Piotr Uściński, wiceminister rozwoju: To powinno skłonić deweloperów do cięcia cen

Monika Krześniak-Sajewicz, Interia: Panie ministrze jest pan w rządzie odpowiedzialny za politykę mieszkaniową. Tymczasem Polska, niestety, ma jedną z najwyższych luk mieszkaniowych w UE. W 2021 roku mieliśmy sytuację, w której wprawdzie deweloperzy sprzedawali dużo mieszkań, ale popyt był tak wielki, że z kolejek wypadały osoby, które chciały kupić mieszkanie na kredyt, bo przychodziły osoby z gotówką i kupowały inwestycyjnie. Jaki jest realny pomysł rządu, żeby podaż bardziej nadążała za popytem i żeby mieszkania były dostępne dla tych, którzy ich potrzebują?

Piotr Uściński, wiceminister rozwoju i technologii: Jednym z najistotniejszych  rozwiązań, nad którymi obecnie pracujemy i wkrótce poddamy prekonsultacjom, jest projekt zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim planowanie w gminach będzie sprawniejsze, bardziej racjonalne i przede wszystkim transparentne. Dzięki temu pojawią się też większe możliwości dotyczące budowy nowych mieszkań. Podaż gruntów to bowiem jeden z elementów, ograniczających rozwój budownictwa w Polsce.

To chyba jest kluczowy problem czyli niewystarczająca dostępność gruntów pod budowę mieszkań...

- W tym kontekście warto podkreślić, że obecnie mamy do czynienia z największą od czterech dekad podażą nowych mieszkań na polskim rynku nieruchomości. Tylko w 2020 r. wybudowano u nas 220,8 tys. mieszkań. Co więcej, pomimo pandemii, dane GUS za okres styczeń-październik 2021 r. wskazują, że we wspomnianym czasie do użytkowania oddano o 4 proc. więcej mieszkań niż przed rokiem. Równocześnie nastąpił również wzrost rozpoczętych budów - o blisko 28 proc., a liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o ponad 29 proc. Również w zakresie rządowych programów wspierających społeczne budownictwo czynszowe w 2021 r. obserwujemy rekordowe zainteresowanie inwestorów. W tym gronie są gminy realizujące mieszkania na wynajem dla osób o niskich i średnich dochodach. W 2021 r. złożono już ponad 420 wniosków o przyznanie preferencyjnych kredytów SBC i wnioski o bezzwrotne granty z Funduszu Dopłat. Zrealizowanie tych inwestycji przyniesie 15 tys. mieszkań o niższym niż rynkowe czynszu, w tym wiele mieszkań komunalnych. Kolejny rok również zapowiada się pod tym względem dobrze.

W czym tkwi największy problem i zasadnicza bariera z uwalnianiem większej puli gruntów należących do Skarbu Państwa np. z Krajowego Zasobu Nieruchomości? Z ostatnich informacji jakie widziałam kilka tygodni temu wynikało, że w całym roku uwolniono zaledwie 25 hektarów w skali kraju. To kropla w morzu potrzeb...

- Większość gruntów, które mogą być przeznaczone pod inwestycje mieszkaniowe, należy do podmiotów prywatnych, choć te z KZN również służą do celów mieszkaniowych. W ostatnich miesiącach wiele z tych gruntów trafiło do SIM-ów (Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych-red.), czyli do następców TBS-ów, czyli spółek, które KZN zakłada razem z gminami. To do nich przekazywane są aportem nieruchomości. Tylko w 2021 r. KZN przekazał do SIM-ów grunty o łącznej powierzchni ponad 52 ha. W mojej opinii to sporo terenów. Kolejne nieruchomości już są przygotowywane do przekazania do spółek, które będą budować następne mieszkania. Ponadto, w 2021 r. zaczął funkcjonować program "Lokal za grunt". Dzięki niemu, w zamian za mieszkania lub inne lokale, można przeznaczyć pod inwestycje grunty gminne. Pierwsze gminy przyjęły już uchwały w tej sprawie, zaś MRiT pracuje nad rozszerzeniem tej formuły również na inne rodzaje gruntów.

Pamiętam zapowiedzi PiS sprzed kilku lat, według których KZN miał być wielkim bankiem ziemi pod mieszkania, między innymi z gruntów PKP. Te grunty się jednak nie nadają, bo są źle zlokalizowane czy są inne powody?

- Wykorzystanie gruntów PKP na cele mieszkaniowe jest mocno ograniczone. Od pewnego czasu funkcjonuje ustawa, potocznie nazywana lex deweloper, zgodnie z którą tereny kolejowe czy produkcyjne mogą być przeznaczane na inwestycje mieszkaniowe w oparciu o uproszczoną procedurę ich przekształcania. Taką inwestycję można realizować niezależnie od istnienia lub ustaleń planu miejscowego, a w szczególnych przypadkach również studium. Zatem z punktu widzenia rozwiązań prawnych, ograniczeń inwestycyjnych jest coraz mniej. W dodatkowym przyspieszeniu procedur planistycznych mają pomóc przygotowywane w naszym resorcie zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dzięki nim gmina będzie mogła zdecydowanie szybciej przekształcić, znajdujące się na jej terenie, grunty.

Nie boi się pan sytuacji, że w kolejnych latach mieszkania mocno podrożeją, bo ceny materiałów poszły w górę już o 25 proc. Z danych AMRON wynika, że w trzecim kwartale był spadek nowo rozpoczętych budów i mniej nowych pozwoleń, a w branży można usłyszeć, że deweloperzy nie będą chcieli mocno ograniczać swoich marż i będą woleli sprzedawać mniej mieszkań, zachowując swoją wysoką rentowność. To będzie oznaczało, że mieszkania dla zwykłego Kowalskiego będą jeszcze mniej dostępne.

- Jak już wspominałem, zgodnie z danymi GUS bieżąca podaż mieszkań rośnie, zaś dane o rozpoczynanych inwestycjach oraz wydawanych pozwoleniach na budowę wskazują, że ten wzrost będzie kontynuowany przynajmniej w najbliższych 2-4 latach. Zakładamy, że w 2021 r. do użytku zostanie oddanych o kilka procent mieszkań więcej niż rok wcześniej, a w 2022 r. liczba takich mieszkań będzie jeszcze większa. Nie przekonują mnie także sugestie, że deweloperzy będą się wstrzymywali z inwestycjami. Raczej będą chcieli zakończyć te, które są już rozpoczęte, a to oznacza, że w kolejnych latach koniunktura w branży budowlanej będzie się utrzymywała. Jest to również zasługa tego, że coraz skuteczniej radzimy sobie z problemem wąskiego gardła, czyli dostępnością gruntów. Rozważamy także wzmocnienie i przyspieszenie możliwości przekształceń terenów po likwidowanych centrach handlowych na cele mieszkaniowe. Takich miejsc jest coraz więcej, bo zwłaszcza w dobie pandemii koronawirusa ten biznes nie jest już tak intratny jak wcześniej.

Czy już wiadomo jak dużo może być takich miejsc?

- Bez względu na to, ile ich będzie - moim zdaniem - to słuszny pomysł, żeby tego rodzaju grunty można było w szybszym i uproszczonym trybie przekształcać i wykorzystywać pod budowę nowych mieszkań.  

Jaki jest realny cel programu gwarancji wkładu własnego przy kredytach hipotecznych? Dziś największym problemem jest wciąż niewystarczająca podaż i ogromny popyt, a ten program jeszcze mocniej pobudza popyt, a nie działa po stronie podażowej...

- Program zacznie działać w pierwszej połowie przyszłego roku i faktycznie zwiększy popyt na kredyty hipoteczne. Posiada jednak mechanizm zabezpieczający. Dzięki limitowi ceny metra kwadratowego oraz limitom kwoty gwarancji, nie będzie obejmował najdroższych inwestycji. Celem tych rozwiązań jest obniżanie, a nie windowanie cen mieszkań. Klienci, którzy zechcą skorzystać z programu, powinni szukać mieszkań z ceną za metr kwadratowy mieszczącą się w tych limitach. To z kolei powinno skłonić deweloperów do sprzedaży mieszkań po niższych cenach, również mieszczących się w ustalonych  limitach.

Ale przy takim popycie jak teraz, deweloperzy nie muszą się starać i oferować tańszych mieszkań, bo te które oferują sprzedają się na pniu. Poza tym kredyty z gwarancją wkładu własnego będzie droższy, bo dla banków osoba, której nie udało się uzbierać nawet 10 proc. wkładu jest bardziej ryzykowna niż ktoś kto ma wkład własny, a to się przekłada na wyższą marżę wliczaną w oprocentowanie kredytu ...

- Taka sytuacja na rynku mieszkaniowym nie będzie trwała wiecznie. Mamy już sygnały, że rynek zaczyna się stabilizować. Nie zgadzam się też z tezą, że taki klient jest dla banku bardziej ryzykowny. Ocena ryzyka zawsze zależy od konkretnej sytuacji kredytobiorcy, jego wynagrodzenia, rodzaju pracy czy też wcześniejszej historii kredytowej. Istotą, ujętego w rządowym programie Polski Ład rozwiązania, jest objęcie gwarancją nawet do 100 tys. zł kredytu i zastąpienie tym zabezpieczeniem wymogu wnoszenia środków na wkład własny. Kredytobiorcy i tak często nie byli w stanie uzbierać ich sami, ale pożyczali je od znajomych czy rodziny. Ryzyko banków nie wydaje się  w tym przypadku większe. Gwarantowany kredyt mieszkaniowy nie powinien być też droższy. Oczywiście wyższa będzie kwota samego kredytu, bo zaciągany będzie na pokrycie co najmniej 90 proc. inwestycji. Jednak wzrost innych opłat będzie minimalny. Prowizja od udzielnej gwarancji wyniesie tylko 1 proc. gwarantowanej kwoty, czyli jak ktoś weźmie kredyt z gwarancją wkładu własnego w wysokości 100 tys. zł, to zapłaci jednorazowo tylko 1 tys. zł prowizji.

Banki jednak podchodzą do tego inaczej, bo klient który nie ma wkładu własnego jest z punktu widzenia badania zdolności kredytowej bardziej ryzykowny pod kątem tego czy będzie terminowo spłacał kredyt, który jest zaciągany na 20-30 lat...

- Dlatego to jest instrument adresowany do tych osób, które nie mają pieniędzy na wkład własny, ale równocześnie posiadają zdolność kredytową. Na przykład do osób, które wynajmując mieszkanie i opłacając regularnie czynsz, nie są w stanie odłożyć środków na wkład własny. Takie osoby byłyby bez problemu w stanie płacić w zamian często niższe raty kredytu i być dla banków partnerami w pełni wiarygodnymi. I to dla nich przygotowaliśmy w resorcie rozwoju program, który ma umożliwić zaciągnięcie kredytu i kupno własnego mieszkania. Naszym celem było stworzenie im takich warunków, aby pomimo braku środków na wkład własny, nie musieli przekładać decyzji o założeniu rodziny czy posiadaniu dzieci. A posiadanie własnego M, ułatwia podjęcie takich decyzji, a także poprawia komfort życia.

Czytaj również: Podatek katastralny, czyli dlaczego politycy nigdy go nie wprowadzą

Czy z analiz ministerstwa wynika, że przy obecnych cenach mieszkań z tego programu będą mogli realnie korzystać także mieszkańcy dużych miast? Chodzi o to czy zmieszczą się w limitach cenowych, bo z wstępnych analiz wynika, że nie. Przykładowo w Warszawie cena za 1 metr kwadratowy często przekracza 12 tys. zł.

- Wskaźnik określający limit cenowy metra kwadratowego jest osobno liczony dla stolicy i osobno dla całego Mazowsza. Stąd też taki algorytm pozwala na kupno mieszkania również w Warszawie, pewnie nie w samym centrum, ale na obrzeżach stolicy już tak. Zakładamy też, że z czasem liczba dostępnych w programie mieszkań będzie rosła, bo inwestorzy zaczną dostosowywać swoją ofertę do warunków programu.

W cenie mieszkania udział gruntu to około 20 proc., a drugie co najmniej 20 proc. to marża. Może więc warto budować przez państwowe spółki jak PFR Nieruchomości, które dostawałyby grunt od Skarbu Państwa i budowałyby na zdecydowanie niższej marży i wtedy można byłoby oferować mieszkania o 1/3 tańsze?

- PFR Nieruchomości ma inne zadanie. Buduje mieszkania na wynajem, w tym z opcją dojścia do własności. Natomiast od niedawna działają też SIM-y, które budują mieszkania społeczne z niższym czynszem. Liczymy, że będzie powstawało dużo takich spółek, a w konsekwencji zwiększy się również liczba takich lokali. W tym roku utworzono ich już 20, co jak szacujemy pozwoli na wybudowanie od kilkunastu do ponad dwudziestu tysięcy mieszkań.

Na ile one będą bardziej konkurencyjne wobec standardowej komercyjnej oferty na rynku?

- SIM-y działają podobnie jak TBS-y. Przyszli lokatorzy są zobligowani do wniesienia wkładu własnego, a potem będą mogli w nich mieszkać, płacąc obniżony czynsz. Jego maksymalna stawka kształtuje się zwykle na poziomie połowy stawki rynkowej. Ta popularna w Europie forma budownictwa funkcjonuje już także w Polsce, ale dzięki wprowadzonym ostatnio zmianom, została znacznie uatrakcyjniona. Uzupełniono ją chociażby o możliwość rozliczenia partycypacji w czynszu czy też o - wspomnianą już wcześniej - możliwość dojścia do własności. SIM-y mogą być tworzone m.in. przez samorządy. Po zmianach wprowadzonych pod koniec 2020 r. ich udziałowcem może być także Skarb Państwa reprezentowany przez KZN, czyli podmiot nadzorowany przez MRiT. Proces ten znacząco różni się od tego z lat 90. ubiegłego wieku. Jest wolny od nieuczciwych praktyk, do jakich wtedy czasem, niestety dochodziło.

Dlaczego rząd nie chce wprowadzić podatku katastralnego? Jak tylko pojawi się w przestrzeni medialnej ten temat, od razu jest jednoznaczne dementi.

- Zapowiedzieliśmy już dawno temu, że nie będziemy wprowadzać podatku katastralnego. To jest realizacja naszej obietnicy. Na to się umówiliśmy z Polakami i jako rząd Zjednoczonej Prawicy wywiązujemy się z niej.

Ale przecież można go skonstruować tak, że płaciliby tylko właściciele kilku drogich nieruchomość. Są eksperci, którzy proponują, żeby była wysoka kwota wolna mniej więcej na poziomie wartości jednego mieszkania np. 500 tys. czy nawet 700 tys. zł, a dopiero po przekroczeniu takiej kwoty byłby naliczany progresywny podatek i wówczas objąłby tylko zamożnych, posiadających spory majątek w nieruchomościach. Skoro płacimy wysokie podatki od dochodów z wykonywanej pracy, to może sprawiedliwie byłoby wprowadzić podatek od wysokich majątków?

- Podatek katastralny rozumiem jako powszechny podatek płacony od wartości nieruchomości. I - powtórzę jeszcze raz - nie będziemy go wprowadzać.

Czyli katastralnego podatku rząd nie wprowadzi. A sygnalizowane pomysły podatku od pustostanów czy od spekulacyjnej sprzedaży mieszkań są analizowane?

- Nie możemy pozostawać obojętni wobec sytuacji, kiedy ktoś nabywa mieszkania tylko po to, aby stały puste i tylko w ten sposób zyskiwały na wartości. Zmniejsza się wówczas realna podaż na rynku mieszkań własnościowych. Jednak instrumenty realnego nacisku, które mogłyby ograniczyć to zjawisko, są w rękach Ministerstwa Finansów.

A pan sobie wyobraża wpisaną do ustawy definicję pustostanów, której nie byłoby można obejść np. poprzez fikcyjną umowę najmu za symboliczną kwotę czy deklarację, że mieszkanie jest użytkowane przez część roku?

- Obecnie jesteśmy na etapie analizowania rynku mieszkaniowego w tym zakresie.

Czy to oznacza, że analizy ministerstwa nie są na tyle zaawansowane, żeby powiedzieć czy jakaś forma podatku od pustostanów jest prawdopodobna?

- Jest jeszcze za wcześnie, aby o tym mówić.

A jest analizowany pomysł podatkowania transakcji spekulacyjnych czyli takich, kiedy ktoś kupił i po krótkim czasie sprzedaje z dużym zyskiem? Czy byłby pan zwolennikiem takiego rozwiązania?

- Co do zasady tak, ale problem z jego wprowadzeniem jest zbliżony do tego, z jakim mierzymy się w przypadku pustostanów. Ewentualne zmiany musiałyby bowiem zostać wprowadzone tak, aby nie zaszkodzić  innym uczestnikom rynku. Zdefiniowanie tzw. flippingu i oddzielenie go od zwykłych transakcji nie jest wbrew pozorom proste. To zjawisko powinno też samo się ograniczać wraz ze stopniową stabilizacją cen na rynku mieszkaniowym. Nie chciałbym się jednak wypowiadać na temat konkretnych instrumentów podatkowych bez uprzednich uzgodnień z Ministerstwem Finansów. To zbyt ważne kwestie, które bezpośrednio wpływają na rynek mieszkaniowy, żeby o nich spekulować.

Mam wrażenie, że impulsem do tego, że rząd zaczął się przyglądać temu zjawisku było pojawienie się na rynku funduszy, które kupują mieszkania pod najem instytucjonalny, choć ich łączny udział w takich zakupach jest zdecydowanie mniejszy niż wykupywanie przez osoby prywatne po kilka mieszkań w celach inwestycyjnych. Które zjawisko pana zdaniem jest groźne z punktu widzenia całego rynku?

- W ostatnim czasie w mediach pojawiło się sporo informacji dotyczących wykupu mieszkań przez zagraniczne fundusze. Nawet jeśli ich udział na polskim rynku mieszkaniowym jest mały, to nie zwalnia nas to z obowiązku pilnowania, by nie doprowadzić do takiej sytuacji, jaka jest w Berlinie. Władze niemieckiej stolicy od lat borykają się z problemem cen dyktowanych przez fundusze. W tej sprawie odbyło się nawet lokalne referendum dotyczące wywłaszczenia mieszkań na terenie Berlina. Dlatego dobrze byłoby, żebyśmy dmuchali na zimne. Na razie w Polsce nie ma takiego zagrożenia. W rękach funduszy jest znikomy procent mieszkań, szacunkowo zaledwie ok. 0,6 proc. mieszkań na wynajem. Część z nich należy do PFR Nieruchomości, który jest funduszem budującym mieszkania na wynajem, a nie kupującym pod wynajem.

Ale w Berlinie około 80 proc. wszystkich mieszkań to mieszkania wynajmowane, a nie własne, więc tam pozycja funduszy jest kompletnie inna. W Polsce taki najem dopiero raczkuje. Generalnie pana zdaniem kupowanie przez fundusze mieszkań na wynajem to jest pozytywne zjawisko czy negatywne? Bo w Polsce cały czas rynek stoi na jednej nodze czyli kupowaniu mieszkań na własność, często na wieloletni kredyt, a profesjonalnego najmu instytucjonalnego w zasadzie nie ma. Może więc to jest początek drugiego filara, na którym może stać rynek mieszkaniowy czyli najmu instytucjonalnego dużo stabilniejszego niż najem od osób prywatnych?

- To, że fundusze wchodzą na rynek i kupują mieszkania, które będą następnie wynajmować, samo w sobie nie musi być złe. Szczególnie, jeśli tak jak PFR Nieruchomości, buduje mieszkania na wynajem i dzięki temu jest ich więcej. W tego typu inwestycjach najemcy cieszą się bardziej profesjonalną obsługą, niż przy wynajmowaniu mieszkania od osoby prywatnej, która ma prawo nieprzedłużenia umowy najmu lub np. do jej nagłego wypowiedzenia. Natomiast przy rynku instytucjonalnym może pojawić się problem, jeśli zostanie on zmonopolizowany.

Czy ministerstwo planuje zmiany w ustawie o ochronie lokatorów? Bo to częściowo przyczynia się do zjawiska pustostanów, dlatego, że właściciele mieszkań nie chcą ryzykować, że lokator będzie mógł zajmować mieszkanie nawet jak przestanie płacić czynsz, bo prawo nie chroni właścicieli mieszkań i nawet najem okazjonalny nie daje pełnej ochrony...

- W tej chwili nie pracujemy nad takimi zmianami. Natomiast nie docierają do mnie informacje, żeby to był duży problem. Umowa najmu okazjonalnego w dużym stopniu chroni interesy właścicieli mieszkań przed nieuczciwymi lokatorami. Zabezpiecza właścicieli mieszkań przed największym ryzykiem związanym z wynajmem mieszkań, jakim jest brak możliwości szybkiego opróżnienia lokalu i jego odzyskania. Na przykład w przypadku zakończenia stosunku najmu w wyniku wypowiedzenia umowy przez właściciela w związku z zaległościami w regulowaniu opłat przez najemcę.

Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami