Deweloperzy nadal budują na potęgę

Według GUS, w okresie styczeń-listopad 2015 r. oddano do użytkowania 128855 mieszkań, tj. o 0,8 proc. więcej w porównaniu z analogicznym okresem 2014 r., w którym odnotowano spadek o 1,0 proc.. Jeśli chodzi o pozwolenia na budowę - przez 11 miesięcy 2015 roku wydano ich 171407 mieszkań, tj. aż o 18,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2014 r. (wobec wzrostu przed rokiem o 14,3 proc.). Wzrosła również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto - do 156025, tj. o 11,8 proc. (wobec wzrostu przed rokiem o 15,3 proc.).

Jeśli chodzi o budownictwo deweloperskie - tu wzrost podaży jest jeszcze bardziej widoczny. Deweloperzy od początku roku oddali do użytkowania 53486 mieszkań (co stanowiło 41,5 proc. ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania), tj. o 1,3 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2014 r., kiedy notowano wzrost o 7,2 proc.. Inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem uzyskali pozwolenia na budowę 87312 mieszkań, tj. o 23,4 proc. więcej niż przed rokiem (kiedy notowano wzrost o 41,3 proc.). Odnotowano również wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto - do 78276 mieszkań, tj. o 21,7 proc. (wobec wzrostu przed rokiem o 33,3 proc.).

Jak więc widać - na podstawie powyższych danych - nastroje wśród firm działających na rynku pierwotnym są bardzo dobre. Przekonanie o tym, że wysoki popyt utrzyma się również w przyszłym roku, pcha inwestorów do realizacji nowych projektów.

Nie ma się zresztą czemu dziwić, jeśli przywołamy dane popytowe. Wg firmy REAS statystyki dotyczące mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym w pierwszych trzech kwartałach 2015 roku wskazują na to, że będzie to dla deweloperów najlepszy rok od okresu boomu w mieszkaniówce, przypadającego na rok 2007. Firmy odnotowują dobrą sprzedaż już od 8 kwartałów. Wg REAS rok 2014 został zakończony wynikiem blisko 20 proc. wzrostem w stosunku do roku poprzedniego. Wszystko wskazuje na to, że w 2015 roku sprzedaż na 6 rynkach zbliży się do poziomu 50 tysięcy mieszkań, a to będzie oznaczać wzrost o ok. 16 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. W perspektywie 2 lat wzrost sprzedaży wyniesie zatem blisko 39 proc..

Z czego wynika tak dobra koniunktura? Eksperci nie mają wątpliwości, że "dopalaczem" w tym zakresie jest rządowy program dopłat - Mieszkanie dla Młodych. Oczywiście to nie jedyny czynnik, który wpływa na sytuację rynkową. Mamy do czynienia ze współwystępowaniem kilku zjawisk, które przekładają się na zdecydowaną poprawę popytu. Chodzi również o historycznie niskie stopy procentowe, a więc tanie kredyty oraz spadające oprocentowanie lokat bankowych - co pcha klientów do poszukiwania innych form inwestowania, ze szczególnym uwzględnieniem rynku najmu mieszkań. Perspektywa wzrostu wkładu własnego kredytów (od stycznia do 15 proc.) z pewnością również odgrywa swoją rolę - jako "motywator" przyspieszający decyzje zakupowe.

Najważniejszy czynnik kreujący popyt to jednak MDM. Tu znajdziemy odpowiedź na pytanie: jak to się dzieje, że mimo dużej koniunktury ceny mieszkań stoją w miejscu, albo jeśli się zmieniają, to nieznacznie? Głównym elementem przekładającym się na politykę cenową deweloperów są limity cen w programie. Ich wpływ na ogólny poziom cen nie podlega wątpliwości. Gołym okiem widać też chęć dopasowania stawek deweloperskich do limitów programu. Tak więc - tam gdzie limity są dużo niższe niż średnie cenowe, można zauważyć skłonność deweloperów do obniżek stawek i zjawisko ogólnych spadków cen. Z kolei w miastach, takich jak choćby Poznań, gdzie wysokie limity MDM pozwalają w praktyce przebierać w ofercie, mieszkania drożeją.

Co jednak czeka nas w przyszłym roku? Wbrew pozorom sytuacja wcale nie jest jednoznaczna i o tym, czy dewelperzy będą pobijać kolejne rekordy sprzedażowe, czy też czeka nas nadpodaż i spadek cen, przesądzi wiele czynników.

Wg analityków, WGN realny jest odpływ części klientów deweloperów do tańszego i również objętego (od września 2015) programem dopłat - rynku wtórnego. Obecnie mieszkania używane są hitem MDM. Popyt na nie przekracza połowę całej, miesięcznej liczby wniosków.

Po drugie - pewnym zagrożeniem dla deweloperów jest polityka banków w zakresie rosnącego wkładu własnego kredytów, jak i podatku bankowego. W tym drugim przypadku już kilka instytucji podniosło marże. Taki ruch może przełożyć się na ograniczenie zdolności kredytowej Polaków i w efekcie - osłabienie popytu. Z kolei - jeśli chodzi o wkład własny - co prawda bankowcy mają możliwość złagodzenia negatywnych skutków "rekomendacji S" poprzez np. udzielenie kredytu z 10 proc. wkładem, przy ubezpieczeniu pozostałych 5 proc., ale nie wiadomo, ile instytucji skorzysta z takiej furtki.

Krótko mówiąc sytuacja na rynku mieszkaniowym cechuje się dużą niejednoznacznością i niepewnością. Przy zmianie sytuacji jeśli chodzi o dostępność i koszty kredytów, bądź przy odpływie wielu klientów w kierunku rynku wtórnego, rynek nowych mieszkań czekać będzie nadpodaż.

Monika Prądzyńska