Budownictwo mieszkaniowe do czerwca 2010 r.

Na ożywienie na rynku budowlanym wskazuje wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto. W okresie sześciu miesięcy br. rozpoczęto budowę 81 068 mieszkań, tj. o 19,5% więcej niż w analogicznym okresie ub. roku (mimo spadku w samym czerwcu o 4,7%). Natomiast liczba mieszkań,na których budowę wydano pozwolenia wyniosła w tym okresie 82 081 mieszkań, tj. o 9,0%mniej niż przed rokiem. Spadek liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia obserwowany jest od listopada 2008 r., ale jego skala zmniejsza się od początku 2010 r.

Po czterech miesiącach bardzo silnego wzrostu, czerwiec przyniósł spadek liczby nowych inwestycji mieszkaniowych. W całym półroczu było ich jednak aż o 19,5% więcej niż przed rokiem. Wysokie tempo powinno się utrzymać w trzecim kwartale.

W czerwcu rozpoczęto budowę 14,5 tys. mieszkań, o 4,7% mniej niż przed rokiem. W przypadku inwestycji deweloperskich spadek był jeszcze większy i wyniósł 5%. Dane za ubiegły miesiąc odbiegają od obrazu całego półrocza, które w zakresie nowych inwestycji mieszkaniowych było wyjątkowo dobre. Rozpoczęto budowę o jedną piątą więcej mieszkań niż przed rokiem. Deweloperzy rozpoczęli w pierwszym półroczu aż o 67% więcej projektów niż przed rokiem. W samym drugim kwartale wzrost całego rynku wyniósł 22% rok do roku.

W III kwartale powinno utrzymać się wysokie tempo inwestycji

Z analizy odsezonowanych danych dotyczących liczby nowych inwestycji wynika, że znajdują się one w trendzie wzrostowym od 2004 r., od kiedy rozpoczęto badanie. Dane te wskazują, że drugi i trzeci kwartał są historycznie najlepszymi okresami dla budownictwa mieszkaniowego. Home Broker szacuje, że w trzecim kwartale może utrzymać się dwucyfrowe tempo wzrostu.

Czerwiec przyniósł nieznaczną poprawę w zakresie pozwoleń na budowę. W tym czasie wydano zezwolenia na realizację 15,6 tys. mieszkań, o 1,3% więcej niż przed rokiem. Dane za całe półrocze nie napawają jednak optymizmem z uwagi na 9-proc. spadek rok do roku (wydano pozwolenia na budowę 82,1 tys. lokali). Pozytywnym sygnałem może być jednak znaczne wyhamowanie tendencji spadkowej w drugim kwartale oraz to, że liczba mieszkań, na budowę których wydano zezwolenie w pierwszym półroczu o 28% przewyższa liczbę lokali oddanych w tym czasie do użytkowania, a nawet jest minimalnie większa od liczby rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych.

Mieszkania oddane - drugi kwartał historycznie najsłabszy

W przypadku mieszkań oddanych do użytku czerwiec, ze spadkiem rzędu 7,7% rok do roku, wpisuje się trend obserwowany w pierwszym półroczu. W tym czasie oddano 64 tys. mieszkań, o 16% mniej niż przed rokiem. Liczba oddanych gotowych mieszkań skurczyła się o blisko jedną trzecią.

Analiza danych odsezonowanych wskazuje, że drugi kwartał jest historycznie najsłabszym okresem w roku jeśli chodzi o mieszkania oddawane do użytku. Najkorzystniejszy jest w tym zakresie czwarty kwartał.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek, Home Broker

Zgodnie z oczekiwaniami liczba mieszkań oddanych do użytkowania w pierwszym półroczu 2010 jest mniejsza niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Wszystko wskazuje na to, że na koniec roku w Polsce zostanie oddane ok. 130-140 tys. jednostek mieszkalnych, a zatem wciąż więcej od długoterminowej średniej z ostatnich kilkunastu lat. Podkreślić jednak trzeba, że na tę liczbę składają się efekty decyzji inwestycyjnych firm z lat 2007-2008, oraz inwestorów indywidualnych z dużo dłuższego okresu, którego początki sięgają zapewne jeszcze roku 2004.

Najciekawsze są statystyki dotyczące mieszkań rozpoczętych - łącznie w pierwszej połowie 2010 rozpoczęto budowę ok. 81 tys. jednostek mieszkalnych, czyli o 19,5% więcej niż w pierwszej połowie 2009 roku. To jeszcze nie jest nic zaskakującego, ale spójrzmy na liczby w grupach inwestorów. Inwestorzy indywidualni zaczęli budowę ponad 45 tys. jednostek, głównie domów jednorodzinnych. Liczba ta wynosi nieomal tyle samo, co w I połowie 2009 - dla inwestorów indywidualnych cykle na rynku nieruchomości wydają się być mało istotnymi zawirowaniami. Pamiętać jednak trzeba , że w tym sektorze zgłoszenie rozpoczęcia budowy nie musi oznaczać nic konkretnego: jak nie będzie pieniędzy i kredytu, to rozpoczętą budowę domu zawsze można na jakiś czas zatrzymać.

Deweloperzy rozpoczęli budowę 31,5 tysiąca mieszkań, czyli o nieco ponad 67% więcej niż w ubiegłym roku. Tak wysoka dynamika wynika przede wszystkim ze wstrzymania nowych budów w pierwszym półroczu ubiegłego roku. Ale liczba ta jest jednocześnie świadectwem wysokiego poziomu optymizmu polskich deweloperów, raczej nieuzasadnionego wynikami sprzedaży.

Z punktu widzenia firm wykonawczych oraz producentów materiałów budowlanych jest to dobra wiadomość ? portfel zleceń powinien się wypełniać. Podobnie, z punktu widzenia klientów: oferta mieszkań rośnie i będzie z czego wybierać. Ale ponieważ skala kredytowania deweloperów istotnie nie wzrosła, to część z nich będzie oczekiwała od klientów wpłat ratalnych pozwalających na finansowanie inwestycji w okresie budowy.

I ostatnie spostrzeżenie: liczba lokali, na których budowę deweloperzy otrzymali w tym okresie pozwolenia wyniosła tylko 28,5 tysiąca, czyli ok. 91% liczby rozpoczętych w tym okresie jednostek. W skali całego kraju mieszkań na pozwoleniach dla deweloperów było mniej o ok. 3 tysiące. Dlaczego? Proces wydawania pozwoleń też ma swoją cykliczną dynamikę: dziś, zwłaszcza deweloperom na duże i skomplikowane inwestycje, wydawane są prawomocne pozwolenia na podstawie wniosków składanych w pierwszej połowie ubiegłego roku, a więc w okresie kryzysu. W drugim półroczu relacja pomiędzy rozpoczynanymi a pozwoleniami powinna się poprawić.