Ile można zarobić na studentach?

Policzyliśmy opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem w Warszawie, Krakowie i Katowicach. Uznaliśmy, że dobrym miernikiem opłacalności takiej lokaty będzie tzw. wewnętrzna stopa zwrotu (ang. Internal Rate of Return - IRR).

Założyliśmy, że inwestor kupuje mieszkanie, by wynajmować je przez 10 lat, a potem sprzedać. W tym celu zaciąga 30-letni kredyt z wkładem własnym na poziomie 20 proc. Najbardziej opłacalna będzie spłata długu w ratach malejących. W tym systemie spłata kapitału (tego co pożyczył nam bank) następuje znacznie szybciej dzięki czemu po 10 latach jesteśmy winni bankowi sporo mniej niż byłoby to w przypadku rat równych.

Gdyby nasza inwestycja była przewidziana na dłużej (np. 15- 20 lat), wówczas bardziej opłacalne byłyby raty równe. To prawda, kapitał spłacamy wówczas znacznie wolniej. Z drugiej jednak strony raty miesięczne są sporo niższe, a moment spłaty znacznej kwoty bankowi przesunięty na sam koniec okresu inwestycji. Ponieważ 100 zł zapłacone za 15-20 lat jest znacznie mniej warte niż 100 zapłacone dzisiaj, taki manewr korzystanie wpłynąłby na poziom wewnętrznej stopy zwrotu. W naszym 10-letnim modelu wybór rat równych skutkowałby jednak nieznacznym spadkiem IRR.

Przyjęliśmy, że kredyt zaciągany jest w złotówkach. Wiemy wówczas, ile dokładnie wyniosą przyszłe raty. Średnie oprocentowanie kredytu w badanym okresie wynosi w naszym modelu 6 proc. Obecnie kredyty w PLN są nieco droższe (ok. 8 proc.), jednak należy przyjąć, że stopy procentowe wkrótce znów zaczną spadać. Prawdopodobnie ostatnie kilkadziesiąt rat kredytu nasz inwestor będzie już spłacał w euro. Nie ma to jednak znaczenia dla naszych obliczeń.

Dla porównania zamieszczamy IRR dla opcji z kredytem we frankach szwajcarskich przy (nierealnym) założeniu, że kurs tej waluty względem złotego nie zmieni w trakcie spłaty. Oprocentowanie kredytu w CHF to 3,5 proc.

Przez cały analizowany okres inwestor wynajmuje kupione mieszkanie. Od przychodu z najmu płaci podatek ryczałtem (8,5 proc. od 18.274 zł rocznie i 20 proc. od nadwyżki). Zakładamy, że mieszkanie stoi puste przez miesiąc w każdym roku. Jednocześnie przychód z najmu rośnie o 3 proc. rocznie. Po 10 latach spłaty inwestor sprzedaje mieszkanie, którego wartość wzrosła w tym czasie o 20 proc. Za część uzyskanych pieniędzy spłaca kredyt. W modelu zostały uwzględnione koszty zakupu mieszkania (sądowe, notarialne, bankowe), które oszacowaliśmy na 7 proc. jego wartości.

Warszawa
Kupujemy małe (ok. 45 m.kw.) dwupokojowe mieszkanie w Śródmieściu w cenie 240 tys. zł. Przychód z wynajmu to w pierwszym roku 1600 zł miesięcznie. Właściciel płaci czynsz - 400 zł. Pierwsza rata kredytu to 1650 zł (później raty są coraz niższe). Wewnętrzna stopa zwrotu z takiej inwestycji wynosi 6,83 proc.
Gdyby inwestor zaciągnął kredyt we frankach szwajcarskich, a kurs tej waluty byłoby stabilny przez 10 lat, IRR wyniosłaby 11,1 proc.

Kraków
Dwupokojowe 40-metrowe mieszkanie w centrum kupujemy za 150 tys. zł. Można je wynająć za ok. 1000 zł miesięcznie (czynsz płaci najemca). IRR dla opcji z kredytem w złotówkach wynosi 11,35 proc., a dla kredytu we frankach szwajcarskich 16,15 proc.

Katowice
40-metrowe dwupokojowe mieszkanie można tu kupić nawet za 80 tys. zł. Przychód z wynajmu to ok. 800 zł, a czynsz - jeśli jest to mieszkanie hipoteczne - może wynieść ok. 250 zł (więcej dla mieszkań spółdzielczych). IRR dla kredytu w złotówkach to 11,3 proc., a dla franków 16 proc.

W modelu przyjęliśmy wzrost wartości mieszkania o 20 proc. Jest to dość ostrożne założenie. Według agencji nieruchomości, wartość popularnych mieszkań w Warszawie od początku 2003 roku wzrosła nawet o 15 proc. Jeśli jednak chcemy dobrze sprzedać mieszkanie za 10 lat z zyskiem powinniśmy unikać wielopiętrowych bloków z wielkiej płyty.

Z drugiej strony nowe budownictwo może się znaleźć poza naszym zasięgiem finansowym. Z informacji pośredników wynika ponadto, że - przynajmniej w Warszawie - nowe, dobrze wyposażone mieszkanie w śródmieściu to towar praktycznie niedostępny. Ciekawym rozwiązaniem będzie więc mieszkanie w kilkukondygnacyjnym budynku za lat 50. lub 60.

Kalkulacje tego typu są obarczone bardzo dużym błędem. Choćby z uwagi na liczbę różnorodnych założeń. Jeśli np. okaże się, że po 5 latach "intensywnego" wykorzystywania mieszkania przez studentów wymaga ono remontu, nasza inwestycja może się okazać nierentowna. Każdy z nas decydując się na zakup mieszkania na wynajem powinien więc we własnym zakresie skalkulować przewidywaną rentowność takiej inwestycji. Jeśli jest to zadanie ponad nasze siły, warto skorzystać z pomocy doradcy finansowego.

Nieruchomości to w krajach Unii Europejskiej bardzo popularna forma inwestycji. Upodobali je sobie szczególnie mieszkańcy Wielkiej Brytanii. To właściwie jedyna lokata, która może konkurować z akcjami w długim terminie. Nie tylko zyskują realnie na wartości, ale dodatkowo przynoszą bieżący dochód z najmu. Co ciekawe, nieruchomości potrafią drożeć także wówczas, gdy akcje tanieją (tak było np. w 2001 w Wielkiej Brytanii i USA). Warto je więc mieć w portfelu - wówczas jest on bardziej bezpieczny.

Maciej Kossowski