Mieszkanie na peryferiach - dalej znaczy gorzej?

Klienci rynku mieszkaniowego o niższej zdolności kredytowej, ale nie tylko oni, powinni uważnie przyjrzeć się ofercie z tzw. peryferii. Często lokalizacja, mimo że oddalona, ma wiele do zaoferowania, podobnie jak standard nieruchomości.

Nasze miasta nadmiernie się rozciągają - to wnioski urbanistów i najróżniejszych ruchów miejskich. Dla klientów rynku mieszkaniowego oddalone lokalizacje mogą być jednak finansowym zbawieniem.

Przykład z Poznania, który jest jednym z najdroższych rynków mieszkaniowych w naszym kraju. O ile średnie ceny metra kwadratowego w Poznaniu wynoszą obecnie 6266 zł (dane NBP za I kw. 2017) na rynku pierwotnym, o tyle na peryferyjnych osiedlach na północy można znaleźć oferty mieszkań nowych w cenach poniżej 5000 zł. Przykładowa 80 - metrowe mieszkanie z rynku pierwotnego na osiedlu Morasko wyceniono na 365 tys. zł, czyli po 4600 zł/mkw. Tak więc stawki są tu niższe aż o 26 proc.

Przyrównując to do cen przeciętnych okazuje się, że do zaoszczędzenia za 50 metrów kwadratowych jest nawet ponad 100 tys. zł.

Rynek nieruchomości premiuje centralne lokalizacje. Tak jest przyjęte i ma to swoje odbicie w cenach. Najdroższe mieszkania w Polsce znajdziemy na warszawskim Śródmieściu, krakowskim Starym Mieście, czy też w okolicy wrocławskiego Rynku.

Im dalej od centrum metropolii, tym taniej. Peryferia miast, które obecnie intensywnie się rozbudowują, z uwagi na fakt, że właśnie tam są tanie grunty, pozwalające deweloperom realizować projekty w ramach MDM, "oskarżane" są o najróżniejsze wady. Wskazuje się oczywiście na czas potrzebny na dojazd do pracy, częstym problemem jest brak wystarczającej liczby sklepów, innych placówek, czy też linii autobusowych, bądź tramwajowych i wreszcie samych dróg wyjazdowych z nowych osiedli.

Oczywiście to prawda - takie problemy się zdarzają. Jednak wrogiem okazji cenowych są generalizacje. Peryferia miast mogą być równie dobrze atrakcyjne. Często dają dostęp do terenów zielonych w okolicy, za rogatkami metropolii. Dobra oferta może więc spełniać rolę swoistej zielonej, miejskiej enklawy.

Przykładem niech będzie jedna z inwestycji na peryferyjnym osiedlu Leśnica we Wrocławiu - to najdalej na zachód wysunięta część miasta. Dojazd do centrum bez korków zajmuje około pół godziny. Osiedle Miodowa, to jedna z nowych inwestycji w tym rejonie miasta.

Ceny nowych są tu aż o 26 proc. niższe od średniego poziomu cen we Wrocławiu. Stawki za nowe mieszkania zaczynają się tu od 4400 zł/mkw. Porównanie do średnich cen rynkowych oznacza, że kupujący 50 mkw. w takiej lokalizacji może zaoszczędzić przeciętnie 70 tys. zł.

Choć z mieszkania na Miodowym daleko będzie do ścisłego centrum, znacznie bliżej znajdują się atrakcyjne tereny rekreacyjne - rzeka Bystrzyca, park Krajobrazowy Doliny Bystrzycy i inne parki. Jeśli chodzi o standard wykończenia - klient dostaje mieszkanie z balkonem, w budynku z windą i parkingiem podziemnym. Budynki mieszkalne mają charakter kameralny. Nie są to "molochy".

Przykładowa inwestycja z wrocławskiej Leśnicy obrazuje dobry stosunek ceny do jakości. Jest też przykładem szerszego trendu. Nowe osiedla w tzw. segmencie popularnym, a więc najtańszym, znacznie poprawiły swój standard. Dziś, w dobie dużej podaży, deweloperzy nawet tanich mieszkań, budowanych tak, by mieściły się w limitach cenowych MDM, mocno rywalizują jakością.

Efekt? Jeszcze 10 lat temu parkingi podziemne raczej lokalizowano w projektach "z wyższej półki". Dziś schodzą już one "pod strzechy", natomiast standardem są windy w budynkach i balkony w mieszkaniach. Inwestycje pozbawione tych elementów są postrzegane jako nieatrakcyjne.

Marcin Moneta

Dział Analiz WGN