Kiedy bank może żądać dodatkowych zabezpieczeń?

W czasie obowiązywania umowy kredytu kredytobiorca jest obowiązany przedstawić - na żądanie banku - informacje i dokumenty niezbędne do oceny jego sytuacji finansowej i gospodarczej oraz umożliwiające kontrolę wykorzystania i spłaty kredytu. Mówi o tym wprost przepis art. 74 Prawa bankowego. Kredytobiorca jest również obowiązany umożliwić podejmowanie przez bank czynności związanych z oceną wspomnianej sytuacji. Jest tak niezależnie od tego, czy umowa kredytu zastrzega dla banku prawo domagania się od kredytobiorcy przedstawienia np. aktualnego zaświadczenia o osiąganych dochodach.

Przepisy nakładają również na bank pewne obowiązki w tym zakresie. Chodzi o konieczność analizowania zdolności kredytowej klienta (kredytobiorcy) i uzależnienia decyzji o przyznaniu kredytu właśnie od pozytywnej weryfikacji tej zdolności.

Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Kredytobiorca jest obowiązany przedłożyć na żądanie banku - bez względu na to, czy wynika to z umowy kredytowej - dokumenty i informacje niezbędne do dokonania oceny tej zdolności. Tego rodzaju powinność wynika z kolei wprost z art. 70 ust. 1 Prawa bankowego.

W przypadku niedotrzymania przez kredytobiorcę warunków udzielenia kredytu albo w razie utraty przez kredytobiorcę zdolności kredytowej, bank może obniżyć kwotę przyznanego kredytu albo wypowiedzieć umowę kredytu.

Dla odmiany, żądanie ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia powinno wynikać z treści umowy kredytu. Umowa kredytu powinna określać m.in. sposób zabezpieczenia spłaty kredytu, a także warunki dokonywania zmian umowy. W braku odpowiednich postanowień, klient banku może uchylić się od zaofiarowania dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu.

Wskazane zasady weryfikacji zdolności kredytowej klienta banku nie odnoszą się jednak wprost do badania stanu czy wartości zabezpieczeń spłaty kredytu. Czym innym jest zdolność kredytowa, a czym innym sposób i wartość zabezpieczeń spłaty kredytu. Osoba spłacająca swoje zobowiązanie względem banku może bowiem mieć odpowiednią zdolność kredytową, a może nawet wyższą niż w dniu zawarcia umowy, podczas gdy wartość obciążonej hipoteką nieruchomości może się obniżyć, pogarszając tym samym współczynnik LTV.

Współczynnik LTV 100 proc. oznacza, że kredyt został udzielony bez wkładu własnego klienta lub później wysokość zobowiązania i wartość zabezpieczenia zrównały się.

Im wyższy wskaźnik LTV, tym gorzej dla banku i kredytobiorcy, bowiem oznacza brak odpowiedniego zabezpieczenia kredytu. Wówczas kredytobiorca może spodziewać się telefonu lub pisma z banku w sprawie ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia, przedstawienia aktualnego operatu szacunkowego nieruchomości czy częściowej spłaty kredytu.

Im natomiast wyższy wkład własny kredytobiorcy, tym mniejszy wskaźnik LTV (np. przyjmując dane wyjściowe przy obligatoryjnym często wkładzie w wysokości 20 proc., LTV ma wartość 80 proc.). W takim przypadku klient banku może liczyć na lepsze warunki, zwłaszcza niższą marżę, a przez to także na niższe oprocentowanie kredytu.

Problem leży w tym, że banki faktycznie zastrzegają w swoich umowach możliwość żądania od kredytobiorcy udzielenia dodatkowego zabezpieczenia w razie np. niekorzystnych zmian wartości ustanowionych przy zawarciu umowy zabezpieczeń. Jednakże czynią to często w sposób zbyt ogólnikowy, nie precyzując m.in. w jakim stopniu owa zmiana i którego z zabezpieczeń dawałaby podstawę do żądania dodatkowego zabezpieczenia, jakiego rodzaju miałoby to być zabezpieczenie.

To otwiera bankom drogę do dowolnego uznania i indywidualnej interpretacji umowy wiążącej konsumenta, np. przez uznanie, że wystarczy zmiana wskaźnika LTV powyżej 120 proc. albo że poręczenie członka rodziny nie wystarczy jako dodatkowe zabezpieczenie, lecz wymagane jest doubezpieczenie kredytu, za które rzecz jasna trzeba zapłacić (tytułem składki).

Pozostawienie w umowie dowolności dodatkowej formy zabezpieczenia rodzi także podejrzenie i ryzyko wyboru przez bank takich zabezpieczeń, na których kredytodawca dodatkowo zarabia, jak np. w przypadku produktów ubezpieczeniowych (prowizja od sprzedanych kanałem bankowym polis). Temu mogą służyć sformułowania w rodzaju "uzgodnione z bankiem dodatkowe zabezpieczenie", co z kolei daje podstawę formułowania zarzutu nierównowagi kontraktowej stron, jeżeli to głównie bank ma decydować o rodzaju dodatkowej gwarancji spłaty kredytu.

Tymczasem ogólne i wieloznaczne postanowienia nie wiążą konsumentów jako tzw. niedozwolone postanowienia umowy, zwłaszcza na podstawie art. 385³ pkt 9 i 10 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.). Przedsiębiorca nie może bowiem zastrzegać sobie uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. Zakazane są również zapisy uprawniające przedsiębiorcę (w tym wypadku bank) do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tym samym kontrakcie.

W tym należy upatrywać głównie szans obrony przed żądaniem ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń. Kredytobiorca musi być bowiem świadomy, w momencie zawierania umowy kredytu, w jakich przypadkach (możliwie dokładnie) będzie od niego wymagane ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia i jakiego rodzaju.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 29.08.1997 r. - Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. nr 72, poz. 665 ze zm.)

autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa nr 65 (897) z dnia 2012-08-13

GOFIN podpowiada