Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu? To nie zawsze właściciel

Podstawowe zasady dotyczące napraw i obowiązków stron w najmie określa Kodeks cywilny. To on reguluje, które obowiązki spoczywają na właścicielu, a które na najemcy.

Największe znaczenie ma tutaj artykuł 662 Kodeksu cywilnego. Mówi on, że właściciel ma obowiązek utrzymania rzeczy wynajmowanej w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały okres trwania najmu. To oznacza, że to właściciel jest zobowiązany do zapewnienia, że mieszkanie jest w stanie umożliwiającym normalne użytkowanie.

Z kolei najemca, zgodnie z przepisami, ma obowiązek korzystać z mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem oraz utrzymywać je w odpowiednim stanie. W praktyce oznacza to, że najemca powinien dbać o bieżące utrzymanie mieszkania i wykonywać drobne naprawy związane z normalnym użytkowaniem lokalu.

Właściciel mieszkania jest odpowiedzialny za wszelkie większe naprawy, które nie wynikają z bieżącej eksploatacji mieszkania. Przepisy Kodeksu cywilnego wskazują, że właściciel odpowiada za remonty takie jak:

• naprawa i wymiana instalacji elektrycznej, gazowej, wodnej czy centralnego ogrzewania,
• naprawa elementów konstrukcyjnych budynku, takich jak ściany, dach czy fundamenty,
• wymiana okien i drzwi, jeśli uszkodzenia nie wynikają z zaniedbań najemcy.

Warto podkreślić, że właściciel powinien również zadbać o wszystkie instalacje, które są niezbędne do korzystania z mieszkania w sposób bezpieczny i zgodny z przeznaczeniem. Przykładem może być konieczność wymiany pieca gazowego czy naprawa instalacji wodno-kanalizacyjnej.

Najemca jest zobowiązany do dbania o wynajmowane mieszkanie, co oznacza, że ma obowiązek wykonywania drobnych napraw i konserwacji.

W Kodeksie cywilnym nie znajdziemy dokładnej listy napraw, za które odpowiedzialny jest najemca, ale praktyka wskazuje na pewne standardowe sytuacje. Do napraw, które obciążają najemcę, można zaliczyć:

• wymianę żarówek,
• drobne naprawy związane z zużyciem codziennym (np. naprawa uszczelek w kranach),
• utrzymanie porządku w mieszkaniu i jego konserwacja (np. regularne wietrzenie pomieszczeń, aby uniknąć pojawienia się pleśni),
• naprawa drobnych usterek, które wynikają z normalnego użytkowania (np. regulacja okien, naprawa zamków, dokręcenie zawiasów w drzwiczkach kuchennych).

Warto zaznaczyć, że jeżeli najemca dopuści się zaniedbania, które doprowadzi do poważniejszych uszkodzeń, może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za te szkody.

Przykładem może być sytuacja, gdy najemca nie reaguje na drobny przeciek w łazience, co prowadzi do większych uszkodzeń - w takim przypadku może być zobowiązany do pokrycia kosztów naprawy.

Umowa najmu może w pewnym stopniu modyfikować obowiązki stron. Jeżeli zarówno właściciel, jak i najemca wyrażą na to zgodę, możliwe jest przeniesienie pewnych obowiązków z jednej strony na drugą.

Na przykład, umowa może przewidywać, że to najemca będzie odpowiedzialny za naprawę określonych elementów mieszkania (np. sprzętu AGD). Jednak takie zapisy muszą być jasno sformułowane i zaakceptowane przez obie strony.

Z drugiej strony, nie można zapisać w umowie, że to najemca będzie odpowiadał za naprawy, które zgodnie z prawem należą do właściciela. Przykładowo, niezgodne z prawem byłoby przeniesienie na najemcę obowiązku naprawy instalacji elektrycznej albo wymiany źródła ogrzewania.

Niestety, nie wszystkie sytuacje są jednoznaczne, a spory między najemcami a właścicielami nie są rzadkością. Jeżeli pojawią się wątpliwości co do tego, kto powinien ponosić koszty naprawy, zawsze warto poczekać, aż opadną emocje i spróbować się porozumieć. 

Dobrze jest przedstawić swoje argumenty na piśmie, powołując się na odpowiednie przepisy prawa oraz zapisy umowy najmu. Jeżeli mimo prób rozmów nie uda się dojść do porozumienia, można zwrócić się o pomoc do mediatora lub skierować sprawę do sądu. Warto jednak pamiętać, że sądowe rozstrzygnięcie sporu to ostateczność, która wiąże się z kosztami oraz długim czasem oczekiwania na wyrok.

Co warto zapamiętać? Kwestia odpowiedzialności za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu zależy od rodzaju naprawy oraz zapisów w umowie najmu. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, większe naprawy, takie jak naprawa instalacji czy remonty konstrukcyjne, spoczywają na właścicielu. Natomiast najemca jest zobowiązany do dbania o mieszkanie, co obejmuje drobne naprawy wynikające z codziennego użytkowania.

Aby uniknąć nieporozumień, warto dokładnie omówić wszystkie kwestie związane z naprawami przed podpisaniem umowy najmu i zadbać, aby umowa jasno określała obowiązki obu stron.

KO