NBP: Rynek mieszkaniowy w III kw. nadal w fazie ekspansji

"W III kwartale 2019 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych znajdował się w fazie ekspansji, nadal obserwowano wzrost cen. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych pozostała wysoka, choć niższa w porównaniu do tych samych okresów w poprzednim roku. Obserwowano zarówno wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, przy wzroście kosztów budowy będącym konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce" - napisano.  Z wykresu zamieszczonego w raporcie wynika, że w III kw. na rynku mieszkaniowym wzrósł popyt inwestycyjny, przy stabilizacji popytu konsumpcyjnego. NBP zakłada, że na rynku mieszkaniowym nie występuje popyt spekulacyjny.

W raporcie za II kw. 2019 r. NBP oceniał, że rynek nieruchomości mieszkaniowych znajdował się wówczas nadal w fazie ekspansji, a ceny nieruchomości rosły. W raporcie za III kw. nie wskazano na jakim poziomie znajdował się popyt mieszkaniowy i inwestycyjny względem poprzedniego kwartału. W najnowszym opracowaniu NBP czwarty raz z rzędu nie zawarł oceny stabilności rynku mieszkaniowego w sytuacji wystąpienia hipotetycznych szoków. W grudniowym, półrocznym raporcie o stabilności systemu finansowego NBP wskazał, że rynek nieruchomości mieszkaniowych pozostawał w fazie wysokiej aktywności i nadal obserwowany był wysoki poziom popytu w największych miastach, w tym popytu inwestycyjnego. Dodano, że obserwowane napięcia po stronie podaży wskazują, że równowaga na tym rynku wydaje się mniej stabilna niż w przeszłości.  

Według grudniowego opracowania NBP, wystąpienie ewentualnych szoków podażowych lub popytowych może zwiększyć prawdopodobieństwo powstania nierównowagi. W szczególności, gdyby doszło do istotnego ograniczenia podaży mieszkań przy utrzymaniu się silnego popytu, mogłoby to skutkować większym wzrostem cen mieszkań, a następnie ryzykiem ich spadku - podał w grudniu NBP. NBP wskazał także w grudniowym półrocznym opracowaniu, że jak dotąd na rynku nie obserwowano oddziaływania popytu spekulacyjnego.  

Według kwartalnego raportu NBP za III kw., popyt mieszkaniowy przynajmniej w części przenosi się na rynek wtórny. "Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym na sześciu największych rynkach zmniejszył się do 3,1 kwartału. Oznacza to szybszą sprzedaż pojawiających się ofert oraz mniejsze niż w poprzednich okresach możliwości wyboru mieszkań dla nabywców. Szacowany przez NBP czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym zmniejszył się w Warszawie i sześciu miastach oraz utrzymał się niezmieniony w dziesięciu miastach analizowanych miastach, co wskazuje na przeniesienie przynajmniej części popytu na ten rynek" - napisano. "Utrzymująca się różnica pomiędzy cenami transakcyjnymi na rynku pierwotnym i rynku wtórnym w 6M i Warszawie oznacza, że kupujący nie akceptują wyższych cen deweloperów i przenoszą swój popyt na rynek wtórny. Także struktura oferowanych mieszkań względem powierzchni odbiega od preferencji nabywców - zbyt mało jest relatywnie małych mieszkań względem popytu na nie" - dodano. 

Według danych zebranych przez NBP, nadal rosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne m kw. mieszkań zarówno w stanie deweloperskim na rynkach pierwotnych (RP) analizowanych miast, jak i średnie ceny mkw. na rynkach wtórnych (RW). Ceny wyznaczone za pomocą indeksu hedonicznego wzrosły, co oznacza dalszy wzrost cen m kw. porównywalnych mieszkań. W sześciu największych miastach wzrosły o ok. 1,8 proc. kdk oraz o 11 proc. rdr, w dziesięciu miastach o 4,0 proc. kdk oraz 12,9 proc. rdr, a w Warszawie o 5,5 proc. kdk oraz o 12,8 proc. rdr. Indeks hedoniczny cen mieszkań zawiera korektę uwzględniającą różnice w atrybutach mieszkań (np. lokalizacja, powierzchnia użytkowa, standard wykończenia) sprzedawanych w poszczególnych okresach.  

"Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, co oznacza, że sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen. Utrzymała się różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co może wskazywać na brak akceptacji zbyt wysokich cen ofertowych ze strony kupujących. Kolejny kwartał rosły średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu m kw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media). Rośnie także podaż nowych mieszkań na lokalnym rynku najmu" - dodano.  

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) nieznacznie zmniejszył się względem poprzedniego kwartału i wyniósł w omawianym kwartale 0,80 mkw. oraz był wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. o 0,32 m kw. (tj. o ok. 66 proc.). Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego pozostał stabilny, podobnie jak kredytowa dostępność mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego. Głównym czynnikiem powodującym stabilizację wskaźników dostępności był zbliżony wzrost wynagrodzeń i cen mieszkań. 

Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). "Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu umożliwia finansowanie kosztów

"Pomimo utrzymującej się od 2016 r. niewielkiej spadkowej tendencji szacowanej stopy zwrotu z kapitału własnego z projektów inwestycyjnych, wskaźnik ten pozostaje na wysokim poziomie - w III kw. 2018 r. utrzymał się na poziomie ok. 20 proc. W kierunku niższych stóp zwrotu z kapitału własnego oddziałują rosnące koszty producentów mieszkań, w efekcie rosnących cen materiałów, wynagrodzeń i terenów budowlanych. Ma to mniejszy wpływ na sektor deweloperski, który operuje na wysokich marżach, nadal generuje jednak ryzyko w sektorze budowlanym" - napisano. 

Po raz pierwszy od początku 2017 r. raport zatwierdził dyrektor Departamentu Stabilności Finansowej NBP. Poprzednie wersje raportu zatwierdzał dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych (DAE).

Decydenci zastanawiają się, czy nie należy schłodzić popytu na nieruchomości przez zwiększenie obostrzeń przy przyznawaniu kredytów hipotecznych - pisze w czwartkowym wydaniu "Rzeczpospolita". Według informacji dziennika, przy okazji prac rządu nad nową koncepcją programu "Mieszkanie Plus" pojawiły się głosy, że rynek być może potrzebuje schłodzenia. Miałyby do tego doprowadzić obostrzenia przy udzielaniu kredytów hipotecznych, związane np. z kolejną rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego.

Jak zastrzega "Rz", urząd nie potwierdził, że prowadzi takie prace. Jak pisze dziennik, jest też świadomość konieczności usprawnienia przepisów, by prywatni deweloperzy mogli budować więcej, co mogłoby się przełożyć przynajmniej na spadek tempa wzrostu cen. "Rz" podaje, że w ostatnich trzech latach średnie ceny mieszkań w sześciu głównych aglomeracjach poszły w górę o ponad 30 proc. Wzrost cen przyspieszył w połowie 2017 r., kiedy skokowo zdrożała robocizna. Deweloperzy przerzucają to wprost na klientów.

Mieszkania - jak dodaje gazeta - znajdują nabywców, bo przy rekordowo niskich stopach procentowych są traktowane jako atrakcyjna i relatywnie bezpieczna lokata kapitału. Z danych NBP wynika, że choć rośnie inwestycyjny popyt na mieszkania, to popyt konsumpcyjny pozostaje stabilny (udział to odpowiednio: 43 i 57 proc.).