czy z taką sytuacją mamy do czynienia, pokazuje wskaźnik dostępności mieszkań, czyli relacja między przeciętnym dochodem i ceną 1 mkw. lokali. W naszej analizie pod lupę wzięliśmy sześć największych miast, w których zarówno podaż nowych mieszkań, jak i popyt są najwyższe. Wykorzystaliśmy publikowane przez GUS dla tych miast przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw oraz dane portalu RynekPierwotny.pl o średnich cenach mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie.

Od początku bieżącego roku, we wszystkich największych miastach dostępność mieszkań niestety wyraźnie się pogorszyła. Ich ceny rosły bowiem szybciej niż wynagrodzenia mieszkańców. Co więcej, we Wrocławiu i Łodzi październikowe płace były nawet niższe niż w grudniu ubiegłego roku. I właśnie w tych dwóch miastach odnotowaliśmy największy spadek dostępności mieszkań. Najmniejszy był zaś widoczny w Krakowie i Gdańsku.

Wrocław jest miastem, w którym dostępność mieszkań obecnie wygląda najgorzej. W tym roku wrocławskie lokale podrożały średnio aż o 20 proc. Natomiast październikowe przeciętne wynagrodzenie z Wrocławia w porównaniu z grudniowym było o 12 proc. niższe. Z kolei w Poznaniu dostępność mieszkań wciąż jest najlepsza, mimo że w listopadzie wyraźnie się pogorszyła na skutek sześcioprocentowego wzrostu średniej ceny mkw. W stolicy Wielkopolski taka cena z listopada była o 14 proc. wyższa niż w styczniu. Natomiast przeciętne poznańskie wynagrodzenie wzrosło o 2 proc.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w ramach swoich analiz regularnie sprawdzają też, jak zmienił się udział raty na mieszkanie liczące 50 mkw. w przeciętnym wynagrodzeniu z sześciu największych miast. Poniższy wykres przedstawia taką średnią relację raty kredytowej do pensji netto przy założeniu, że kredyt jest zaciągany na 30 lat (z wkładem własnym 25 proc.) i posiada przeciętne oprocentowanie.

Na wykresie przygotowanym przez ekspertów RynekPierwotny.pl nietrudno zauważyć wpływ dwóch niedawnych podwyżek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Listopadowa relacja raty do przeciętnej pensji z Wrocławia (43 proc.) oraz Warszawy (41 proc.) przekroczyła już poziom 40 proc., który czasem jest uznawany za bezpieczny. Niewiele lepiej w listopadzie 2021 r. prezentował się Gdańsk (39 proc.). Stosunek raty i przeciętnego wynagrodzenia z Poznania wciąż był najbardziej bezpieczny (34 proc.). Warto jednak podkreślić, że jeszcze we wrześniu 2021 r. wyniki na podobnym poziomie (34 proc. - 35 proc.) notowano dla miast, które wówczas wypadały najgorzej.  

Na podstawie informacji zaprezentowanych powyżej, niestety dość trudno wyciągnąć wnioski, które byłyby szczególnie optymistyczne dla nabywców mieszkań (nie tylko nowych). Październikowa oraz listopadowa podwyżka stóp procentowych NBP miała bowiem spory wpływ na zdolność kredytową. W przypadku niektórych gospodarstw domowych, maksymalna kwota możliwa do pożyczenia przez bank mogła zmaleć np. o 50 000 zł - 70 000 zł. To stanowi problem, ponieważ ceny nowych lokali nadal rosną (choć wolniej). Mowa o wzrostach napędzanych głównie przez inflację, ponieważ popyt na lokale deweloperskie zmalał względem sierpnia i września br. (nie wspominając już o bardzo dobrych wynikach z początku 2021 roku).

W odpowiedzi na mniej sprzyjające warunki rynkowe, deweloperzy prawdopodobnie zaczną bardziej interesować się peryferyjnymi lokalizacjami w największych miastach i gminami położonymi w pobliżu miast wojewódzkich. Klienci firm deweloperskich muszą natomiast brać pod uwagę nie tylko mniejszą zdolność kredytową i rosnące koszty utrzymania oraz wykończenia lokum. Trzeba pamiętać, że cykl podwyżek stóp procentowych NBP wcale jeszcze się nie skończył. To oznacza, że raty zaciągniętych niedawno kredytów mieszkaniowych odczuwalnie wzrosną w najbliższym czasie.

Andrzej Prajsnar, ekspert RynekPierwotny.pl

Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl