Deweloperzy przestają budować, dlatego ceny mieszkań nie spadną

• Deweloperzy mają grunty, pozwolenia i projekty, ale nie rozpoczynają nowych inwestycji
• Dobrze sprzedają się gotowe mieszkania, te przewidywane do oddania za 2-3 lata - fatalnie
• Większość potencjalnych klientów utraciła zdolność kredytową
• Inwestorzy z własną gotówką wolą lokaty w banku

- Deweloperzy mówią o dobrym wrześniu i październiku, a w tym samym czasie apelują o rządową pomoc i nie ma w tym sprzeczności. Przez dwa ostatnie miesiące sprzedaż mieszkań była o wiele lepsza niż w sierpniu, ale trzeba pamiętać, że jeśli coś spadło ze 100 na 50, a potem wzrośnie o 6 proc. to znaczy wzrośnie do 53 i w stosunku do 100 to nadal bardzo mało. Sprzedaż ruszyła, także dlatego, że skończyły się wakacje, natomiast deweloperzy zrobili coś zupełnie innego, czego można się było spodziewać - totalnie wstrzymali nowe inwestycje. W Krakowie, Łodzi czy Poznaniu sprzedało się więcej mieszkań niż nowych trafiło na rynek.

- Do problemów z kosztami budowy i spadkiem popytu na kredyty hipoteczne doszedł kolejny - konkurencja ze strony banków. Klientów kupujących za gotówkę, nie na kredyt, już przed 24.02 było dosyć dużo, ale dziś transakcje gotówkowe mają ponad 95 proc. udziału w rynku. Jednak od chwili gdy pojawiło się atrakcyjne oprocentowanie depozytów na poziomie 7-8 proc. - atrakcyjne nie w porównaniu do inflacji, ale do innych form lokowania pieniędzy - część klientów zdecydowała, że jeszcze poczeka i skorzysta z tych lokat przynajmniej na 3 miesiące. Stopy zwrotu na lokatach zbliżone są dziś do zwrotu z najmu. Z rynku odpłynęli zatem zarówno klienci korzystający z kredytu, jak i ci, którzy płacili gotówką.

- Pojawiające się w mediach społecznościowych porównania rynku nieruchomości w Polsce do np. Hiszpanii, gdzie jest on przewartościowany, nie mają sensu. Podobnie jak pomysły dotyczące pustostanów - w Polsce ich nie ma, pojawiają się wprawdzie w statystykach, ale tak naprawdę to powierzchnie, które nie nadają się do zamieszkania. Spójrzmy na rynek najmu, gdzie mamy horrendalne ceny, a właściciele robią swoiste castingi na najemców - z drugiej strony mamy mieszkania, które się nie sprzedają. To brzmi jak sprzeczność, bo skoro brakuje mieszkań, to powinny się sprzedawać, a skoro się nie sprzedają - to znaczy że ich nie brakuje. Ta sprzeczność jest chwilowa, wynika z załamania na rynku kredytów i oczekiwania na spadek cen, który nie następuje - i nie nastąpi. Oczywiście w pewnym momencie kupujący, którzy czekają na spadek cen, zobaczą że go nie ma i zaczną kupować, podobnie jak wynajmujący, którzy w końcu uzyskają zdolność kredytową, ale wtedy mieszkań będzie już dużo mniej i będą jeszcze droższe - przekonuje Robert Chojnacki.

- Jest mniej klientów każdego rodzaju - ci, którzy kupowali mieszkania jako inwestycję, uciekli w depozyty, ci, którzy chcieli realnie zamieszkać - nie mają zdolności kredytowej. To co jest gotowe, sprzedaje się jednak bardzo dobrze - mieszkania małe, duże czy domy. Mieszkania dopiero w budowie z terminem oddania w latach 2024-25 - sprzedają się bardzo źle, niezależnie od lokalizacji. Ktoś, kto ma pieniądze, chce kupić i już mieszkać, a nie czekać i płacić. Jeśli dziś deweloperzy wstrzymują nowe inwestycje, to znaczy że mieszkań za jakiś czas będzie brakować. Nieliczni deweloperzy, którzy ryzykują i mimo problemów zaczynają dziś budować i nie bardzo idzie im sprzedaż, wtedy odbiją to sobie z nawiązką, mocno podnosząc ceny.

- Dziś rozpoczynanych budów jest o połowę mniej niż pozwoleń. Deweloperzy mają grunty, uzyskują pozwolenia i... odkładają projekty na półkę. Kiedy sytuacja się poprawi, o podaż nowych mieszkań nie trzeba się martwić, ale na realizację budowy trzeba półtora roku. Będą więc oferty z odległym terminem odbioru, mieszkań gotowych - nie będzie wcale. To się odbije na cenach zarówno sprzedaży, jak i najmu.

Rozmawiał Wojciech Szeląg