Koszty budowy domów - perspektywy na 2024 rok

Obecnie sytuacja ekonomiczna sprzyja wszystkim, którzy planują budowę domu. W drugiej połowie 2023 roku ceny działek i materiałów budowlanych były stabilne. Do tego doszła spadająca inflacja i umocnienie złotego wobec dolara. Produkcja większości materiałów budowlanych jest energochłonna, a tańszy dolar oznacza tańsze surowce i nośniki energii.

Trzeba też wziąć pod uwagę jeszcze jeden czynnik - ograniczoną liczbę trwających inwestycji deweloperskich. Dzięki temu inwestorzy mają możliwość zatrudnienia doświadczonej ekipy budowlanej bez ponoszenia wysokich kosztów.

Od lat cenionym źródłem informacji o kosztach budowy domów jest Sekocenbud, który co kwartał wydaje “Biuletyny cen regionalnych w budownictwie". Zawarte w nich dane stanowią bardzo dobrą bazę do przeprowadzenia analizy. Wynika z nich, że w latach 2021-2023 koszty budowy domów wzrosły dość znacznie - od niecałych 27,6% w Wielkopolsce, do ponad 45,6% w województwie mazowieckim.

Żeby móc właściwie ocenić skalę wzrostów, trzeba najpierw porównać je z wysokością inflacji. W omawianym okresie wyniosła ona niemal 25%. A ponieważ inflację liczy się jako procent składany, to de facto wyniosła ona 27%. Oznacza to, że koszt budowy domu jednorodzinnego w województwie wielkopolskim w realnie nie wzrósł, tylko został zindeksowany o poziom inflacji. Rekordowy wzrost kosztów budowy w województwie mazowieckim wynika z faktu, że stanowi ono naturalne zaplecze dla Warszawy. Ci, którzy chcą wyprowadzić się ze stolicy, właśnie tam budują swoje nowe domy.

Na przełomie roku 2023 i 2024 cena za metr kwadratowy była najniższa w województwie warmińsko-mazurskim, około 5 140 zł/m², a najwyższa (poza Warszawą) w województwie mazowieckim - 5 580 zł/m². Są to kwoty netto, ponieważ każdy z inwestorów ma inne możliwości odliczenia podatku VAT i ulg podatkowych, co sprawia, że trudno podać koszty brutto. Zatem typowy dom o powierzchni 80-100 m², jaki najchętniej w zeszłym roku wybierali Polacy, w zależności od metrażu i lokalizacji kosztował od około 420 000 zł do 560 000 zł.

Jakie są prognozy na nadchodzący 2024 rok? Niewątpliwie sprzyjają osobom planującym budowę domu jednorodzinnego. Ceny materiałów budowlanych są wciąż stabilne, a koszty budowy domów w 2024 roku będą rosły w tempie bardzo zbliżonym do prognozowanej inflacji, czyli 5%-6%, lub nieco powyżej tego wskaźnika. Przemawia za tym znaczące wyhamowanie wzrostów cen budowy domów, które obserwowaliśmy już poprzednim roku. Zwłaszcza w jego drugim i trzecim kwartale mieliśmy już nawet do czynienia z niewielkimi spadkami w kilku województwach. Co prawda w ujęciu kwotowym były to wartości symboliczne, ale chodzi o dający się zaobserwować trend. W czwartym kwartale 2023 roku koszty budowy wzrosły na poziomie bardzo zbliżonym do inflacji, czyli od 0,6% na Dolnym Śląsku do 1,8% w kujawsko-pomorskim. Średnio dla całego kraju było to 1,24%.

Ciekawym zjawiskiem, które daje się zaobserwować na przestrzeni ostatnich 3 lat, jest wyrównywanie kosztów budowy domu na terenie całego kraju. Na początku 2021 roku różnica między najtańszym regionem a tradycyjnie najdroższą Warszawą wynosiła ponad 20%. Obecnie, na koniec 2023 roku, jest to zaledwie nieco ponad 11,4%. Można się spodziewać, że koszty budowy domów zbliżyły się do najwyższego poziomu, jaki jest akceptowany dla inwestorów. Z tego punktu widzenia bardzo ciekawa będzie sytuacja w Warszawie, w której koszt budowy metra kwadratowego powiększony o prognozowaną inflację powinien na koniec roku przekroczyć 6000 zł/m². Czy tak się stanie - zobaczymy.

Budowa domu była i będzie atrakcyjną alternatywą dla mieszkania. W dużej mierze przyczyniła się do tego druga połowa ubiegłego roku, bo ogromne zainteresowanie Bezpiecznym Kredytem 2% sprawiło, że sprzedawały się w zasadzie wszystkie mieszkania i domy dostępne na rynku pierwotnym i wtórnym. W Trójmieście cena metra mieszkania rok do roku wzrosła o 27% a w kilku dużych miastach o 20%. W takim ujęciu średni wzrost ceny metra kwadratowego domu jednorodzinnego w 2023 roku o około 6% jest niewielki i należy spodziewać się ponownego wzrostu zainteresowania budownictwem indywidualnym.

Czy w mieszkania potanieją w 2024 roku? Raczej nie. Sytuacja przypomina tę z początku ubiegłego roku. Zakończenie naboru wniosków do Bezpiecznego Kredytu z 2% spowodowało, że na rynku nieruchomości panuje znowu pewien marazm, jednak wszyscy wiedzą, że trwają już pracę nad nowym programem rządowym Mieszkanie na Start, która ma zastąpić BK 2%. Powoduje to, że sprzedający czekają na powtórzenie hossy z drugiej połowy zeszłego roku i nie zamierzają negocjować i obniżać cen.

Ile będzie kosztować budowa domu w 2024 roku? Na podstawie danych Sekocenbudu w bieżącym roku spodziewałbym się powolnego wzrostu kosztów budowy domów, zbliżonego do prognozowanego poziomu inflacji, czyli 5%-6%. Oznacza to, że koszt budowy metra kwadratowego w poszczególnych województwach w grudniu 2024 roku wahałby się od 5450 zł/m² do 5920 zł /m² w poszczególnych województwach i 6060 zł /m² w Warszawie. Czy tak się stanie? A może będziemy świadkami dalszego wyrównywania cen pomiędzy regionami?  To okaże się już niedługo. Według moich prognoz dom 80-100 m², w zależności od metrażu i technologii na koniec roku 2024 będzie kosztował od 435 000 zł do 595 000 zł netto. Być może ceny w Warszawie przebiją tę granicę.

Na krajowym rynku mieszkaniowym coraz bardziej widać domy gotowe i domy prefabrykowane, które cieszą się już zasłużoną popularnością w wielu krajach Europy. Mają kilka zalet, bardzo istotnych z punktu widzenia inwestora, a ich zakup przypomina nieco wizytę w salonie samochodowym. Wybieramy interesujący nas model, personalizujemy go, na przykład dobierając rodzaj i kolor pokrycia dachowego z gamy oferowanej przez producenta i podpisujemy umowę na produkcję i budowę domu.  Przygotowanie płyty fundamentowej, na której zwykle jest posadowiony budynek, razem z jej wyschnięciem trwa kilka tygodni. W tym samym czasie w fabryce powstają elementy naszego przyszłego domu, którym następnie w ciągu kilku dni są montowane na miejscu. Całość od podpisania umowy do przeprowadzki zajmuje 3- 4 miesiące.

Warto podkreślić, że wielu producentów domów gotowych przejmuje na siebie część obowiązków związanych z formalnościami. A my będziemy mogli poświęcić ten czas rodzinie czy pracy, bez konieczności spędzania 2 lat na nadzorowaniu placu budowy.

Jest to również rozwiązanie korzystne z ekonomicznego punktu widzenia. Pod koniec lutego 2024 roku jeden z najpopularniejszych domów gotowych w ofercie Extradom.pl kosztuje 370 000 zł. Nawet jeśli do tego doliczymy koszt działki - powiedzmy 200 000 zł - to z kwoty 800 000 zł, którą BK 2% ustanowił jak jako swego rodzaju wyznacznik na rynku nieruchomości, pozostanie nam jeszcze ponad 200 000 zł na urządzenie i wykończenie domu, ogrodzenie posesji i założenie ogrodu. To naprawdę dom w cenie mieszkania!

Wojciech Rynkowski

Ekspert Extradom.pl