KNF szykuje rewolucję w kredytach hipotecznych

Z naszych informacji wynika, że dokument wkrótce trafi na biurka prezesa Związku Banków Polskich, prezesa Krajowego Związku Banków Spółdzielczych, Ministra Finansów, prezesa NBP, szefa Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Rzecznika Finansowego oraz wybranych firm audytorskich. Jeśli rekomendacja wejdzie w życie, banki czeka rewolucja, a klienci dostaną większy wybór.

Dziś na polskim rynku praktycznie funkcjonują tylko kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (zazwyczaj jest ustalane jako WIBOR plus marża). To zdaniem wielu ekspertów rodzi ryzyko związane ze wzrostem rat kredytowych, jeśli stopy procentowe zaczną rosnąć, a boleśnie odczują to przede wszystkim osoby, które brały kredyty w ostatnich kilku latach, kiedy mamy historycznie niskie stopy procentowe.

Dziś kredyty o czasowo stałej stopie oferują jedynie BZ WBK i od niedawna ING Bank Śląski, a zapowiedział je na trzeci kwartał także PKO BP, którego zarząd jest orędownikiem ich upowszechnienia. Na razie nawet w tych bankach, które je oferują nie cieszą się one zainteresowaniem, ponieważ w momencie zaciągania są droższe o tych o zmiennej stopie.

Temat podjął też niedawno Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, którego prezes Mark Niechciał zaapelował o to, żeby banki wprowadziły i promowały kredyty o stałej stopie.

Część banków czekała z taką decyzją właśnie na rekomendację Komisji Nadzoru Finansowego. Interia poznała treść zaleceń nadzoru, a dokładnie nowelizacji "Rekomendacji S", które zostaną poddane konsultacjom.

Bank oferujący kredyty hipoteczne powinien wśród nich posiadać kredyty oprocentowane stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową - przy czym możliwe jest oferowanie obydwu typów. Jak wynika z treści rekomendacji, bank może oferować różne rodzaje jeśli chodzi o typ oprocentowania (zarówno zmienne jak i stałe), ale dopuszczalne jest, aby oferował wyłącznie kredyty hipoteczne oprocentowane stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową.

Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu, to taki gdzie stopa procentowa jest negocjowana przed podpisaniem umowy kredytowej, ustalana jest w momencie zawarcia umowy i pozostaje niezmienna do końca trwania umowy (obecnie w ogóle nie ma ich na rynku). Natomiast kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem, to taki, w przypadku którego stopa procentowa ma stały poziom w pewnym okresie kredytowania, po którym jest ustalana na kolejny okres w nowej wysokości, lub zastępowana jest stopą zmienną (oferuje je kilka banków).

Według projektu rekomendacji, okres, dla którego oprocentowanie ma stały poziom powinien wynosić minimum 5 lat, ale "rekomenduje się, aby bank oferujący kredyty zabezpieczone hipotecznie oprocentowane okresowo stałą stopą procentową, wydłużał minimalny 5-letni okres, dla którego stopa procentowa jest stała".

Minimalny okres obowiązywania stałej stopy był jednym z kluczowych i wrażliwych elementów w dyskusji środowiska bankowego nad warunkami oferowania tego typu kredytów i był spornym punktem przy konsultacjach pierwszej wersji nowelizacji rekomendacji (co miało miejsce w 2016 roku i wówczas nadzór zaproponował okres 10 letni jako minimalny, ale banki uznały to za nierealne).

Dotychczas zaoferowane przez kilka banków kredyty o czasowo stałej stopie miały okres obowiązywania stałego oprocentowania nie dłuższy od 5 lat. Banki tłumaczyły to ograniczoną możliwością pozyskania finansowania pod takie kredyty na dłuższy czas (listy zastawne, swapy na stałą stopę procentową).

Jednocześnie zgodnie z projektem, bank powinien umożliwić klientowi zamianę kredytu o zmiennym oprocentowaniu na kredyt oprocentowany stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową, przy czym dotyczy to również umów kredytowych zawartych przed wejściem w życie Rekomendacji.

Nadzór oczekuje też, że bank powinien przygotować się organizacyjnie do obsługi składanych przez klientów wniosków o zamianę kredytu.

W projekcie nowelizacji "Rekomendacji S" pojawia się też nowa kategoria kredytów- z opcją "klucz za dług" czyli kredytu hipotecznego, w przypadku którego warunki umowy przewidują możliwość skorzystania przez kredytobiorcę z opcji zwolnienia z zobowiązań wobec banku z tytułu tego kredytu, pod warunkiem przeniesienia przez kredytobiorcę na bank własności do kredytowanej nieruchomości.

Dokument określa zasady udzielania takich kredytów i konieczności uwzględniania ich specyfiki w zarządzaniu ryzykiem portfela kredytów hipotecznych.

W szczególności bank powinien więc brać pod uwagę, że wartość nieruchomości w momencie przeniesienia przez kredytobiorcę na bank własności do kredytowanej nieruchomości, może różnić się od wartości nieruchomości w momencie udzielania kredytu.

Kredyty z opcją "klucz za dług" mogą być oferowane wyłącznie klientom o dochodach wyższych od przeciętnego poziomu wynagrodzeń w gospodarce lub danym regionie zamieszkania, maksymalna dopuszczalna wartość wskaźnika DtI ( wydatki na raty kredytowe w relacji do dochodu) powinna być nie wyższa niż 35 proc.

W przypadku kredytów z opcją "klucz za dług", wkład własny w momencie udzielenia kredytu powinien wynosić nie mniej niż 30 proc. wartości kredytowanej nieruchomości. Standardowo, wkład własny musi wynosić co najmniej 20 proc., choć na brakujące 10 proc. nieruchomości mogą zostać ustanowione takie zabezpieczenia jak specjalna polisa ubezpieczeniowa, blokada na rachunku bankowym czy środki zgromadzone na indywidualnych kontach emerytalnych (IKE i IKZE).

Jak zaznacza projekt rekomendacji, ustalając marżę związaną z udzieleniem kredytu z opcją "klucz za dług", bank powinien ocenić ryzyko związane z tymi kredytami i odpowiednio je uwzględnić.

Jednocześnie rekomendacja kładzie duży nacisk na jasne i rzetelne informowanie klientów zarówno o specyfice zaciąganych kredytów jak i o ryzyku związanym z ich poszczególnymi typami. - Bank powinien dołożyć wszelkich starań, aby przekazywane klientom informacje były zrozumiałe, jednoznaczne i czytelne - czytamy w projekcie.

Dotyczy to informacji przedstawianych zarówno przed, w trakcie, jak i po podpisaniu umowy. Bank powinien uwzględniać poziom wiedzy klienta.

Dodatkowo zaleca się, aby bank oferujący kredyty z opcją "klucz za dług" - w zakresie swojej oferty kredytów oprocentowanych zmienną stopą procentową, stałą stopą procentową oraz oprocentowanych okresowo stałą stopą procentową - dla każdego z oferowanych rodzajów kredytów, przedstawiał klientom ofertę zarówno kredytów z opcją "klucz za dług", jak też bez takiej opcji.

Informacje dotyczące kredytów zabezpieczonych hipotecznie powinny w sposób jednoznaczny i przejrzysty odnosić się do rodzaju oferowanych produktów i wskazywać w szczególności czynniki wpływające na koszt obsługi kredytu, jak również jasno opisywać zmiany sposobu oprocentowania kredytu (przejście z oprocentowania stopą stałą na oprocentowanie stopą zmienną lub zamiana na nową stałą stopę), jeśli umowa to przewiduje.

W przypadku banku oferującego kredyty z opcją "klucz za dług", bank powinien poinformować klienta, wraz z uzasadnieniem, o potencjalnie wyższym koszcie obsługi kredytu z opcją "klucz za dług" ze wskazaniem kosztów i czynników ryzyka związanych z tego rodzaju kredytami.

Bank powinien również poinformować klienta o konieczności poniesienia kosztów podatkowych z tytułu umorzenia części zobowiązania klienta - w przypadku, gdy klient skorzysta z opcji "klucz za dług" i kwota uzyskana ze sprzedaży kredytowanej nieruchomości będzie mniejsza niż wysokość zadłużenia w momencie przeniesienia przez kredytobiorcę na bank własności do kredytowanej nieruchomości.

Bank powinien też regularnie dostarczać swoim klientom wszelkich informacji dotyczących warunków umowy kredytowej oraz ich praw i obowiązków wynikających z tej umowy. W szczególności, w formie pisemnej, klient powinien być informowany o wszelkich zmianach, które wpływają bezpośrednio na warunki umowy kredytowej, szczególnie na poziom obciążeń z tytułu spłaty kredytu (np. zmianach stóp procentowych, zasad ustalania spreadu walutowego).

Za zgodą klienta informacje te mogą być przekazywane w innej niż pisemna formie (np. poprzez trwały nośnik). Bank powinien w czytelny i wyczerpujący sposób informować klientów o kosztach związanych z wcześniejszą spłatą kredytu, w szczególności w przypadku kredytów zabezpieczonych hipotecznie oprocentowanych stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową. Te informacje powinny zostać zawarte w umowie kredytowej.

Jak zaznacza KNF w projekcie rekomendacji, bank powinien w jasny i przejrzysty sposób informować o ofercie kredytów na stałą i okresowo stałą stopę procentową, z uwzględnieniem specyfiki oferowanych przez siebie produktów, przekazując wyczerpującą informację, wykorzystując do tego różne środki przekazu (reklamy komercyjne, materiały reklamowe, broszury informacyjne). Informacje powinny być tak sformułowane, aby przedstawiały wady i zalety poszczególnych produktów w sposób prosty i rzetelny oraz aby nie wprowadzały w błąd.

Na zbyt słabą politykę informacyjną banków zwracał niedawno uwagę prezes UOKiK, w wywiadzie dla Interii. Uwagi do projektu nowelizacji rekomendacji mogą być zgłaszane do 21 września 2018 r.

Monika Krześniak-Sajewicz