Najem mieszkań: Gdzie jest najdrożej, a gdzie najtaniej?
Pandemia mocno dotknęła rynek najmu. W ostatnich miesiącach sytuacja w większości miast wróciła już jednak do normy. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że aż w 10 miastach koszt najmu jest już wyższy niż przed atakiem koronawirusa, a w pięciu wciąż jest niższy. Rekordzistą jest Gdynia, gdzie najem mieszkania zdrożał w tym czasie aż o 13 proc. Poprawie sprzyja bardzo dobra sytuacja na rynku pracy. W kolejnych miesiącach może jednak pojawić się spadek popytu wywołany przez program "Mieszkanie bez wkładu własnego".
W ciągu ostatnich trzech miesięcy bardzo gorąco było na rynku najmu w Trójmieście. W tak krótkim czasie stawki najmu w Gdańsku podskoczyły aż o 12,5 proc., a w Gdyni o 10 proc. Mediana stawek za m kw. w Gdańsku osiągnęła najwyższy poziom w historii - 50 zł za m kw. W rezultacie najem mieszkania o powierzchni 40 m kw. kosztuje tam aż 2000 zł miesięcznie. Drożej jest tylko w Warszawie - 2169 zł.
Warto jednak pamiętać, że najprawdopodobniej był to efekt wakacji. W tym czasie stawki nad morzem zawyża ruch turystyczny, który w tym roku był zdecydowanie większy niż w 2020 r. Jesienią, gdy liczba turystów spadnie, możemy tam zobaczyć powrót do niższych poziomów.
Sytuacja poprawia się jednak nie tylko nad morzem, ale niemal wszędzie. Wyjątkami są jedynie Lublin i Częstochowa, gdzie najem staniał odpowiednio o 2 i 0,4 proc. Wzrosty odnotowaliśmy nawet w Warszawie, Krakowie i Częstochowie, czyli na tych rynkach, które najmocniej ucierpiały w czasie pandemii. Trzeba jednak dodać, że wciąż jest tam taniej niż w lutym 2020 r. W Warszawie i Krakowie stawki są o 7 proc. niższe niż przed pandemią, a w Częstochowie o 6 proc.
Popyt na rynku najmu stymuluje bardzo dobra sytuacja na rynku pracy. To przyciąga do dużych miast zarówno młodych Polaków z innych regionów, jak i imigrantów. Podwyżki stawek generuje również to, że ceny mieszkań są coraz wyższe. Inwestorzy, którzy kupili lokale w ostatnim czasie, wystawiają oferty wynajmu z wyższymi cenami, aby uzyskać satysfakcjonującą stopę zwrotu.
BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami
Na horyzoncie pojawia się jednak element, który może ograniczyć popyt na najem. Chodzi o program "Mieszkanie bez wkładu własnego". Brak konieczności posiadania wkładu własnego zdecydowanie przyspieszy moment, kiedy młodzi będą mogli kupić własne mieszkanie. To z kolei może spowodować spadek popytu na najem, gdyż o kilka lat skróci się czas najmowania lokalu.
Załóżmy, że ktoś posiada dochody i wydatki, które pozwalają maksymalnie przeznaczyć 1500 zł miesięcznie na spłatę raty kredytu. To jednak górny limit. Nasza przykładowa osoba chce natomiast zaciągnąć kredyt na mieszkanie z ratą 1000 zł, aby nawet w razie dużych podwyżek stóp procentowych nie mieć problemów ze spłatą. Biorąc pod uwagę kwotę raty i obecną wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych, taka osoba może kupić mieszkanie o wartości 231 tys. zł. To jednak przy założeniu, że uzbiera przynajmniej 10 proc. wkładu własnego, czyli 23,1 tys. zł.
Odkładając co miesiąc 1500 zł miesięcznie mogłaby zebrać wkład własny w ciągu 16 miesięcy. To byłoby jednak możliwe w przypadku braku dodatkowych kosztów życia, czyli np. w sytuacji mieszkania z rodzicami. Gdyby jednak taka osoba musiała płacić co miesiąc np. 1000 zł za najem mieszkania, to będzie w stanie okładać tylko 500 zł miesięcznie. W tym przypadku zebranie oszczędności na wkład własny potrwa niecałe 4 lata.
Są to oczywiście tylko przykładowe wyliczenia, ale pokazują, jak wymóg posiadania wkładu własnego wydłuża czas, kiedy młodzi są zmuszeni do najmu. Program "Mieszkanie bez wkładu własnego" ma szansę znacząco ten czas skrócić, ale tylko dla tych, który spełnią jego wymagania.
Trudno jednak przewidzieć, jak duży będzie spadek popytu. Po pierwsze nie wiadomo jeszcze, jak dużo mieszkań będzie spełniało warunki programu. Nie znamy bowiem limitów cen, które będą decydowały o tym, czy na dane mieszkanie można otrzymać rządową gwarancję. Jeśli limity będą bardzo niskie, to niewiele osób będzie mogło uzyskać kredyt bez wkładu własnego i sytuacja na rynku najmu się nie zmieni.
Warto też dodać, że gwarancji wkładu własnego nie otrzymają tzw. single, czyli osoby, które nie są w związku małżeńskim i nie posiadają dzieci. Jeśli więc ktoś ma już dochody pozwalające zaciągnąć kredyt, ale nie znalazł jeszcze swojej "drugiej połówki", to wciąż przez kilka lat będzie zmuszony do najmowania mieszkania i odkładania na wkład.
Na koniec prezentujemy jeszcze porównanie kosztów najmu i rat kredytów (przy 10 proc. wkładu własnego). Z punktu widzenia mieszkańca, najmowanie lokalu opłaca się tylko w Krakowie. Stawki najmu spadły tam bowiem tak bardzo, że roczny koszt jest tam o niemal 2000 zł niższy niż suma rat kredytu (w przypadku lokalu 40 m kw.). W pozostałych 15 badanych przez nas miastach to rata jest niższa. Przeprowadzka z najmowanego do własnego mieszkania najbardziej opłaca się w Katowicach i Łodzi. Roczna oszczędność z takiego ruchu przekracza tam 4000 zł. Średnio, we wszystkich badanych przez nas miastach, taka oszczędność wynosi 2167 zł rocznie (w przypadku lokalu 40 m kw.).
Wyliczenia sporządzono na podstawie 17 939 ogłoszeń najmu oraz 32 390 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 VIII do 31 VIII 2021 r.
