Kredyt bez wkładu własnego wchodzi w słabym momencie

Program gwarancji wkładu własnego startuje przy wysokich stopach procentowych, które pogrążyły zdolność kredytową Polaków. Państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego ma zagwarantować wkład własny od 10 do 20 proc. finansowanej nieruchomości, maksymalnie 100 tys. zł dla osób, które wezmą kredyt na okres nie krótszy niż 15 lat.

 ktoś będzie chciał skorzystać, musi pożyczyć z banku 90 czy 100 proc. upatrzonego mieszkania. To teraz dużo trudniejsze niż przykładowo rok temu, bo zdolność kredytowa spadła o połowę.

Jednak w praktyce, przy tak wysokich stopach jakie mamy teraz i z uwzględnieniem wprowadzonych niedawno zaleceń KNF dodatkowo zaostrzających warunki, żeby wziąć kredyt trzeba mieć relatywnie wysokie dochody.

- W związku z bardzo dużym spadkiem zdolności kredytowej znaczenie tego programu będzie teraz marginalne, natomiast może wzrosnąć w momencie gdy stopy zaczną spadać i zdolność kredytowa zacznie się odbudowywać. Tym bardziej, że zazwyczaj brak wkładu własnego dotyczy osób o niskich zarobkach, którym się nie udało nic odłożyć, a więc one nie będą mieć wystarczającej zdolności kredytowej przy tak wysokich stopach jak obecnie - ocenia Tomasz Narkun, ekspert rynku mieszkaniowego.

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Według danych Expandera, gdy para bez dzieci chciałaby kupić mieszkanie 50 m2 na rynku wtórnym po cenie odpowiadającej limitowi w programie i nie ma wkładu własnego, to w Warszawie musi mieć dochód netto czyli "na rękę" co najmniej 10393 zł, w Gdańsku 9835 zł, Krakowie 9200 zł, a Białymstoku 7453 zł.

- W przypadku pary bez dzieci, z dochodem 6 tys. zł netto dostępna kwota kredytu spadła z 550 tys. zł we wrześniu 2021 r. do 292 tys. zł obecnie, a więc niemal o połowę. Dla rodzin z dziećmi spadek przekracza już 50 proc. Na to nakłada się wzrost cen mieszkań. Z najnowszych danych NBP wynika, że w I kwartale 2022 roku ceny transakcyjne wciąż rosły. Kolejnym problemem są limity cen mieszkań obowiązujących w programie. W części miast bardzo trudno będzie znaleźć lokale w cenie mieszczącej się w limicie. To spowoduje, że popularność tego programu będzie dużo mniejsza niż poprzedniego, czyli "Mieszkanie dla młodych" - ocenia Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Eksperci już wcześniej sygnalizowali, że limity zawarte w ustawie są nieadekwatne do wysokich cen i niewiele mieszkań będzie się "łapało" na program. Waldemar Buda, minister rozwoju zapowiedział, że wskaźniki mają być urealnione - chodzi o podniesienie limitu ceny 1 mkw mieszkania dla mieszkań dostępnych w programie, czyli podwyższenie wskaźnika z 1,3 do 1,4 na rynku pierwotnym, i z 1,2 do 1,3 na rynku wtórnym.

Tomasz Narkun pozytywnie ocenia urealnienie wskaźników, które ograniczają maksymalną cenę mieszkań kwalifikujących się do programu. Wylicza, że dla Warszawy przy obecnych wskaźnikach byłaby to dla rynku wtórnego maksymalnie 9473 zł za metra kwadratowy, a po zapowiedzianym podniesieniu wskaźników byłaby to już 10263 zł za metr. Natomiast dla rynku pierwotnego było maksymalnie 10236 zł, a po korekcie wskaźnika będzie 11052 zł.

Żeby program nie okazał się klapą, rząd zapowiedział poluzowanie warunków umożliwiających skorzystanie z częściowej spłaty kredytu dla rodzin, w których urodzą się dzieci. Spłaty rodzinne przysługują każdorazowo po powiększeniu rodziny o drugie i kolejne dziecko. W przypadku drugiego dziecka spłata wynosi 20 tys. zł a w przypadku urodzenia trzeciego dziecka i kolejnych 60 tys. zł.

Tomasz Narkun zwraca uwagę na zapowiedź ministra Waldemara Budy, że wkrótce zostaną zaprezentowane "pewne rozwiązania, które odpowiedzą na problemy deweloperów, tak, żeby budowali więcej i w rozsądnych cenach, ale to będzie przedmiotem osobnej konferencji. Z dużym zadowoleniem przyjmą to Polacy i deweloperzy"- powiedział Waldemar Buda.

- Moim zdaniem może chodzić o obniżenie VAT na lokale mieszkalne lub materiały budowlane lub grunty - mówi Narkun.

Monika Krześniak-Sajewicz

Zobacz również: