Zamienię mieszkanie na młodsze

Nieruchomości uchodzą za jedną z najbezpieczniejszych lokat kapitału, ale decydując się na zakup mieszkania w aktualnej sytuacji gospodarczej i demograficznej, należy pamiętać o ważnych czynnikach, które będą determinowały wartość mieszkania w przyszłości.

Przede wszystkim mowa tu o lokalizacji. W świetle rokrocznie malejącej liczby populacji i jednoczesnym wzroście liczby mieszkań, będzie ona gwarantem wysokiej ceny oraz zainteresowania kupujących. Kolejnymi czynnikami, na jakie należy zwrócić uwagę, są wiek budynku oraz jakość zastosowanych materiałów budowlanych i wykończeniowych.

W przypadku nieruchomości z wielkiej płyty nie można już mówić o nowoczesności. Wszystkie z nich mają kilkadziesiąt lat użytkowania za sobą. Zakładając, że budynek ma w chwili obecnej 40 lat, za kolejne 10-15 lat, gdy zechcemy spieniężyć swój kapitał, będzie on miał już za sobą 1/3 żywotności (w przypadku budynków z płyt prefabrykowanych przy stałych modernizacjach specjaliści zakładają ten okres na 120-150 lat). Jeśli zdecydujemy się na zakup mieszkania pochodzącego z rynku pierwotnego, jego wiek w momencie sprzedaży będzie sięgał jedynie 10-15 lat.

Analitycy Działu Badań i Analiz firmy Emmerson Realty SA przygotowali symulację zakupu mieszkania czterdziestoletniego w wielkiej płycie oraz oferowanego na rynku pierwotnym. Badania zostały przeprowadzone na podstawie danych ofertowych przedstawionych w serwisie otoDom.pl, na trzech najbardziej aktywnych rynkach mieszkaniowych Polski - Warszawie, Krakowie oraz we Wrocławiu.

Do analizy wybrano mieszkania najpopularniejsze wśród kupujących, czyli 2-pokojowe o powierzchni 50 m kw. Dodatkowo uwzględniono również koszt remontów i wykończenia. W przypadku mieszkania w "wieku średnim" wynoszą one przeciętnie 400 zł/m kw., a w nowo wprowadzonych na rynek 800 zł/m kw.

Aby móc porównać lokale o takim samym kryterium powierzchniowym, pod uwagę wzięto nieruchomości z rynku wtórnego, znajdujące się w najbliższym sąsiedztwie nowej inwestycji. W przypadku Warszawy porównywane mieszkania znajdują się na Bemowie, w Krakowie na Woli Duchackiej, a we Wrocławiu w dzielnicy Krzyki. Pominięto skrajne przypadki o niskim standardzie i wymagające dużych nakładów finansowych.

Z powyższej tabeli wynika, że najmniejsza różnica pomiędzy cenami jednostkowymi mieszkań z rynku pierwotnego a wtórnego widoczna jest w Warszawie. Tam pomimo standardu wymagającego remontu, cena lokali w wielkiej płycie jest zbliżona do tych pochodzących świeżo od dewelopera. Podobnie przedstawia się sytuacja w Krakowie, gdzie za mieszkanie w budynku z wielkiej płyty należy zapłacić ok. 400 zł/m kw. mniej.

Największa różnica pomiędzy omawianymi obszarami widoczna jest we Wrocławiu, ale i tam nie przekracza ona 500 zł/m kw. Najbardziej miarodajne jest jednak zestawienie cen całkowitych, uwzględniające koszty niezbędnych remontów i wykończeń. W trzech analizowanych miastach 50-metrowe mieszkanie z rynku pierwotnego jest średnio o 40 tys. zł droższe niż to, które ma za sobą prawie 40 lat użytkowania.

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Przemysław Kotwicki z serwisu otoDom.pl zauważa, że wybierając mieszkanie u sprawdzonego dewelopera korzystającego z wysokiej jakości materiałów budowlanych i wykończeniowych, może ono okazać się dużo lepszym wariantem niż wielka płyta. Pomimo różnicy w cenie, którą w znaczącej części można uznać za koszt zużycia technicznego i funkcjonalnego, w aktualnej sytuacji może być to pewniejsza lokata kapitału.

Oprócz zastosowania nowych rozwiązań technicznych, mieszkanie od dewelopera wyróżnia się m.in. współczesnym standardem, możliwością przebudowy i dostosowania do swoich potrzeb oraz atrakcyjnie zagospodarowanymi częściami wspólnymi. Z drugiej strony w otoczeniu bloków z czasów PRL-u łatwiej o tereny zielone czy "sprawdzenie" komfortu mieszkania. Oczywiste jest również to, że budynki te poddawane są modernizacji, remontom oraz stałej konserwacji.

Agata Polińska, serwis otoDom.pl

Jarosław Mikołaj Skoczeń, serwis otoDom.pl