Jak spłacać kredyt?
Raty równe czy malejące? To pytanie zada ci pracownik banku, w którym będziesz się ubiegał o kredyt mieszkaniowy. Gdy zapytasz o różnicę wyjaśni, że wybierając raty równe co miesiąc będziesz płacił tyle samo. W przypadku rat malejących na początku zapłacisz więcej, a potem - z każdym miesiącem - twoja rata będzie coraz niższa. Pewnie dowiesz się także, że suma wszystkich odsetek, jakie oddasz bankowi w całym okresie spłaty będzie niższa wówczas, gdy wybierzesz system rat malejących.
Jak to możliwe skoro kredyt oprocentowany jest w obu przypadkach tak samo? To proste. Każda rata kredytu składa się z kapitału i odsetek. Kapitał to pieniądze, które dostałeś od banku na zakup mieszkania. Odsetki to cena pobierana przez bank za udostępnienie kapitału. W systemie rat malejących szybciej spłacasz kapitał, dlatego odsetki w każdym kolejnym miesiącu naliczane są już od mniejszej kwoty. W ratach równych - przynajmniej przez pierwsze kilka lat spłaty - udział kapitału będzie niższy. To dlatego zapłacisz więcej odsetek.
Czy to znaczy, że raty malejące są korzystniejsze? Niekoniecznie. Na pewno nie dla kogoś, kto ma niską zdolność kredytową i nie poradzi sobie z wyższymi obciążeniami domowego budżetu w początkowych latach spłaty. Nawet jeśli jednak masz wysokie zarobki, powinieneś decyzję o wyborze rat poważnie przemyśleć. Spójrz na swoje finanse szerzej - nie tylko przez pryzmat kredytu (czyli pasywów), lecz także inwestycji i oszczędności (aktywów). Większość z nas przez całe swoje życie jednocześnie spłaca długi i odkłada pieniądze, przy czym bilans wcale nie musi się równoważyć, tak jak to ma miejsce w finansach przedsiębiorstw. Jego struktura zmienia się w trakcie naszego życia. "Na starcie" przeważają pozycje ujemne (kredyty), "na finiszu" pozycje dodatnie (oszczędności).
Co to ma wspólnego z wyborem systemu rat? Całkiem sporo. Wybierając raty równe zostawiasz sobie więcej pieniędzy w kieszeni w początkowym okresie spłaty. To bardzo ważny moment. Właśnie wtedy powinieneś zacząć oszczędzać - im wcześniej się na to zdecydujesz, tym mniejszą kwotę będziesz musiał odkładać, by osiągnąć zamierzony cel (np. 1 mln zł na emeryturę). System rat równych jest więc korzystniejszy dla kogoś, kto chce jak najszybciej osiągnąć - mówiąc fachowo - dodatnią wartość netto, czyli więcej "mieć" niż "być winnym". Inwestując według określonych zasad bez problemu osiągniesz stopę zwrotu wyższą niż oprocentowanie kredytu. Jeśli natomiast wiesz, że nie będziesz oszczędzał (lub też możesz bez problemu inwestować płacąc wyższe raty) wówczas wybierz raty malejące.
Porównując kredyty spłacane na różne sposoby warto wykorzystać rzeczywistą roczną stopę oprocentowania (RRSO). Uwzględnia ona nie tylko wszelkie koszty związane z kredytem, lecz także - a może przede wszystkim - sposób rozłożenia rat w czasie. Zobaczmy, co wyjdzie z porównania rat równych z malejącymi. Załóżmy, że zaciągamy 10-letni kredyt na kwotę 100 tys. zł oprocentowany stawką 7 proc. RRSO dla systemu rat malejących wyniesie 7,11 proc., a dla rat równych 7,22 proc., a więc nieznacznie więcej.
Różnica jest niewielka biorąc pod uwagę fakt, że odsetki zapłacone w ratach równych będą o 4,622 zł (13 proc.) wyższe niż przy ratach malejących. Taką kwotę odsetek oddałbyś bankowi spłacając w ratach malejących ten sam kredyt, ale oprocentowany na poziomie 8 proc. Skąd więc tak symboliczna różnica w RRSO? Raty równe nadrabiają większość odsetkowej straty dzięki korzystniejszemu rozłożeniu płatności w czasie. Chodzi bowiem o to, by pieniądze oddawać bankowi jak najpóźniej. Pod tym względem raty równe są bliżej ideału. Dodajmy, że przy kredycie 30-letnim o tych samych parametrach odpowiednie stawki RRSO wyniosą 7,18 proc. (raty malejące) i 7,22 proc. (raty równe). Im dłuższy okres spłaty tym mniejsza przewaga rat malejących.
Podsumujmy: Kredyt mieszkaniowych w systemie rat malejących jest nieco tańszy niż w spłacany w ratach równych. Szczególnie wówczas, gdy spłacasz go krótko. Jeśli jednak wyższe na początku raty pozbawiają cię możliwości oszczędzania - w takim zakresie, jaki jest niezbędny dla zrealizowania twoich długoterminowych celów finansowych - wybierz system rat równych.
