Prowadzenie budowy (cz. 1): Umowa z wykonawcą robót budowlanych
Zanim rozpocznie się budowa, konieczne jest wynajęcie odpowiedniego wykonawcy lub przynajmniej podpisanie z nim umowy przedwstępnej o roboty budowlane.
Zatrudnianie robotników lub firm budowlanych "na czarno" - w celu obniżenia kosztów - najczęściej jest zupełnie nieopłacalne, zwłaszcza gdy wykonawca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków lub prace budowlane nie są wykonywane prawidłowo. Poza tym jest to oczywiście nielegalne.
Choć umowa ustna między zleceniodawcą a wykonawcą jest w świetle prawa tak samo ważna jak zawarta na piśmie, to ta druga forma jest wymagana w przypadku robót budowlanych, gdyż w razie jakichkolwiek sporów można w sposób prosty ustalić jej treść. Oprócz tego w przypadku braku umowy na piśmie nie można żądać kar umownych i wyegzekwowanie naprawy usterek staje się utrudnione.
Umowa o roboty budowlane jest szczególnie potraktowana w kodeksie cywilnym, gdzie uznaje się ją za specyficzną odmianę umowy o dzieło. Główna różnica wynika z konieczności realizowania inwestycji zgodnie z prawem budowlanym. Istotną różnicą jest także kwestia roszczeń, które w tym przypadku przedawniają się po 10 latach (w zwykłej umowie o dzieło już po 2 latach), a gdy są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - po 3 latach.
Umowa powinna zawierać:
• miejsce i datę zawarcia umowy,
• dokładne określenie stron,
• przedmiot umowy,
• zakres prac (do umowy należy dołączyć jako załącznik szczegółowy harmonogram robót oraz ustalić, które z nich wykonawca zrealizuje osobiście, a które będą realizować zatrudniani przez niego podwykonawcy),
• terminy (przekazania dokumentacji, przekazania terenu budowy, realizacji poszczególnych etapów, odbiorów itd.),
• sposoby dokonywania przekazań i odbiorów, skład komisji dokonującej odbiorów,
• rodzaj i wysokość wynagrodzenia wykonawcy oraz sposoby i terminy płatności,
• określenie kar umownych,
• dokumentację projektową w formie załącznika,
• pozostałe ustalenia związane ze specyfiką konkretnej inwestycji,
• podpisy stron.
Bardzo ważnym punktem jest przygotowanie szczegółowego harmonogramu prac. Prawnie wymagane jest określenie, które prace będzie realizował samodzielnie wykonawca, a które za pomocą podwykonawcy. W dodatku każda umowa zawierana między wykonawcą a podwykonawcą wymaga zgody inwestora (jeśli w terminie 14 dni od przedstawienia umowy lub jej projektu inwestor nie zgłosi sprzeciwu, jest to równoznaczne z jego zgodą). Zawieranie umów przez podwykonawcę z dalszym podwykonawcą wymaga zgody zarówno inwestora, jak i głównego wykonawcy.
W przypadku gdy umowa nie wskazuje szczegółowo, jakie roboty mają być realizowane przez wykonawcę, a dochodzi do sporu w tej kwestii - uznaje się, że wykonawca podjął się wykonania wszystkich prac związanych z projektem dołączonym do umowy.
Wysokość wynagrodzenia można określić na dwa sposoby - ryczałtowo lub kosztorysowo i jeden z nich powinien być wyraźnie ustalony w umowie. Zwłaszcza forma ryczałtu wymaga szczegółowego unormowania, ponieważ kodeks cywilny, określając bardzo dokładnie treść umowy o roboty budowlane, tej kwestii nie reguluje.
Ze względu na swą specyfikę umowa o roboty budowlane często sprawia problemy, gdy chodzi o stosowanie odpowiednich przepisów, zwłaszcza w odpowiedniej kolejności. Pierwszeństwo mają oczywiście postanowienia samej umowy, o ile nie są sprzeczne z kodeksem cywilnym. Gdy pojawiają się kwestie nie regulowane umową, stosowane są przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umowy o roboty budowlane, a następnie przepisy o umowie o dzieło. Kiedy roboty wykazują wady, zastosowanie mają regulacje w zakresie rękojmi w umowie o dzieło oraz przepisy o rękojmi za wady towaru przy sprzedaży. Inwestor może wybrać, czy realizować uprawnienia wynikające z rękojmi, czy dochodzić roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych, jednak w przypadku rękojmi ma obowiązek szczegółowego wykazania, jakie dokładnie roboty zostały wykonane wadliwie.
Gwarancja zapłaty za roboty budowlane
Ustawa z 9 lipca 2003 r. o gwarancji zapłaty za roboty budowlane umożliwia każdemu wykonawcy zażądanie od inwestora - niezależnie od zaawansowania budowy - aby została przedstawiona gwarancja zapłaty należnego wykonawcy wynagrodzenia za realizowane roboty budowlane. Dotyczy to każdej umowy o roboty budowlane. Nie ma znaczenia kwota należna za zrealizowanie zlecenia, możliwości zarówno inwestora, jak i wykonawcy, ani termin realizacji inwestycji. Żądanie przedstawienia gwarancji nie może być powodem rozwiązania umowy - takie działanie byłoby w myśl ustawy bezskuteczne.
Wspomniana gwarancja może mieć jedną z wybranych form:
• gwarancji bankowej,
• gwarancji ubezpieczeniowej,
• akredytywy bankowej,
• poręczenia bankowego udzielonego wykonawcy robót budowlanych.
Również treść gwarancji została ustalona - musi ona zawierać dokładne określenie prac, jakich dotyczy, wskazywać beneficjenta gwarancji (wykonawcę), określać wysokość gwarancji oraz termin zapłaty za prace objęte umową o roboty budowlane.
Wykonawca może w każdej chwili zażądać od inwestora okazania gwarancji i jeśli inwestor nie przedstawi gwarancji w wyznaczonym terminie, wstrzymać prowadzone roboty objęte umową lub wstrzymać oddanie obiektu zamawiającemu. W skrajnym przypadku wykonawca może odstąpić od umowy o roboty budowlane z winy inwestora, o ile ten po wyznaczeniu kolejnego terminu nadal nie przedstawi odpowiednich gwarancji zapłaty.
Koszty spowodowane ustanowieniem gwarancji ponosi inwestor, może on jednak żądać zwrotu przynajmniej części opłat - kwota, której może zażądać, nie może przekroczyć 2 proc. gwarantowanej sumy.
Solidarna odpowiedzialność wykonawcy i inwestora
W myśl przepisów kodeksu cywilnego dotyczących umowy o roboty budowlane inwestor i wykonawca są solidarnie odpowiedzialni za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Oznacza to, że podwykonawca - w przypadku nieotrzymywania należnego wynagrodzenia od wykonawcy w wyznaczonym terminie - może dochodzić swych roszczeń także u inwestora. W ten sposób inwestor jest zobligowany do kontroli przepływów finansowych między wykonawcą a podwykonawcami.
Gwarancje właściwego wykonania robót budowlanych
Bardzo często wykonawcy proponują własne wzory umów o roboty budowlane. Oczywistym jest, że należy je dokładnie przeanalizować, a najlepiej skonsultować się ze znajomym prawnikiem, jeśli istnieje taka możliwość. Każdą umowę można negocjować, a jedynym wyznacznikiem (i ograniczeniem) jej treści są przepisy kodeksu cywilnego.
Podpisanie nawet najlepiej skonstruowanej umowy nie daje jednak inwestorowi pełnych gwarancji, że prace realizowane przez wykonawcę będą terminowe i nie będą zawierać usterek. Jak można takie gwarancje uzyskać bez uciekania się do procedury korzystania z rękojmi?
Najprostszym i dość często stosowanym sposobem jest uzgodnienie w umowie o roboty budowlane zatrzymywania części kwot z każdej raty należności jako tzw. gwarancji dobrego wykonania. Kwoty te należy wyliczać od sumy netto odpowiedniej faktury (VAT - zgodnie z przepisami - powinien zostać zapłacony w całości) i nie powinny one przekraczać 5-10 proc. Taką kaucję "zwraca się" wykonawcy dwuetapowo - połowę po zakończeniu robót budowlanych i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu (o ile jest wymagane) oraz po usunięciu usterek stwierdzonych w czasie odbioru końcowego. Resztę pozostawia się jako zabezpieczenie obowiązku usuwania usterek w okresie gwarancyjnym (najczęściej 1 rok od ukończenia budowy), a po jego upływie rozlicza się kaucję do końca.
Jeśli w umowie uzgadniane są zaliczki dla wykonawcy, dobrze jest określić je słowem "zadatek". W ten sposób, zgodnie z kodeksem cywilnym, wykonawca, który nie wywiąże się z umowy, musi zwrócić inwestorowi ów zadatek w podwójnej wysokości. Natomiast jeśli inwestor nie dopełni warunków umowy lub przyczyna jej rozwiązania przedstawiona przez niego nie będzie obiektywna - wykonawca może zaliczkę zatrzymać.
Jak dobrze wybrać działkę budowlaną?
Co musisz wiedzieć o księgach wieczystych?
