Gorsze czasy dla frankowych kredytobiorców

Kredyty mieszkaniowe we franku szwajcarskim spłacane są znacznie lepiej od kredytów zaciąganych w polskim złotym. Stąd też kredytobiorcy z przymrużeniem oka powinni podchodzić do pomysłów polityków dotyczących chociażby zmian w umowach. Aktualnie nie ma bowiem takiej konieczności. Mamy zaś rok wyborczy, więc wszelkiego rodzaju obietnice są naturalne. Problem w tym, że na obietnicach się skończy, a kredyt trzeba będzie spłacać. Warto zatem przyjrzeć się możliwościom obniżenia miesięcznej raty. A tych jest wbrew pozorom sporo.

Po pierwsze, kredytobiorcy powinni mieć świadomość tego, że rata kredytu hipotecznego nie powinna wzrosnąć aż tak mocno, jak umocniła się szwajcarska waluta. Jednocześnie bowiem bank centralny Szwajcarii obniżył stopy procentowe do -0,75%.

Niższe stopy oznaczają zaś niższy LIBOR. O ile jeszcze w grudniu LIBOR wynosił ok. 0%, to pod koniec stycznia zaczął przekraczać -1%, oczekiwane są bowiem kolejne obniżki stóp procentowych. Ponieważ oprocentowanie kredytów składa się z marży i stawki LIBOR, może się okazać, że banki przestaną naliczać odsetki (w przypadku, gdy marża wynosi ok. 1%) lub będą one niewielkie.

Kiedy to nastąpi? To już zależy od umowy kredytowej, stawki LIBOR mogą być bowiem uśredniane (np. z okresu 3 miesięcy), co oznacza, że pełen efekt ujemnego LIBOR-u będzie widoczny za kilka miesięcy.

Na ujemny LIBOR należy jednak uważać. Niektóre banki już kilka miesięcy temu zdały sobie sprawę z tego, że prawdopodobieństwo ujemnych stóp procentowych w Szwajcarii jest duże i zaczęły się przed tym zabezpieczać.

Tak zrobił choćby Credit Agricole w październiku ubiegłego roku, zmieniając klientom jednostronnie wzorce umowne i wprowadzając zapis, że ujemny LIBOR będzie traktowany jako wartość zero. Podobnie BNP Paribas, z tym, że tutaj zmiana została wpisana do regulaminu.

Banki te (oraz niemal wszystkie pozostałe) obecnie zapewniają (po naciskach ze strony Komisji Nadzoru Finansowego), że będą respektować ujemy LIBOR. Jednak sprawdzenie, czy faktycznie tak jest, to zadanie dla kredytobiorców. Warto również pilnować tego w kolejnych miesiącach, ponieważ banki nieraz pokazały, że potrafią ukradkiem zmieniać zdanie.

Kredytobiorcy sporo mogą zaoszczędzić, spłacając raty bezpośrednio w walucie obcej. I choć wielu już tak robi, to ciągle pozostaje spore grono osób, które z przyzwyczajenia płacą raty w złotym, przy okazji narażając się na wysokie koszty dodatkowe wynikające ze spreadu walutowego. Niepotrzebnie. Zazwyczaj wystarczy bowiem podpisać krótki aneks do umowy kredytowej, aby móc wymieniać walutę na rynku. Z pomocą przyjdą platformy internetowe (tzw. e-kantory) lub nawet... konkurencyjne banki, które coraz częściej wprowadzają dedykowane usługi kantorów walutowych, choćby Alior Bank.

Ile można zaoszczędzić? Nawet 10% wartości każdej raty. Zasada jest prosta: im bardziej zachłanny jest kredytodawca, czyli im większy spread oferuje, tym więcej można zyskać.

Przy sprzedaży kredytów hipotecznych banki stosują często tzw. sprzedaż wiązaną. Tym samym prócz kredytu klienci w pakiecie otrzymują również konto, kartę debetową i kredytową, ubezpieczenie, a czasem nawet kredyt gotówkowy lub odnawialny. Te wszystkie produkty kosztują, nawet jeśli się z nich nie korzysta. Warto zatem sprawdzić, czy nie można byłoby z nich zrezygnować. Często bowiem nie jest to zabronione i nie wiąże się z żadnymi konsekwencjami. Dopiero w ostatnich latach banki zaczęły stosować w umowach rygorystyczne zapisy i rezygnacja z produktów dodatkowych wiąże się z bolesnym podwyższeniem marży.

Wielu "frankowiczów" szczęśliwie takie zapisy nie dotyczą.

Kredytobiorcy z przejściowymi problemami finansowymi mogą zgłosić się również bezpośrednio do banków. Te są bowiem obecnie skore do pomocy jak nigdy wcześniej. Deklarują znacznie przyjaźniejsze podejście do choćby "wakacji kredytowych". Z tym, że rozwiązanie to proponowane jest głównie osobom w bardzo trudnej sytuacji.

Dziś niespłacone raty trzeba będzie bowiem oddać w przyszłości. Innym rozwiązaniem jest wydłużenie okresu kredytowania. Rata faktycznie spadnie, ale podobnie jak w przypadku "wakacji kredytowych", całkowity koszt kredytu wzrośnie. Można też poprosić o rozwiązanie pośrednie, czyli tymczasowo wydłużyć okres kredytowania, a w chwili, gdy sytuacja finansowa się poprawi, skrócić go, nadpłacając kredyt.

Same banki także zaczynają wychodzić z bardzo ciekawymi propozycjami do kredytobiorców. Jedno z ciekawszych rozwiązań przedstawił mBank, chyba najbardziej znienawidzony bank przez "frankowiczów".

Umożliwia on zmianę mieszkania bez konieczności spłaty kredytu. Pomysł banalnie prosty, a niezwykle przyjazny dla klientów. Ci są bowiem obecnie, z uwagi na kwotę do spłaty nierzadko przewyższającą wartość nieruchomości, przywiązani i do mieszkania i do kredytu.

Nie mogą nic zrobić. Bank proponuje - znajdźcie inne podobne mieszkanie, obecne sprzedajcie, a my się zabezpieczymy na nowym. Idealne rozwiązanie dla osób, które np. zmieniły pracę. Klienci ci będą mogli przeprowadzić się do mieszkania w pobliżu nowego pracodawcy. Zaoszczędzą na dojazdach czas i pieniądze.

Ostatnim, choć najmniej polecanym przez analityków, rozwiązaniem jest próba podważenia zapisów umowy kredytowej przed sądem. W Internecie można już znaleźć grupy osób rozważające składanie pozwów zbiorowych. Niektórzy chcą nawet unieważnienia samych umów.

Prawnicy i ekonomiści studzą jednak emocje, twierdząc, że ewentualne sprawy będą ciągnąć się latami, a szansa na wygraną jest minimalna. Może się zatem okazać, że zyskają na tym jedynie kancelarie i prawnicy, którzy będą mieli pracę. Samej sytuacji kredytobiorców to zaś w chwili obecnej nie poprawi.

O ile" frankowicze" raczej nie mają szansy na realną pomoc polityków w spłacie rat, to mimo wszystko warto, aby monitorowali ewentualne zmiany w otoczeniu prawnym. Pomysłów jest bowiem sporo i zapewne część z nich, tych mniej spektakularnych, zostanie zrealizowana. Warte śledzenia są choćby pomysły Ministerstwa Gospodarki z końca stycznia. Są one o tyle ciekawe, że częściowo uzgodnione z rynkiem, także z dużą szansą na realizację. Mowa o ograniczaniu ryzyka kursowego, odstąpieniu od żądań przedstawiania dodatkowych zabezpieczeń kredytu, umożliwieniu wcześniejszej spłaty kredytu po średnim kursie NBP (czyli bez konieczności płacenia spreadu), czy też długich, nawet 3-letnich, wakacjach kredytowych.

Bez względu na obecną wartość franka, kredytobiorcy powinni pamiętać, że kredyt zaciągali na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. Stąd wskazane jest wstrzymanie się z szybkimi decyzjami, choćby o przewalutowaniu, których nie będzie można później cofnąć.

Takie decyzje trzeba podejmować po spokojnym przeanalizowaniu wszystkich wad i zalet. Warto zaś skorzystać z innych możliwości na obniżenie wysokości bieżącej raty, których, jak się okazuje, jest sporo. Dzięki nim drogi frank nie będzie tak straszny.

Artur Szczepkowski