Nieruchomości najlepszą inwestycją na poczet emerytury

"Czy Polacy zaczęli myśleć o emeryturze", zapytali badacze. Polacy są świadomi, że ich przyszłe emerytury nie będą wystarczające do utrzymania się na starość, ale jednocześnie boją się oszczędzać na przyszłe świadczenia poprzez zakup komercyjnych produktów emerytalnych. Uważają, że odprowadzane na ten cel środki mogą zostać nagle opodatkowane lub w inny sposób wyprowadzone przez polityków.

Aż trzech na czterech dorosłych Polaków zdaje sobie też sprawę, że ich przyszłe emerytury oparte jedynie na I i II filarze będą rażąco niskie - wynika z badania zleconego przez Deutsche Bank (DB) i przeprowadzonego przez Instytut Homo Homini (IHH).

Jak policzył Departament Analiz Statystycznych Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, dla osób dopiero wkraczających na rynek pracy tzw. stopa zastąpienia* w 2060 r. wyniesie jedynie 30 proc. ostatniej pensji. To będzie drastyczna zmiana, bo obecnie polski wskaźnik zastąpienia (wysokość emerytury w proc. w stosunku do ostatniego wynagrodzenia) - należąc do grupy Europejskich "średniaków" - wynosi ok. 45-50 proc. ostatniej pensji w przypadku kobiet i 60-65 proc. w przypadku mężczyzn. Dla porównania, w Niemczech jest to obecnie średnio 51 proc. ostatniego wynagrodzenia, w Wielkiej Brytanii - 35 proc., a w Szwecji - 49 proc.

Fundamentalna różnica pomiędzy Polską a pozostałymi krajami UE jest jednak taka, że w zachodnich społeczeństwach większość osób zabezpiecza swoją przyszłość dodatkowo, inwestując różnego rodzaju komercyjne programy i produkty emerytalne. Dla przykładu, w Holandii aż 90 proc. pracującego społeczeństwa objęta jest obecnie quasi - obligatoryjnym zakładowym programem emerytalnym.

Z kolei w Wielkiej Brytanii blisko 60 proc. zatrudnionych korzysta z zakładowych programów emerytalnych, ale od tego roku współczynnik ten jeszcze poszybuje w górę, ponieważ z początkiem 2012 r. w życie weszły tam nowe przepisy nakazujące wszystkim brytyjskim pracodawcom zatrudniającym co najmniej 5 osób udostępnienie pracownikom takiego narzędzia oszczędzania na starość, jakim jest właśnie zakładowy program emerytalny.

Na pierwszy rzut oka na tle przytoczonych tu statystyk Polacy wypadają bardzo blado. Dla 74 proc. Polaków jednym zabezpieczeniem na starość są bowiem środki odłożone z obowiązkowych wpłat na ZUS i OFE. Tylko 342,5 tys. (czyli ok. 2,1 proc. ludności aktywnej zawodowo) uczestniczy w pracowniczych programach emerytalnych (PPE) - "ustawowym" odpowiedniku standardowych zakładowych planów emerytalnych znanych na świecie od lat. Na założenie Indywidualnego Konta Emerytalnego (IKE) zdecydowało się zaś 798 912 osób (dane KNF za I półrocze 2011 r.).

To ewidentna porażka polityków, którzy jeszcze do niedawna zakładali, że do IKE przystąpi co najmniej klika milionów Polaków.

Tak się jednak nie stało. Jak wynika ze wspomnianego wyżej badania IHH, bardziej od produktów dedykowanych przyszłym emerytom w bankach czy firmach ubezpieczeniowych, Polacy cenią sobie długookresowe oszczędzanie na lokatach bankowych lub odkładanie gotówki na koncie oszczędnościowym.

Przyczyn takiego stanu jest wiele, jedną może być fakt, że Polacy obawiają się inwestycji związanych z giełdą, czyli w tym przypadku właśnie IKE, jak i nowowprowadzonych na rynek od tego roku Indywidualnych Kont Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE). Giełdy (i to nie tylko warszawska) od kilku lat nie potrafią dostarczyć inwestorom "stabilnego" dochodu. Przyszły emeryt, lokując w IV kwartale 2011 r. pieniądze na koncie bankowym, otrzymał ok. 4-5 proc. zysku, natomiast gdyby w analogicznym okresie zainwestował w akcje 20 największych spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych, straciliby aż 22 proc. wartości zainwestowanych tam środków.

Ale to nie jedyna przyczyna ostrożności Polaków wobec produktów powiązanych z giełdą. Ich podstawowym mankamentem jest brak zwolnień podatkowych. Przykładowo: składki na programy emerytalne co do zasady są zwolnione z tzw. podatku Belki (oczywiście w praktyce ze zwolnienia "korzystają nie same składki", ale dochód z ich inwestowania), ale mimo to stanowią przychód pracownika i podlegają opodatkowaniu. Tymczasem w zdecydowanej większości państw w Europie zarówno same składki, jak i zyski z inwestycji wypracowane w programach emerytalnych są zwolnione z opodatkowania.

Brak zachęt fiskalnych do oszczędzania na emerytury poprzez produkty bankowe i ubezpieczeniowe to nie jedyny problem. Dużo poważniejszy jest brak zaufania Polaków do polityków i ich działań związanych z reformą systemu emerytalnego. Polacy boją się, że pewnego dnia ich konta emerytalne zostaną "odchudzone" i nie będą mieli na tę sytuację żadnego wpływu. - Wiele osób obawia się, że po ubiegłorocznych zmianach dokonanych przez rząd w OFE przyjdzie teraz kolej na inne niekorzystne rozwiązania w systemie emerytalnym, w efekcie których przyszłe emerytury wcale nie będą wyższe - mówi wprost Krzysztof Nowak, członek zarządu Mercer, firmy doradczej specjalizującej się programach emerytalnych.

Te wszystkie czynniki powodują, że Polacy coraz częściej sami troszczą się o przyszłe emerytury, nie oglądając się na rząd. Jako najlepsze zabezpieczenie na starość wybierają inwestycje w nieruchomości, czyli takie, nad którymi mają poczucie kontroli. Potwierdzają to również najnowsze badania IHH. Wynika z nich, że dla 65, 6 proc. Polaków (badano blisko 2 tys. osób aktywnych zawodowo, wybranych losowo z całego kraju), najlepszym zabezpieczeniem finansowym na starość jest właśnie zakup domu, mieszkania lub ziemi.

Szczególnie to ostatnie rozwiązanie (zakup ziemi) jest przez Polaków w ostatnich latach doceniane. Za ilustrację może posłużyć przykład: w IV kwartale 2011 r. hektar gruntów rolnych kosztował średnio na poziomie 20,6 tys. zł (dane GUS). To aż o 13,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2010 r. W sumie od 2004 r. cena gruntów rolnych w Polsce podniosły się aż trzykrotnie. Do końca tego roku eksperci przewidują, że ziemia znowu zdrożeje o kolejne 10 proc. Takiej rentowności, jaką przynosi obrót ziemią, nie można obecnie osiągnąć przy żadnych innych inwestycyjnych.

Wpływ na podniesienie atrakcyjności gruntów, jako kapitału inwestycyjnego, miało nie tylko wprowadzenie ulg podatkowych dla rolników, podwyższenie im dopłat bezpośrednich z UE czy otwarcie naszego rynku obrotu ziemią dla cudzoziemców z UE, ale także intensywny rozwój inwestycji infrastrukturalnych i wiążące się z tym (szczególnie w drogownictwie) duże odszkodowania dla wywłaszczanych właścicieli gruntów.

Również nasilający się trend, by inwestować w mieszkania i domy z myślą o przyszłych emeryturach, jest - zdaniem specjalistów - racjonalnym z punktu widzenia ekonomicznego rozwiązaniem.

- Inwestowanie w nieruchomości generalnie ma charakter długoterminowy. Sens takiej inwestycji w polskich warunkach wiąże się przede wszystkim z długoterminowym wzrostem wartości, jednak pod warunkiem dokonania zakupu w okresie, gdy ceny są relatywnie niskie. Bieżące dochody z inwestycji, czyli czynsz z wynajmu, ma raczej za zadanie pokrycie części kosztów zakupu (spłata raty kredytu) niż zapewnienie właścicielowi zwrotu z kapitału w skali porównywalnej z innymi rodzajami inwestycji - komentuje Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS, firmy doradczej na rynku mieszkaniowym.

Zwraca on przy tym uwagę, że ceny nieruchomości w 2011 r. w Polsce znacząco spadły w porównaniu do boomu sprzed kilku lat i kolejne dwa lata też będą "chude", co oznacza dalszy spadek wartości nieruchomości. Dla inwestorów to właśnie najlepszy okres na zakup domów i mieszkań.

Kirejczyk przyznaje, że traktowanie inwestycji w nieruchomości jako jednej z kilku form zabezpieczenia środków na starość jest również na Zachodzie powszechnie spotykanym modelem. W wielu krajach, szczególnie w Niemczech czy Szwajcarii, funkcjonują bardzo dobrze rozwinięte rynki produktów emerytalnych powiązanych z obrotem nieruchomościami. Mowa tu zarówno o kredycie z odwróconą hipoteką, jak i specjalnej dożywotniej rencie, którą banki i towarzystwa ubezpieczeniowe wypracowują ze środków klienta poprzez inwestowanie jego pieniędzy właśnie w obrót nieruchomościami.

Dlaczego w Polsce nie ma jeszcze takich produktów? Dlaczego nie można zamienić na starość dużego, kosztochłonnego domu na mniejsze mieszkanie, a pozostałych środków z transakcji zainwestować w dożywotnią rentę w banku lub u ubezpieczyciela?

Michał Wydra ze Związku Banków Polskich przyznaje, że produkty emerytalne tego typu znalazłyby bardzo wielu klientów, wszystko rozbija się jednak o brak odpowiednich przepisów, które zabezpieczałyby zarówno interesy przyszłych emerytów, jak i zarobek banków i ubezpieczycieli.

- W obecnym stanie prawnym żaden z banków w Polsce nie zdecydował się jeszcze na wprowadzenie odwróconego kredytu hipotecznego. To zbyt ryzykowne. Przeszkodą dla banków są zarówno obowiązujące niekorzystne przepisy fiskalne, jak i prawo spadkowe - mówi wprost Michał Wydra.

Informuje on jednak, że założenia do nowej ustawy dotyczącej tzw. odwróconej hipoteki są właśnie procedowane z Ministerstwem Finansów. - Wierzymy, że uda się nam wdrożyć nowe regulacje prawne w miarę szybko. Polski rynek nieruchomości ma ogromny, niewykorzystany potencjał - mówi Wydra i podaje przykład.

- W Niemczech aż 50 proc. prywatnych mieszkań przeznaczana jest pod wynajem, w Polsce jest to zaledwie 5 proc.

Zdaniem Wydry powodem takiej rozbieżności w statystykach są znowu polskie przepisy chroniące nadmiernie prawa lokatorów, a tym samym zniechęcające inwestorów ( w tym banki i ubezpieczycieli) do lokowania środków w mieszkania do wyjęcia.

• Pracownicze Programy Emerytalne (PPE)

Pod koniec 2010 r. w Polsce działało 1113 PPE. Było w nich ubezpieczonych 342,5 tys. osób. Na wprowadzenie PPE zdecydowało się w Polsce dotąd 27 proc. firm. Średnia wartość składki w 2011 r. wyniosła 3335 zł. Stopa zwrotu za okres trzech lat (2006 - 2010) w PPE to średnio 6,5 proc. Najlepsze wyniki za ten okres ma Pracowniczy Fundusz Emerytalny Unilever Polska - 19 proc. stopy zwrotu. Generalnie, Pracownicze Fundusze Emerytalne (w Polsce jest ich 5) zarabiają porównywalnie do OFE.

Zgodnie z przepisami, składki odprowadzane przez pracodawcę za pracownika nie mogą przekroczyć 7 proc. wysokości wynagrodzenia danej osoby. Średnia wartość składki wpłacana przez pracodawców w 2011r. była równowartością 4 proc. wynagrodzenia pracowników. W I kw. 2011r. pracownicy uzbierali na kontach łącznie 1,6 mld zł.

• Indywidualne Konta Emerytalne ( IKE)

Według danych Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) w I półroczu 2011r. posiadaczami IKE było 798, 912 tys. osób. Średnia wartość wpłat za pierwsze półrocze ubiegłego roku to 1319 zł. W Polsce uprawnionych do prowadzenia IKE jest obecnie 45 jednostek (banki, fundusze inwestycyjne, zakłady ubezpieczeniowe, domy maklerskie). Za prowadzenie konta instytucje te pobierają różnej wysokości opłaty. Posiadacz konta w IKE może wybrać zarówno lokatę bankową jak i ubezpieczenie z funduszem kapitałowym. W ramach IKE istnieje też możliwość zakupu długoletnich obligacji tzw.

EDO ( Emerytalne Dziesięcioletnie Obligacje) o zmiennym oprocentowaniu, które są emitowane przez Skarb Państwa. Roczne wpłaty na IKE do określonej ustawowo kwoty ( za 2012r. jest to10,7 tys. zł) zwolnione są z podatku od zysków kapitałowych (tzw. podatku Belki) pod warunkiem, że wypłata tych środków nie nastąpi wcześniej, niż po osiągnięciu wieku emerytalnego posiadacza konta. Co ważne, składki na IKE podlegają na bieżąco opodatkowaniu dochodu. Zatem ulga podatkowa w postaci zwolnienia z podatku Belki jest bonusem na "wyjściu" z programu.

Z IKE mogą korzystać zarówno pracujący zatrudnieni na etatach, samozatrudnieni a także osoby o nieregularnych dochodach.

Wartość rynku IKE szacuje się obecnie na 2,9 mld zł.

• Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE)

To nowy produkt emerytalny, dostępny na rynku od 1 stycznia 2012r., będący w stosunku do IKE raczej uzupełnieniem oferty, niż konkurencją. Szacuje się, że od stycznia b.r. do połowy lutego 2012r. konta w IKZE otworzyło kilkadziesiąt tysięcy Polaków. Rząd liczy, że do IKZE przystąpi w sumie ok.1, 6 mln ludzi.

Konto w IKZE ( podobnie jak IKE) można założyć w banku, domu maklerskim, zakładzie ubezpieczeń, lub funduszu inwestycyjnym. Od tego roku zarówno IKZE jak IKE można też założyć w OFE ( otwartym funduszu emerytalnym), w którym oszczędzamy na emeryturę w ramach II filaru. W odróżnieniu od IKE, w IKZE ulga podatkowa przyznawana jest " na wejściu" do programu w postaci możliwości doliczenia od podstawy opodatkowania wpłat dokonanych na IKZE. (Odliczeń tych dokonywać się będzie przy okazji składania corocznej deklaracji o podatku dochodowym PIT). To oznacza, że posiadacze kont IKZE po przejściu na emerytury będą od otrzymanych wypłat musieli zapłacić podatek. Problem w tym, że z góry nie wiadomo w jakiej wysokości. Wszystko będzie zależało od przyjętej przez rząd za X lat skali podatkowej.

Kolejna kwestia, to dopuszczalne limity wpłat. W przypadku IKE sprawa jest jasna - jest to trzykrotność przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce obliczana wg wskaźników GUS.

W przypadku IKZE wpłaty nie mogą przekraczać 4 proc. tzw. podstawy wymiaru składki na ubezpieczenie emerytalne (czyli nie więcej niż 4 proc. wynagrodzenia brutto osiąganego w poprzednim roku podatkowym), a maksymalna roczna wpłata nie będzie mogła przekraczać 4 proc. tzw. rocznego limitu na ZUS, czyli kwoty powyżej, której nie są już odprowadzane składki na ZUS i OFE ( wynosi ona 30 średnich pensji rocznie). IKZE jest więc zupełnie nieopłacalna dla przedsiębiorców, którzy w większości przypadków płacą składki na ZUS od minimalnej podstawy wymiaru składek. Na IKZE mogą na emeryturę odkładać wyłącznie osoby, które mają stałe i do tego wysokie dochody z pracy.

• Emerytalne polisy ubezpieczeniowe

Już od lat 90. na polskim rynku dostępne są ubezpieczenia na życie. Część Polaków ( blisko 2 mln) dość szybko wycofała się jednak z nich ze względu na olbrzymie koszty narzucane przez ubezpieczycieli, którzy dokonywali niekorzystnego podziału składki na część ochronną ( tę najbardziej kosztochłonną) oraz inwestycyjną. Efektem tego w pierwszych latach oszczędzania stan kont inwestycyjnych ubezpieczonych był dużo niższy niż suma wpłaconych składek. Ucieczka klientów od tych produktów wymusiła w końcu na ubezpieczycielach zmianę zasad podziału składki. Dzięki temu na rynku dostępne są dziś produkty gwarantujące niemal w 100 proc. inwestowanie wpłaconej składki, ograniczając część ochronną do minimum. Klienci mają też możliwość wyboru, w jakie fundusze będzie alokowana część inwestycyjna ich składki (zatem dokonują wyboru stopnia ryzyka).

Na prowizje pobierane przez ubezpieczyciela składają się opłaty za zarządzanie kwotą inwestowaną oraz koszty związane z funkcją ochronną polisy. Jest to kilka procent w skali roku, co daje poziom porównywalny z opłatami pobieranymi przez TFI.

Przewaga polis nad zakupem jednostek TFI polega jednak na tym, że w przypadku tych pierwszych spadkobiercy polis zwolnieni są z opodatkowania zarówno z podatku spadkowego jak i dochodowego.

Poważnym mankamentem tych produktów jest natomiast konieczność liczenia się z poważną stratą finansową w przypadku przedwczesnego wycofania się z umowy. Niektóre towarzystwa wprowadziły opłatę za rezygnację w pierwszych dwóch latach trwania umowy w wysokości nawet 100 proc. wniesionego wkładu. Dlatego ważne jest, aby przy podpisywaniu umowy sprawdzić, czy ubezpieczyciel dopuszcza czasowe zawieszenie wpłat przez klientów.

Innym produktem ubezpieczeniowym dedykowanym emerytom jest polisa na życie i dożycie. Ubezpieczyciel zobowiązuje się w niej do wypłaty świadczenia nie tylko w przypadku śmierci ubezpieczonego, ale także w przypadku dożycia przez niego określonego w umowie wieku. Ponadto ubezpieczyciel gwarantuje wysokość wypłacanych w przyszłości świadczeń, a w sytuacji gdy stopa zwrotu z części inwestycyjnej przekroczy zapisy w umowie, do wypłaty premii.

Poważnym minusem tego rozwiązania są jego wysokie koszty. Duża część składki z tej polisy trafia bowiem na część ochronną polisy, natomiast pozostałe środki są lokowane głównie w niskooprocentowane obligacje. Wpłaty wyrównują się z wartością wykupu polisy dopiero po upływie 15 - 20 latach opłacania składek.

Katarzyna Bartman

^{Śródtytuły pochodzą od redakcji Biznes INTERIA.PL}

^{* Stopa zastąpienia - wielkość uzyskanej emerytury w stosunku do ostatniej pensji, liczona w procentach /ubezpieczenie.com.pl/}