Jak kupować od dewelopera?

Obecnie aż roi się od gotowych mieszkań na rynku pierwotnym, a liczba rozpoczętych inwestycji pozwala przypuszczać, że podaż nowych lokali jeszcze wzrośnie. Wszystko to sprzyja podejmowaniu bardziej przemyślanych decyzji, poprzedzonych dokładną analizą warunków umowy proponowanej przez dewelopera.

Nowe systemy sprzedaży

Sytuacja na rynku wymusza na deweloperach podjęcie pewnych działań dostosowawczych. Skoro klienci mogą wybierać spośród ukończonych lokali, są mniej skłonni do podejmowania ryzyka w postaci dokonywania wpłat na mieszkanie, które ma znaleźć się w nieistniejącym jeszcze budynku. Dlatego też część firm z branży proponuje klientom nowe zasady sprzedaży, które w znacznym stopniu eliminują niepewność związaną z lokowaniem środków. Przeważnie polega to na tym, że na samym początku klient obowiązany jest uiścić stosunkowo niewielki procent ceny lokalu, a całą resztę na krótko przed odbiorem kluczy. Takie warunki, choć nadal można mieć do nich pewne zastrzeżenia, mogą zaoferować jedynie te firmy, które są w stanie prowadzić inwestycje samodzielnie lub przy pomocy własnych kredytów.

Warto jednak pamiętać, że podpisanie protokołu odbioru lokalu i otrzymanie kluczy nie oznacza jeszcze, że nabywca staje się właścicielem mieszkania. Czasem nie jest to nawet równoznaczne z możliwością wprowadzenia się do nowego lokalu po jego wykończeniu. Deweloper musi bowiem legitymować się pozwoleniem powiatowego inspektora nadzoru budowlanego na użytkowanie budynku. W związku z tym dużo bezpieczniejszym dla klienta rozwiązaniem byłaby więc zapłata ostatniej raty dopiero w dniu ustanowienia odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego. Jak na razie ze świeczką szukać tego rodzaju ofert na rynku, lecz najprawdopodobniej i takie się w końcu pojawią.

Czy cena może ulec zmianie?

Ponieważ cena mieszkania stanowi jeden z ważniejszych czynników przy wyborze konkretnej oferty, warto zwrócić uwagę, czy deweloper nie zabezpiecza się w ten sposób, że przewiduje możliwość podniesienia ceny lub jej waloryzacji. Takie zastrzeżenia nadal są spotykane i nawiązują do ewentualnych zmian stawek podatku VAT, wzrostu kosztów materiałów i robocizny czy też korekty w zakresie powierzchni lokalu. Powoduje to niepewność co do ostatecznej ceny, którą przyjdzie zapłacić, i może komplikować sprawę w sytuacji, gdy zaciągane w tym celu zobowiązanie w banku jest już z pogranicza zdolności kredytowej.

Nie zawsze jednak, pomimo stosownego zapisu w umowie deweloperskiej, zakładana początkowo cena mieszkania będzie mogła ulec podwyższeniu. Często deweloperzy zapominają bowiem o jednoczesnym przyznaniu klientowi będącemu konsumentem prawa do odstąpienia od umowy w takim wypadku, przy czym skorzystanie z niego nie powinno się wiązać z żadnymi kosztami po stronie konsumenta. Tego rodzaju uchybienie prowadzi do nieuchronnego wniosku, iż mamy do czynienia z niedozwoloną klauzulą umowną, o której mowa w art. 3853 pkt 20 Kodeksu cywilnego, a to z kolei oznacza jedno - brak związania konsumenta danym postanowieniem. Niestety, rzadko zdajemy sobie w ogóle sprawę z tego typu konsekwencji i najczęściej godzimy się na pewne korekty w tym względzie.

Zwróć uwagę na terminy

Nadal sporym problemem jest dotrzymywanie przez deweloperów terminów określonych w umowach zawieranych z chętnymi na nowe mieszkania. Opóźnienia zdarzają się zarówno w przekazywaniu lokali, jak i podpisywaniu aktów notarialnych.

Dla nabywcy mieszkania jest to o tyle niekorzystna sytuacja, że może powodować poważne niedogodności lub nawet wymierne szkody. Może się zdarzyć, że z uwagi na zwłokę dewelopera trzeba będzie opóźnić wynajęcie dotychczas zajmowanego lokalu, co przełoży się na brak spodziewanego z tego tytułu dochodu w postaci czynszu. Klient może też stracić zakontraktowaną na określony termin firmę wykończeniową, co w obecnych realiach - przy odczuwalnym deficycie rąk do pracy na rynku budowlanym - oznacza mozolne poszukiwania i kilka miesięcy wyczekiwania na swoją kolej.

Dlatego też warto dopilnować, by zarówno termin wydania kluczy do mieszkania, jak i ustanowienia odrębnej własności lokalu u notariusza były zapisane precyzyjnie, najlepiej w postaci konkretnych dat, a do tego bez niewiele mówiących odstępstw (wyłączeń odpowiedzialności). Oczywistym jest, że w przypadku zaistnienia siły wyższej deweloper nie ponosi odpowiedzialności za przekroczenie terminu. Jednak definiowanie tej siły na użytek umowy i podciąganie pod nią niemal każdego zjawiska oraz działań osób trzecich, w tym organów administracyjnych, jawnie zmierza do niczym nieuzasadnionego ograniczenia odpowiedzialności przedsiębiorcy względem klienta.

Kary umowne

Obecnie dość często umowy deweloperskie przewidują kary umowne nie tylko wymierzone w klienta, lecz także w samego przedsiębiorcę, np. na wypadek zwłoki w wydaniu lokalu. To może cieszyć, lecz zawsze warto sprawdzić, czy nie ma w tym drugiego dna. Odpowiednio skonstruowany zapis przewidujący karę umowną należną kupującemu może niestety przynosić deweloperowi same korzyści i również ograniczać jego odpowiedzialność, choć pozornie jest przeciwko niemu wymierzony.

Należy bowiem pamiętać, że zastrzeżenie kary umownej, co do zasady, uniemożliwia uprawnionemu dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych. Co innego, gdy umowa na to wyraźnie zezwala, jednak na taką hojność autora wzorca kontraktu trudno liczyć. W związku z tym może się okazać, że znikoma kara umowna grożąca za nieterminowe przekazanie kluczy do nowego mieszkania w rzeczywistości zabezpieczy przedsiębiorcę przed większymi roszczeniami klienta, których mógłby on dochodzić na zasadach ogólnych. W drastycznych przypadkach tego rodzaju zastrzeżenia mogłoby być, moim zdaniem, również uznane za niedozwolone postanowienie umowne.

autor: Tomasz Konieczny