Mieszkania z rynku pierwotnego - jak wyglądają ceny mieszkań w Warszawie

Na koniec II kw. 2025 r. przeciętna ofertowa cena mieszkania w Warszawie z rynku pierwotnego wynosiła około 987 939 zł (tj. niemal 1 mln zł). W przeliczeniu na powierzchnię oznacza to średnio ok. 18 110 zł/m². Dla porównania, Narodowy Bank Polski podaje, że średnia transakcyjna cena za m² nowych mieszkań w I kw. 2025 wyniosła 16 383 zł. Różnica bierze się m.in. z faktu, że ceny ofertowe są zwykle wyższe niż te, które faktycznie są płacone w chwili zakupu. 
W wybranych dzielnicach Warszawy średnie stawki za m² są następujące (rynek pierwotny): 

• Śródmieście: ~37 352 zł/m² - zdecydowanie najdroższe; 
• Wola: ~28 600 zł/m²; 
• Mokotów: ~20 466 zł/m²; 
• Wilanów: ~17 411 zł/m² (najtańszy z wymienionych); 
• Żoliborz: ~26 981 zł/m². 

Zwraca uwagę, że w centrum (Śródmieście) ceny ofertowe nowych mieszkań są ponad dwa razy wyższe niż na przykład w Wilanowie. 

Między majem a czerwcem 2025 r. średnia oferta cenowa mieszkań deweloperskich w Warszawie praktycznie nie zmieniła się. W ujęciu miesięcznym (maj vs. kwiecień 2025 r.) odnotowano lekkie wzrosty: według portalu Rynek Pierwotny ceny ofertowe podskoczyły o 1%. Rok do roku (czerwiec 2025 vs. czerwiec 2024) średnia cena za m² wzrosła o około 3%. NBP potwierdza łagodny trend zwyżkowy - w I kw. 2025 r. średnia cena m² na rynku pierwotnym w Warszawie była 3,1% wyższa niż rok wcześniej (16 383 zł/m²). Jednocześnie NBP odnotowało niewielki spadek cen kwartał do kwartału I kw. 2025 vs IV kw. 2024. Podobnie Otodom informuje, że w maju 2025 r. stawki za nowe mieszkania w Warszawie były nieco wyższe niż przed miesiącem (równocześnie mamy wzrost o 2% rok do roku) - rynek wtórny pozostaje stabilny. 

W II połowie 2025 r. na rynek mieszkaniowy w Warszawie silniej oddziałują czynniki makroekonomiczne niż w poprzednich latach. Niższe stopy procentowe (od lipca obniżone do 4,25%) mają pobudzać popyt i zwiększać dostępność kredytów hipotecznych. Deweloperzy oraz firmy zajmujące się realizacją inwestycji mieszkaniowych takie jak np. ED Invest S.A., oceniają, że w efekcie kupujących przybędzie, ale ze względu na dużą podaż nowych mieszkań ceny będą rosnąć umiarkowanie - na poziomie inflacji (ok. 5-6%) lub pozostaną stabilne. Prognozy branżowe wskazują, że znaczące spadki cen są mało prawdopodobne: Otodom zauważa, iż nowe inwestycje w maju trafiały na rynek z wyraźnie wyższymi cenami niż wcześniej, co sugeruje odłożenie w czasie ewentualnych korekt cen. Badanie portalu Rynek Pierwotny pokazuje, że eksperci deweloperów oczekują raczej stabilizacji cen z niewielkim wzrostem (na poziomie inflacji) niż gwałtownego wzrostu czy spadku. 

W Warszawie mieszkania 2-pokojowe (zwykle mniejsze) są obecnie droższe w przeliczeniu na m² niż 3-pokojowe. Średnia stawka za m² 2-pokojowego mieszkania to ok. 18 274 zł/m², natomiast 3-pokojowego - ok. 16 814 zł/m² (dane Rynek Pierwotny, maj 2025). Oznacza to, że płacimy przeciętnie ~8,6% więcej za każdy metr w przypadku mieszkań z dwoma pokojami. Dla kupujących istotne jest, że wraz z metrażem średnia cena 1 m² spada. 

• Stabilny lub nieznacznie rosnący rynek. Obecna sytuacja sugeruje, że w nadchodzących miesiącach ceny nowych mieszkań w Warszawie najpewniej pozostaną stabilne albo będą rosnąć umiarkowanie (w tempie inflacji). Lokalnie mogą pojawić się promocje i nawet niewielkie korekty w dół, co będzie dobrą wiadomością dla nabywców. 
• Oprocentowanie i zdolność kredytowa. Spadek stóp procentowych powinien zwiększyć liczbę kredytobiorców, co może przyspieszyć sprzedaż w ciągu roku. Kupującym radzimy monitorować oferty promocyjne deweloperów - niskie raty i wyprzedaże poprzednich etapów mogą być okazją do korzystniejszego zakupu. 
• Wybór lokalizacji ma znaczenie. Znacząco różnią się ceny między dzielnicami: np. w Śródmieściu trzeba liczyć się z ok. 37 tys. zł/m², podczas gdy na Wilanowie średnia stawka to ok. 17 tys. zł/m². Decyzja o zakupie 2- czy 3-pokojowego mieszkania także wpływa na cenę za metr - 2-pokojowe mieszkania są droższe jednostkowo. 
• Szeroka podaż i akcje promocyjne. Duża liczba nowych inwestycji (ponad 16 tys. ofert) oraz spora podaż w całym kraju ograniczają presję na szybkie wzrosty cen. Kupujący mogą skorzystać z większego wyboru mieszkań i czasem negocjować warunki zakupu. 

Prezydent Andrzej Duda podpisał 5 czerwca 2025 roku ustawę o jawności cen mieszkań, która wejdzie w życie 11 lipca 2025 roku. Nowe przepisy zobowiązują deweloperów do prowadzenia stron internetowych z pełnymi informacjami o cenie za metr kwadratowy mieszkania, obligują do codziennej aktualizacji danych, a także do publikowania historii zmian cenowych od początku sprzedaży do jej zakończenia. Dane te będą również przekazywane do ogólnodostępnej platformy publicznej dane.gov.pl, co zapewni pełną transparentność rynku mieszkaniowego. Za nieprzestrzeganie nowych obowiązków deweloperom grożą wysokie kary finansowe w wysokości 4 proc. rocznego obrotu, nakładane przez UOKiK. Eksperci przewidują, że transparentność cen wpłynie na strategie marketingowe deweloperów i może przyczynić się do stabilizacji lub niewielkiego wzrostu cen mieszkań, choć sama dostępność danych prawdopodobnie nie obniży znacząco kosztów nieruchomości i tego jak kształtuje się średnia cena mieszkania w Warszawie. 

Mimo że ceny ofertowe mieszkań deweloperskich w Warszawie utrzymują się na rekordowo wysokim poziomie, rynek wykazuje oznaki stabilizacji. Ceny nie spadły, ale też przestały gwałtownie rosnąć; ewentualne podwyżki będą umiarkowane. Dla kupujących oznacza to, że warto rozważyć zakup teraz, korzystając z nadchodzącej obniżki stóp i promocji, nie czekając na większe przeceny, które mogą okazać się mało prawdopodobne. 

Źródła: Dane NBP (raport I kw. 2025) oraz analizy branżowe Otodom i RynekPierwotny (maj/czerwiec 2025) i Edinvest.pl. Każda wartość została potwierdzona w cytowanych źródłach.