Uparci wygrywają i mogą budować
Decyzję o warunkach zabudowy można dostać nawet wtedy, gdy działka nie sąsiaduje bezpośrednio z żadnym innym zabudowanym terenem, co jeszcze niedawno wydawało się niemożliwe. Cierpliwi petenci mogą jednak urzędników do tego przekonać.
Jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to trzeba - planując budowę - uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (tzw. wuzetkę). Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być jednak zabudowana w sposób, który pozwoli określić, jakie funkcje, gabaryty i cechy zabudowy powinien mieć nowy budynek, np. dom jednorodzinny. Jest to zasada tzw. dobrego sąsiedztwa. Urzędy interpretują ją bardzo restrykcyjnie i nie chcą wydawać warunków zabudowy, jeśli na graniczącej z terenem zainteresowanego działce nie stoi żaden budynek - a bez wuzetki nie można się starać o pozwolenie na budowę. W wielu gminach powoduje to inwestycyjny paraliż.
Zdeterminowani petenci mogą jednak walczyć o swoje racje i wygrać. Tak było w przypadku naszego czytelnika, pana Michała z Jeleniej Góry. Urząd odmówił jego synowi wydania warunków zabudowy dla domu jednorodzinnego, argumentując, że działki bezpośrednio sąsiadujące z nieruchomością, na której miała być prowadzona budowa, są niezabudowane. Panowie odwołali się do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO), które stwierdziło, że urzędnicy zastosowali błędną wykładnię pojęcia "działka sąsiednia". SKO powołało się na tzw. obszar analizowany. Zdaniem SKO, każda działka w obszarze analizowanym jest działką sąsiednią - dzięki temu syn pana Michała bez problemu uzyskał wuzetkę. Obszar analizowany to teren wyznaczony zgodnie z przepisami wykonawczymi do ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.). Wyznacza się go wokół działki, na której planuje się inwestycję.
Co na to prawnicy?
W ciągu ponad roku obowiązywania zasady tzw. dobrego sąsiedztwa zdanie o nim zmienili też prawnicy. Jeszcze w listopadzie ub.r. w komentarzu do ustawy, Krzysztof Jaroszyński z Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie podkreślał, że wymagane jest stykanie się co najmniej dwóch działek linią graniczną. Najnowszy komentarz, wydany pod redakcją prof. Zygmunta Niewiadomskiego, prezentuje pogląd przeciwny wąskiemu rozumieniu sąsiedztwa. - Jeżeli obie działki przecinałaby droga publiczna albo wąski pas lasu czy łąki, to sąsiedztwo już by nie istniało. Blokowałoby to możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, mimo że najczęściej ład przestrzenny nie byłby zagrożony inwestycją lokowaną w powyższych okolicznościach, a polegającą np. na budowie domu jednorodzinnego w okolicy, gdzie kilka podobnych domów już stoi - czytamy w komentarzu. Natomiast Ewa Skorczyńska w "Samorządzie Terytorialnym" (7-8/2004) uważa, że za działkę sąsiednią można uznać taką, która nie ma żadnej wspólnej granicy z tą, na której ma być inwestycja, ale znajduje się (pod względem urbanistycznym) w dość bliskiej odległości. Takie argumenty można przedstawić urzędnikom, gdy nie chcą wydać warunków zabudowy.