Czynsze przestają rosnąć? "Właściciele mieszkań widzą, że najemcy doszli do ściany"

• W okresie I-IX 2022 r. czynsze najmu w 16 największych polskich miastach wzrosły średnio o 23 proc.
• Najbardziej wzrosły czynsze w Warszawie (ponad 40 proc.), najmniej w Poznaniu (19 proc.)
• Na podwyżki wpłynęły: napływ uchodźców i spadek zdolności kredytowej Polaków
• W X 2022 czynsze najmu w większości miast spadły (najbardziej w Katowicach o 9 proc. m/m) lub nie zmieniły się
• W Polsce jest dziś 1,8 mln tzw. pustostanów i tylko 30 tys. ofert wynajmu mieszkania

- W pierwszej połowie ubiegłego roku widzieliśmy gwałtowny wzrost czynszów najmu - w Warszawie o ponad 40 proc., a w przypadku kawalerek nawet o ponad 50 proc., w Trójmieście o blisko 30 proc., mniejszy np. w Poznaniu - o 19 proc. - ale już jesienią ceny w w wielu miastach wyraźnie wyhamowały np. w październiku w Warszawie wzrosły w porównaniu z wrześniem o 3 proc., ale np. w Trójmieście był to spadek o 5 proc., a w Katowicach spadek nawet o 9 proc. - wylicza Piotr Kula.

- W 2023 r. spodziewamy się utrzymania cen - uczestnicy rynku już się do nich przyzwyczaili. Wynajmujący nie będą więc skłonni do obniżania czynszów, ale też dwa razy zastanowią się nad ich podnoszeniem - rośnie bowiem ryzyko że najemca nie udźwignie nowej opłaty i poszuka czegoś tańszego, a właściciel zostanie z pustym lokalem na długie miesiące. Już widać bowiem, że ludzie nie są w stanie płacić więcej. Trzeba zastanowić się czy dla relatywnie niewielkich kwot warto ryzykować utratę najemcy, który dotąd rozliczał się z nami solidnie - ocenia ekspert.

- Umowę najmu w sytuacji konfliktowej można oczywiście rozwiązać. Zdarza się jednak, że najemca nadużywa swoich praw, które daje im - poniekąd ułomna - ustawa o ochronie praw lokatorów. Zależy to od formy umowy - najbardziej niekorzystna dla właściciela mieszkania jest umowa na czas nieokreślony. "Sprytny" lokator może nawet przez lata unikać kontaktu, nie otwierać właścicielowi drzwi, bo prawo zakazuje naruszania "miru domowego", a dla najemcy mieszkanie jest po prostu domem. Polskie przepisy nie pozwalają na eksmisję "na bruk". Jeśli umowa zawarta jest właściwie (umowa najmu okazjonalnego) i jej częścią jest podpisane notarialnie zobowiązanie do opuszczenia lokalu w określonych sytuacjach, ze wskazaniem gdzie ewentualnie się wyprowadzi, to procedura wypowiedzenia umowy i uzyskania nakazu eksmisji jest bardzo uproszczona, wystarczy pójść do sądu, uzyskać klauzulę wykonalności, z nią udać się do komornika. Zawsze można zawczasu zapytać najemcę o stabilność jego dochodów lub pobrać o nim raport, by sprawdzić, czy już wcześniej nie był czyimś dłużnikiem. Umowa najmu okazjonalnego jest też korzystna dla najemcy, bo przewiduje możliwość podniesienia czynszu nie więcej niż o wskaźnik inflacji i nie częściej niż raz na pół roku - zaznacza ekspert.

- W ub. r. wydano o 25,3 proc. mniej nowych pozwoleń na budowę. Nowych mieszkań - także na wynajem - będzie więc w najbliższych latach mniej, co wpłynie na podaż, a więc i ceny W Polsce jest ok. 1,8 mln pustostanów - wiele z nich właściciele traktują jako lokatę kapitału i nie wynajmują właśnie z obawy, że w razie konfliktu trudno będzie "wyprosić" z nich lokatora. Właściciele od dawna postulują by ich prawa były zrównane z prawami najemców - dopóki się to nie wydarzy podaż będzie ograniczona. Gdyby tylko 10 proc. pustostanów trafiło na rynek wynajmu oznaczałoby to 180 tys. nowych mieszkań na rynku - dziś oferowanych jest raptem 30 tys. mieszkań, a zatem przyrost byłby więcej niż znaczący. Być może zatem sytuacja rynkowa sprawi, że ustawodawca wreszcie zajmie się tymi przepisami. Na razie jest więc tak, że uczciwi lokatorzy muszą płacić więcej, bo właściciele mieszkań ponoszą dodatkowe ryzyko, które wynika z... przepisów o ochronie lokatorów. To paradoks - zauważa Kula.

Rozmawiał Wojciech Szeląg