Doradzamy jak sobie poradzić z 20 proc. wkładem własnym

Pobierz darmowy program do rozliczeń PIT 2016

Niektóre banki udzielą kredytu z wkładem w wysokości 10 czy 15 proc. ale pod warunkiem ubezpieczenia tzw. niskiego wkładu czy też po prostu wyższej marży kredytowej. Tak więc finalnie za nasz kredyt zapłacimy więcej.

Większa rata będzie wynikała nie tylko z wyższego oprocentowania, ale wyższej kwoty kredytu. Tak więc statystycznemu Kowalskiemu generalnie opłaca się wyłożyć 20 proc. ceny mieszkania. Pytanie tylko, skąd wziąć takie pieniądze - ewentualnie jak poradzić sobie w inny sposób.

Przyjmując, że kredytobiorca szuka 60 metrów kwadratowych na rynku wtórnym, najwięcej zapłaci w Warszawie, gdzie wg GUS transakcyjna cena metra kwadratowego wynosi 7300 zł. Koszt zakupu nieruchomości wyniesie więc 430 tys. zł, a 20 proc. wkładu aż 86 tysięcy!

W Krakowie, przy aktualnych stawkach za mieszkania używane (5820/mkw.), pożądane mieszkanie to koszt 349 tys. zł, a na wkład potrzeba blisko 70 tysięcy. We Wrocławiu (średnia 5300 zł) będzie to około 64 tysięcy, w Poznaniu - około 60 tysięcy złotych, a w Gdańsku około 66 tysięcy. Spośród największych miast kraju najlepiej pod tym względem wypada Łódź, gdzie ceny transakcyjne mieszkań używanych są śmiesznie wręcz niskie na tle innych dużych miast. Wg NBP (dane za III kw. 2016) metr kwadratowy z rynku wtórnego w Łodzi kosztuje tylko 3200 zł, co oznacza, że za 60 - metrowe mieszkanie zapłacimy średnio 192 tys. zł, a na wkład wystarczy niecałe 40 tys.

Powyższe wyliczenie pokazuje jednak generalnie, że 20 proc. wartości, które ma wyłożyć klient, może okazać się dla niego naprawdę sporym problemem. Wróćmy więc do pytania tytułowego: jak sobie poradzić z wkładem?

Wyższy wkład własny generalnie nam się opłaca, więc warto się wysilić, by go zdobyć. Absolutnie nie wchodzi w grę zadłużenie się w innym banku. Kredyt konsumpcyjny na wkład to najgorsze z możliwych rozwiązań. Jest on najdroższym kredytem na rynku, po drugie to nasze zobowiązanie finansowe, więc osłabia ono naszą zdolność kredytową. W efekcie może się okazać, że co prawda uzyskaliśmy środki na wkład własny, ale nie mamy szans na kredyt w pożądanej przez nas wysokości. O tym rozwiązaniu należy więc zapomnieć.

Zdecydowanie lepszym pomysłem jest pożyczka w gronie znajomych czy rodziny. Zwłaszcza ta ostatnia opcja powinna być przez nas przeanalizowana, gdyż mamy szansę uniknąć podatku. Pożyczka w kręgu najbliższej rodziny do kwoty 9637 zł zwolniona jest z podatku od czynności cywilnoprawnych. Można uzyskać też zwolnienia z PCC niezależnie od kwoty pożyczki, jeśli udokumentujemy ją dowodem wpłaty na rachunek bankowy i w terminie do 14 dni złożymy deklarację podatkową.

Jeśli nie mamy skąd wziąć odpowiednio wysokiego kapitału, możemy pomyśleć o przedstawieniu bankowi dodatkowego zabezpieczenia takiego kredytu. Może być nim np. kolejne mieszkanie, grunt czy inna nieruchomość.

W takiej sytuacji nie powinno być żadnych problemów z uzyskaniem pożądanego kredytu. Jeśli wartość zabezpieczenia znacznie przewyższa wartość kredytu, mamy nawet pole do negocjacji z bankiem.

Inna sprawa to fakt, że rolę wkładu nie muszą pełnić wcale środki stricte pieniężne. Mogą to być np. obligacje skarbowe, inne papiery wartościowe, czy środki zgromadzone na kontach. Niektóre banki honorują w roli wkładu, zadatek zapłacony przy umowie przedwstępnej.

Raporty z rynku bankowego wskazują, że wbrew obawom na razie kwestia rosnącego wkładu własnego nie oddziałuje silnie na akcję kredytową i popyt na nieruchomości. Co prawda ciągle największy odsetek udzielanych kredytów to te z najniższym wkładem, ale sukcesywnie rośnie udział zobowiązań, gdzie wkład finansowy kredytobiorcy jest większy.

Z raportu Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich za III kw. 2016 wynika, że około 46 proc. udzielonych kredytów w analizowanym okresie miało wkład nie większy niż 20 proc. wartości nieruchomości. Choć to dużo, oznacza to jednocześnie, że ponad połowa wszystkich udzielonych kredytów dotyczyła zobowiązań, gdzie pieniądze klienta stanowiły więcej niż 20 proc. ceny mieszkania.

Dane te dotyczą ubiegłego roku, kiedy na mocy rekomendacji KNF wymagane było minimum 15 proc. wartości nieruchomości, więc by uzyskać potwierdzenie rosnącego odsetka zobowiązań z wyższym wkładem, musimy poczekać na wyniki tegoroczne.

Monika Prądzyńska

Dział Analiz WGN