Najem może rozliczyć tylko jeden z właścicieli

Sprawa, rozpatrywana przez dyrektora Krajowej Izby Skarbowej, dotyczyła kobiety, która kupiła mieszkanie wspólnie z mężem i ciocią. 120-metrowy lokal nie został w żaden sposób podzielony. Małżonkowie mieli wspólność majątkową i posiadali 2/3 udziału. Z kolei ciocia podatniczki miała do dyspozycji 1/3 udziału. Kobieta chciała wynająć jeden pokój studentom. Dogadała się w tym zakresie ze swoją ciocią. Panie ustaliły, że podatniczka będzie jedyną osobą pobierającą czynsz z najmu i płacącą podatek dochodowy. Dla pewności wystąpiła jednak do dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie interpretacji indywidualnej, która potwierdzi prawidłowość takiego rozwiązania.

Dyrektor KIS w wydanej interpretacji stwierdził, że stanowisko wnioskodawczyni jest prawidłowe. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy o PIT przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa udziału w zysku oraz łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Wskazane przepisy nie umożliwiają jednak stronom dokonania odmiennych ustaleń - podkreśla Bartosz Antos.

Mimo współwłasności możliwe jest zatem rozliczenie przychodu z najmu tylko przez jedną osobę. Podatnik musi w takiej sytuacji złożyć stosowne, pisemne oświadczenie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Ma na to czas do 20. dnia miesiąca, następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy przychód. Jeżeli zatem pierwszy czynsz zapłacono w dniu 5 lipca, termin na złożenie oświadczenia i zapłatę podatku to 20 sierpnia. Jeżeli z kolei przychód uzyskano w dniu 30 września, to termin zostanie ustalony na 20 października. Podatnik w składanym oświadczeniu powinien wybrać preferowaną formę rozliczenia - to znaczy na przykład ryczałt od przychodów ewidencjonowanych albo zasady ogólne. Jeżeli rozpoczął najem w trakcie trwania roku podatkowego, musi "dokończyć" ten rok w rozliczeniu miesięcznym. Rozpoczynając kolejny rok, może natomiast zdecydować się na kwartalną formę rozliczania, która dla wielu osób jest znacznie wygodniejsza.

- Warto przy tym zaznaczyć, że wskazane rozwiązania są zgodne nie tylko z przepisami ustawy o PIT, ale również Kodeksu cywilnego - dodaje Bartosz Antos. Z uwagi na treść art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby ustalić inne zasady poprzez umowę quoad usum. Kontrakt ten pozwoli na umowny podział, dotyczący poszczególnych części wspólnego lokalu, ale jednocześnie nie wpłynie na sferę praw rzeczowych współwłaścicieli. Ta umowa będzie kształtowała wyłącznie stosunek zobowiązaniowy.