Czynsz: Odszkodowanie dla właściciela

Wczoraj Trybunał rozstrzygał o wysokości odszkodowania, jakie przysługuje właścicielowi lokalu od gminy, jeśli nie zapewni ona lokalu socjalnego lokatorowi, wobec którego sąd orzekł o eksmisji. Zapewnienie takiego lokalu jest obowiązkiem gminy, ale z powodu ich braku najemcy z wyrokami eksmisji nadal mieszkają w tych samych lokalach. Właściciel mieszkania może jedynie domagać się od gminy odszkodowania. Problem w tym, że wysokość tego odszkodowania nie pokrywa nawet kosztów związanych z utrzymaniem lokalu.

Odszkodowania zbyt małe

Zgodnie z zaskarżonym art. 18 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (w brzmieniu obowiązującym do 1 stycznia 2005 r.) gmina, która nie wywiązała się z obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego osobie eksmitowanej, obowiązana była zapłacić właścicielowi lokalu odszkodowanie, ale ograniczone tylko co do różnicy, jaką uzyskałby on z tytułu najmu lokalu, a odszkodowaniem, jakie powinien płacić wyeksmitowany lokator oczekujący na przydział lokalu socjalnego. W praktyce ta różnica jest bardzo mała i w żaden sposób nie rekompensuje właścicielowi strat związanych z zajmowaniem lokalu przez osobę z wyrokiem eksmisyjnym. Chociaż treść przepisu nasuwała różne problemy interpretacyjne, za takim jego rozumieniem opowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z 16 kwietnia 2003 r. (sygn. akt III CZP 22/03).

PRZYKŁAD Właścicielka lokalu mieszkalnego we Wrocławiu wynajęła go lokatorowi. Ponieważ zaprzestał on płacenia czynszu w wysokości 500 zł, wystąpiła do sądu o jego eksmisję. Eksmisję orzeczono w marcu 2005 roku z prawem do lokalu socjalnego. Gmina do dnia dzisiejszego lokalu tego nie przydzieliła, w związku z czym "dziki lokator" nadal mieszka w lokalu, nie uiszczając żadnych opłat. W związku z powyższym właścicielka wystąpiła do gminy o odszkodowanie. Gmina roszczenie uznała, ale tylko do wysokości 200 zł, tj. różnicy między odszkodowaniem, które powinien płacić lokator, a ceną najmu podobnego mieszkania na wolnym rynku.
Wyrok Trybunału stworzy właścicielce możliwość dochodzenia od gminy pełnego odszkodowania, tj. takiego, które pokryje koszty utrzymania lokalu.

Skarżą wspólnicy

Ze skargą do Trybunału Konstytucyjnego wystąpili w tej sprawie trzej wspólnicy spółki cywilnej, prowadzący działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali mieszkalnych. Pomimo uzyskania wyroku eksmisyjnego w stosunku do najemców niepłacących czynszu, nie mogli go wykonać, ponieważ gmina nie była w stanie przydzielić najemcom lokalu socjalnego.

Zwrócili się więc do sądu o odszkodowanie od gminy, które wyrównałoby straty związane z niemożnością wynajmu lokali. Sąd rejonowy we wrześniu 2003 r. oddalił powództwo. W uzasadnieniu stwierdził, że przepisy nie wskazują na obowiązek pokrywania przez gminę całości odszkodowania, lecz jedynie wskazanej przepisami różnicy.

Trybunał Konstytucyjny przychylił się do skargi wspólników. Orzekł, że ograniczenie odszkodowania przysługującego właścicielom od gmin, które nie wywiązały się z obowiązku dostarczenia wyeksmitowanym najemcom lokali socjalnych jest niekonstytucyjne. Dla zainteresowanych właścicieli orzeczenie Trybunału stworzyło szanse na wznowienie postępowań i dochodzenie od gmin wyższych odszkodowań - mówi Zdzisław Żydak, dyrektor departamentu polityki miejskiej z Ministerstwa Budownictwa. Z wnioskiem o wznowienie trzeba jednak poczekać do publikacji wczorajszego orzeczenia w Dzienniku Ustaw.

Potrzebna zmiana

Orzeczenie dotyczy stanu prawnego przed 1 stycznia 2005 r. (taki był zakres skargi konstytucyjnej), ale znowelizowane w 2005 r. przepisy wcale nie polepszyły sytuacji właścicieli lokali. Dlatego w uzasadnieniu wyroku sędziowie wskazali, że także obecna treść przepisu musi być zmieniona. Brak jest bowiem argumentów usprawiedliwiających ograniczenie zakresu odszkodowania przysługującego właścicielom lokali. Wskutek wstrzymania wyroków eksmisyjnych z uwagi na nieprzydzielenie przez gminę lokali socjalnych, właściciele nie mogą korzystać z własności, pobierać pożytków, są także ograniczeni w rozporządzaniu lokalem. Stworzona w ustawie ochrona właściciela jest zatem iluzoryczna, a przepisy ustawy pozostają w oderwaniu od realiów życia.

Ustawa o ochronie praw lokatorów (...) wciąż trafia pod obrady Trybunału. Sędziowie zwracają uwagę, że konieczna jest kompleksowa jej nowelizacja, kosmetyczne poprawki już nie wystarczą.

Wyrok TK z 23 maja 2006 r., sygn. akt SK 51/0

Agnieszka Wyszomirska

OPINIA

Andrzej Rozenkowski
prezes Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości w Łodzi

Zaskarżony do Trybunału Konstytucyjnego przepis stwarza stan nadużycia prawa. Praktyka pokazuje, że lokator, który nie płacił czynszu i z tego powodu została wobec niego orzeczona eksmisja, po prawomocnym wyroku Sądu nadal nie uiszcza opłat, które ustawa nazywa odszkodowaniem. W takiej sytuacji właściciel może domagać się odszkodowania od gminy, ale tylko do wysokości różnicy między tym co obowiązany jest wpłacać eksmitowany lokator, a wysokością czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. W wielu przypadkach ta różnica jest naprawdę niewielka i dla wielu właścicieli nie opłaca się występować o nią na drogę sądową. Zresztą z praktyki naszego stowarzyszenia wynika, że gminy wypłacają odszkodowania dopiero po zapowiedzi, że właściciel wystąpi do sądu.

Problem jest jednak z samą konstrukcją zaskarżonego przepisu szczególnie w powiązaniu z przepisami o eksmisji. Nadopiekuńczość ustawodawcy w stosunku do lokatorów spowodowała, że wielu właścicieli nie wynajmuje lokali. Jedynym realnym odszkodowaniem w razie niepłacenia przez nich czynszu jest odszkodowanie od gminy. Jednak jego wysokość nawet w części nie pokrywa kosztów utrzymania lokalu.