Nie ma dobrych wieści z rynku kredytowego. I nie chodzi tylko o dzisiejszą decyzję RPP
Choć dziś prawdopodobnie Rada Polityki Pieniężnej nie zmieni stóp procentowych, to rynek oczekuje obniżki w średnim terminie. Tak wskazują obecnie kontrakty terminowe. To daje nadzieje na spadek rat obecnie spłacanych, ale za to kredyty w nowej ofercie drożeją. Na prognozy i wyceny mocno wpływa zarówno inflacja jak bieżące dane gospodarcze.
- Jeśli chodzi o to kiedy i jak mocno stopy procentowe zostaną obniżone w przyszłym roku, to rynek kontraktów terminowych prognozuje, że do sierpnia 2025 r. stawka WIBOR3M spadnie o ok. 0,5 pp. Z kolei w ciągu kolejnych 15 miesięcy, czyli do lutego 2026 r., może spaść z obecnego poziomu 5,84 proc. do 4,64 proc., czyli o ok. 1,2 pp. - mówi Interii Jarosław Sadowski, dyrektor Departamentu Analiz Rankomat.pl. To na rynkowej stawce WIBOR są oparte kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu.
Jednocześnie zaznacza, że te prognozy zauważalnie się zmieniały w ostatnim czasie pod wpływem danych napływających z gospodarki. Kontakty prognozujące poziom stawki WIBOR 3M za 15 miesięcy jeszcze pod koniec września pokazywały poziom 3,89 proc. To oznaczałoby spadek aż o 1,95 pp. Później jednak rynek zaczął zakładać wolniejsze tempo spadków. Prognozowany poziom stawki WIBOR 3M stopniowo rósł i obecnie zakłada się, że wyniesie wspomniane już 4,64 proc. Prognozowane obniżki skurczyły się więc z 1,95 pp. do 1,2 pp. - mówi Sadowski.
To by oznaczało, że raty obecnych posiadaczy kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem spadną. Choć muszą na to jeszcze poczekać, bo zależy to od tego kiedy można się spodziewać oficjalnych stóp NBP.
- W kontekście utrzymującej się tendencji wzrostowej inflacji i wciąż wysokiego rozpędzenia inflacji bazowej spodziewamy się, że Rada Polityki Pieniężnej pozostawi w środę stopy procentowe bez zmian (główna nadal 5,75 proc.) - komentują ekonomiści ING Banku Śląskiego.
Na decyzje Rady może wpłynąć nowa projekcja inflacji, którą poznamy w listopadzie. Jednak zdaniem analityków raczej nie zmieni obrazu sytuacji.
"Listopadowa projekcja makroekonomiczna raczej nie wniesie nic istotnie nowego w kontekście oczekiwanej ścieżki przyszłej inflacji z uwagi na podwyższoną niepewność i brak decyzji rządu w kwestii cen regulowanych, tj. skali dalszej ochrony gospodarstw domowych przed wyższymi cenami energii elektrycznej. Tym razem analitycy i inwestorzy mogą relatywnie większą uwagę skoncentrować na prognozach wzrostu gospodarczego. Zwłaszcza po serii słabszych od oczekiwań danych z przemysłu, budownictwa, a zwłaszcza handlu detalicznego za 3 kw 2024" - uważają analitycy ING Banku Śląskiego.
Na razie nie ma dobrych wieści dla tych, którzy dopiero chcą zaciągnąć kredyty. Mamy najdroższe kredyty w Europie, a ostatnio oprocentowanie stałe w nowej ofercie jeszcze rosło.
Z danych zebranych przez Rankomat wynika, że podwyżki wprowadziły m.in. PKO BP, ING Bank Śląski, BNP Paribas czy Velo Bank. Dla przykładu PKO BP podwyższył oprocentowanie stałe z 6,78 proc. do 7,65 proc. Taka zmiana spowoduje, że w okresie 5 lat obowiązywania tego oprocentowania suma rat wzrośnie aż o 13 432 zł.
- Osoby, które w październiku odroczyły moment zaciągnięcia kredytu hipotecznego, miały pecha. O ile w zeszłym miesiącu było sporo ofert z oprocentowaniem stałym wynoszącym poniżej 7 proc., to obecnie znalezienie takich jest bardzo trudne. Podwyżek nie da się obejść poprzez wybór oprocentowania zmiennego. Tam poziom oprocentowania jest jeszcze wyższy, choć wtedy jest szansa na spadek, gdy zaczną spadać stopy procentowe - komentuje Jarosław Sadowski.
Jak dodaje, w przypadku oprocentowania stałego można spróbować poczekać na spadek stóp procentowych NBP. Wtedy stawki dla nowych kredytów będą niższe. To rozwiązanie ma jednak również wadę. Obecnie jest mało kupujących, więc jest duży wybór mieszkań i łatwo wynegocjować sporą obniżkę. Gdy stopy spadną, to popyt wzrośnie i sprzedający mogą już nie być skłonni do negocjacji.
Na ciekawe zmiany w ofercie nowych kredytów hipotecznych o stałej stopie zwraca także uwagę Krzysztof Bontal, pośrednik kredytowy Proferto i redaktor portalu Pierwszemieszkanie.com.pl.
- O ile w kredytach mieszkaniowych z oprocentowaniem zmiennym niewiele się zmieniło, to ostatnie dwa miesiące były ciekawe jeśli chodzi o ceny kredytów mieszkaniowych z oprocentowaniem okresowo stałym. Najpierw mieliśmy jazdę w dół, ale przy jednoczesnej próbie podnoszenia marż (obowiązujących po okresie stałej stopy). Później, w październiku ruch odwrotny. Wzrost oprocentowania średnio o ok. 0,5pp. - mówi Interii Krzysztof Bontal.
Tłumaczy, że powodów tego drugiego należy szukać w otoczeniu kredytowym. W tym co dzieje się dookoła nas, także w gospodarkach innych krajów.
- Analizując ceny kredytów o stałej stopie należy zwracać uwagę np. na rentowność dziesięcioletnich obligacji skarbowych, w które banki mogą inwestować. Ona w ciągu października wzrosła o ok. 0,7 pp. Bank to instytucja dochodowa. Po co ma udzielać ryzykownych kredytów, jeśli podobny zysk (6 proc.) uzyska na bezpiecznych obligacjach. Gdy ma "ładować się" w kredyty to doliczy sobie premię za ryzyko. Jak widzimy jest to często jakieś 1,5pp. Gdy więc obligacje miały rentowność 5,3 proc., to kredyty miały oprocentowania nawet 6,8 proc. Teraz średni przedział to 7,2 - 7,5 proc. Na szczęście dla kredytobiorców początek listopada to spadek rentowności obligacji. Może jest światełko w tunelu - podsumowuje ekspert Proferto.
Monika Krześniak-Sajewicz
