Katarzyna Zawodna-Bijoch, Skanska: Nasze biura nie będą już takie same

Monika Borkowska, Interia: Jak sytuacja pandemiczna zmieniła rynek biurowy? Wracamy powoli do normalności, czy część zmian się utrwaliła?

Katarzyna Zawodna-Bijoch, prezeska i CEO w spółce biurowej Skanska w regionie CEE: Cały czas jesteśmy na etapie poszukiwania idealnego rozwiązania. Wiele firm wciąż się zastanawia, w jakiej formule wrócić do biur. Z badań rynkowych wynika, że hybrydowy sposób pracy z nami już pozostanie. Takie rozwiązanie ma niewątpliwie dużo zalet. Sporo firm korzystało z niego już wcześniej, a pandemia tylko przyspieszyła pewne decyzje. Ale widać jednocześnie, że potrzebujemy biura, by budować kulturę wewnątrz organizacji, wzmacniać interakcje międzyludzkie, zapewnić dobrostan psychiczny pracownikom. Ludzie, których nagle przekierowano wyłącznie na pracę zdalną, narzekają na przepracowanie, przeładowanie, brak możliwości odcięcia życia prywatnego od pracy. Nie jesteśmy gotowi pracować wyłącznie z domu i badania jasno to pokazują.

Jaka formuła zatem byłaby optymalna?

- To już będą decyzje firm, czy zaproponują pracę cztery dni w biurze i dzień w domu, czy na przykład trzy dni w biurze i dwa w domu. Wiele podmiotów wciąż się zastanawia, jaką przyjąć strategię. Praca hybrydowa ma pewne ograniczenia, trzeba umieć nimi zarządzać. Nie zawsze wszyscy będą na miejscu. Tymczasem fizyczna obecność pracowników sprzyja opracowywaniu strategii, burzy mózgów, budowaniu kultury firmy, przywiązania pracownika, wdrażaniu nowych osób, wymianie wiedzy. Trzeba to wszystko umieć pogodzić.

Jak dużo firm zdecydowało się już na powrót do biura?

- Z szacunków rynkowych wynika, że dotyczy to około 40 proc. pracowników w Polsce. Proces wciąż trwa. Firmy zastanawiają się, jak dostosować przestrzeń, w jaki sposób przygotować ją na powrót z pracy zdalnej.

To nie będą już te same biura?

- Nie, ludzie chcą wracać do czegoś więcej niż biurko i krzesło. Te trendy są mocno odczuwalne. Przestrzenie będą atrakcyjne, coraz bardziej urozmaicone, zdrowe i bezpieczne. Nie będzie to już typowy open space, tylko wydzielone mniejsze metraże, mikrobiura wygodne do dłuższej pracy uzupełnione o sale do pracy w zespołach. Konieczne będzie wyposażenie biur w technologie do wideokonferencji, multimedia. Łączenie się z osobami znajdującymi się na zewnątrz musi odbywać się w bardzo łatwy sposób.

Czy trend gorących biurek będzie postępować?

- Na pewno biurek będzie mniej niż pracowników. Dotychczas przygotowywało się dziewięć biurek na dziesięciu pracowników. To się pokrywało z częściowymi nieobecnościami w biurze. Dziś mówi się, że liczba biurek w stosunku do pracowników będzie wynosić 60 do 80 proc., a w niektórych branżach, jak na przykład informatyczna, nawet 50 proc.

Co z nowymi projektami? Czy pandemia spowolniła inwestycje na rynku komercyjnym?

- Zdecydowanie tak. Gotowość banków do finansowania inwestycji była w tym czasie dużo niższa, wykazywały się one dużą ostrożnością. W związku z ograniczoną liczbą realizowanych nowych projektów szykuje się luka podażowa na przełomie 2022 i 2023 roku. Skanska jest akurat w dobrej sytuacji, opieramy się na finansowaniu własnym. Nie jesteśmy uzależnieni od środków pozyskiwanych na zewnątrz. Od momentu rozpoczęcia pandemii uruchomiliśmy cztery inwestycje w kraju (dwie w Warszawie i po jednej w Poznaniu i Wrocławiu), a także w Rumunii, na Węgrzech i w Czechach. To da nam pewne przewagi.

Jak wygląda sytuacja na rynku w tej chwili?

- Drugi i trzeci kwartał przyniosły poprawę, obserwujemy dobre poziomy zamykanych umów. Stawki czynszowe są w zasadzie na takim poziomie jak były przed pandemią, choć odczuwalna jest silna presja na jakość i ekstra dodatki.

Czy luka podażowa, o której pani wspomina, oznaczać będzie wzrost cen w przyszłości?

- Pewnie tak, ale nakłada się na to również wiele innych czynników. Od długiego czasu mocno drożeją materiały budowlane, bardzo wysokie są ceny gruntów, rosną koszty pracy. Uwzględniając to wszystko należy się spodziewać, że w perspektywie kolejnych lat dojdzie do wzrostu taryf czynszowych. Rynek musi się zbalansować. Jeśli rosną koszty realizacji i oczekiwania klientów, w górę musi pójść też cena.

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Jak wypada Polska na tle Europy, jeśli chodzi o dostępność powierzchni biurowych?

- Mamy jeszcze dużo do zrobienia. Ilość metrów kwadratowych na pracownika jest u nas zdecydowanie niższa niż w Monachium, Frankfurcie czy Berlinie. Jeszcze kilka lata temu to było 7-8 razy mniej. Na pewno jest dużo mniejsze nasycenie. Mamy sporo do nadrobienia w porównaniu z rynkami rozwiniętymi. Ale z drugiej strony nasze inwestycje są nowoczesne, bo powstawały w ostatnich latach. Są bardzo dobrze oceniane przez inwestorów. Tymczasem na rynkach rozwiniętych takich nowoczesnych budynków powstawało już mniej.

Korzyść wynikająca z zapóźnienia...

- Tak, można to w ten sposób ująć.

Duże są różnice, jeśli chodzi o oczekiwania klientów na różnych rynkach?

- Są odczuwalne, choć powoli to się zmienia. Jesteśmy w regionie Europy Środkowo-Wschodniej na innym poziomie dojrzałości, mamy trochę innego klienta. W krajach nordyckich na przykład na pracownika zawsze przypadało więcej przestrzeni. O ile w Polsce było to zazwyczaj 6 mkw, o tyle tam 17-20 mkw. U nas potrzeba zwiększenia przestrzeni na osobę zaczyna być coraz bardziej odczuwalna, praca hybrydowa zmieni te proporcje. Poza tym w krajach północy duży nacisk kładzie się na odpowiedzialność środowiskową, ekologię, kluczowe jest zrównoważone podejście. Choć ten czynnik i u nas odgrywa coraz większą rolę za sprawą regulacji unijnych. Dużo się mówi dziś o ESG, wszyscy chcą mieć biura zrównoważone, z odpowiednimi certyfikatami. Inspirujemy się też w kraju trendami amerykańskimi, gdzie budynki biurowe czerpią z rozwiązań hotelowych, oferują wspólną przestrzeń do rozrywki czy do podejmowania działań integracyjnych. Wszystko to ma służyć poprawie warunków pracy, budowaniu relacji między pracownikami i umożliwienie im utożsamiania się z firmą.

Rozmawiała Monika Borkowska