Spadek zdolności kredytowej i zamrożenie rynku hipotek w połączeniu w bardzo wysokimi stawkami najmu mocno obnażają problem rynku mieszkaniowego, który w ostatnich latach był pudrowany programami dopłat do kredytów.
Wzrost stóp procentowych drastycznie ograniczył zdolność kredytową, a więc możliwość zaciągnięcia kredytu, a do tego Komisja Nadzoru Finansowego wiosną wprowadziła zalecenie stosowania przez banki dodatkowego buforu na wzrost stóp i zamiast doliczać 2,5 pkt proc. banki muszą doliczać 5 pkt proc. Na razie nie zostanie to poluzowane.
- Na rynku pojawiły się nowe, istotne czynniki ryzyka, a sytuacja nie zmieniła się na tyle, aby uzasadnione było odstąpienie przez banki od zwiększonej ostrożności przy ocenie zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców hipotecznych - podał Urząd Komisji Nadzoru Finansowego, cytowany przez PAP Biznes.
Takie podejście nie jest jednak zaskoczeniem dla ekspertów, z którymi rozmawiała Interia.
- Nie spodziewam się, żeby w warunkach nieprzewidywalności co do przyszłej inflacji, nadzór zdecydował się na zmniejszenie dodatkowego bufora doliczanego do oprocentowania. Moim zdaniem, wato byłoby natomiast wziąć pod rozwagę wydłużenie okresu, dla którego liczona jest zdolność kredytowa. Stworzyłoby to perspektywy kredytowania młodszych pokoleń, które będą pracować i otrzymywać dochody przez dłuższy okres.
Kredyt mieszkaniowy mniej dostępny na dłużej?
Adama Czerniak, ekonomista SGH i ekspert rynku nieruchomości uważa, że KNF powinien poluzować bufor dla kredytów na stałą stopę obowiązującą co najmniej przez 7 lat (są takie w ofertach, choć dominują te na 5 lat). Dopiero od niedawna, a w zasadzie dopiero po wzroście stóp procentowych kredyty z czasowo stałą stopa zaczęły cieszyć się popularnością, choć w ofertach banków są od kilku lat.
Ale clou problemu leży teraz gdzie indziej.
Jak zaznacza, niezależnie od regulacji nadzorczych, w kolejnych latach banki mogą być mniej skłonne do udzielania kredytów mieszkaniowych na dużą skalę.
- Z uwagi na liczne obciążenia regulacyjno-podatkowe nakładane na banki nie powinno dziwić, że banki ostrożniej podchodzą do oceny zdolności kredytowej. Na przykład współczynniki dla produktów kredytowych z limitami, czyli kart kredytowych czy odnawialnych limitów kredytowych w rachunkach, kiedyś uwzględniały 10 proc. przyznanego limitu, a teraz niektóre banki biorą pod uwagę 20-30 proc. - podkreśla Rogowski.
Jak podkreśla, w podejściu do akcji kredytowej banki muszą obecnie brać pod uwagę ryzyko prawne związane nie tylko z kredytami walutowymi, ale także złotowymi, między innymi w związku z kwestionowaniem przez część kredytobiorców stawki WIBOR jako referencyjnej.
- Trzeba pamiętać, że nadal nie jest rozwiązana sprawa kredytów frankowych (chodzi o prawo do wynagrodzenia za korzystanie z kapitału w przypadku stwierdzenia nieważności umowy - red.), co oznacza, że banki muszą uwzględniać wysoki koszt w przypadku niekorzystanego dla nich rozwiązania - mówi prof. Rogowski.
Za moment może się więc okazać, że banki nie będą chciały udzielać masowo kredytów hipotecznych, bo ryzyko prawne tych kontraktów jest wysokie.
Zakup mieszkania na kredyt potrzebuje alternatywy
- Kluczowe pytanie, na które trzeba sobie odpowiedzieć jest takie, czy nadal powinniśmy rozwój rynku mieszkaniowego opierać na modelu kupowania mieszkań na kredyt hipoteczny. Czy nie powinniśmy jednak przechodzić na model występujący w większości krajów wysoko rozwiniętych czyli korzystania a nie posiadania, czyli rozbudować rynek najmu, ale tak, aby czynsze były konkurencyjne - tłumaczy Rogowski.
Podobne zdanie ma Adam Czerniak.
- Zgadzam się z tym, że wzrosło pozaekonomiczne ryzyko kredytowe. Co wraz z koniecznością dokonywania odpisów obniża skłonność banków do udzielania kredytów. Wymusza to w naturalny sposób rozwój alternatywnych do własności finansowej z kredytu sposobów zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Polacy mieszkający w każdym regionie kraju powinni mieć możliwość wyboru, jak i gdzie chcą mieszkać. Wymaga to jednak rozwoju różnych form mieszkalnictwa społecznego, spółdzielni i kooperatyw. To na tych formach powinna być obecnie skupiona pomoc prawna i finansowa państwa - mówi Adam Czerniak.
Zdaniem Tomasza Narkuna, nawet jeśli rząd już widzi problem i wie, że trzeba zmienić model funkcjonowania mieszkalnictwa, to nie jest w stanie tego zmienić.
- Niestety mamy taką sytuację, że mamy model kupowania mieszkań na własność, na kredyt hipoteczny, a rynek powinien być zrównoważony. Oprócz mieszkań kupowanych na własność i najmu prywatnego powinny być dostępne mieszkania czynszowe oparte na rodzimych REIT- ach - mówi Tomasz Narkun, inwestor i analityk rynku nieruchomości. Dodaje jednocześnie, że jego zdaniem to się jednak nie zmieni. - Rząd widzi, że mamy duży problem z sytuacją mieszkaniową, ale nie jest zdolny instytucjonalnie, żeby zmienić tę sytuację, bo nikt tam się na tym nie zna. Próbuje zrzucić problem na samorządy. Zamiast zaangażować fachowców, żeby w tym pomogli, rząd opiera się na działaczach, którzy nie znają się na tej materii - komentuje Tomasz Narkun.
Monika Krześniak-Sajewicz
