Nieruchomość z hipoteką na sprzedaż. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Kiedy kupujemy nieruchomość na kredyt, jej właścicielem nie jest bank, a kredytobiorca. Może on nią dowolnie dysponować, przez co jego sprzedaż jest jak najbardziej możliwa. Nie jest wymagana do tego zgoda banku.

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką wiąże się jednak z szeregiem dodatkowych formalności, które dla wielu osób mogą być uciążliwe. Należy pamiętać, że pomimo tego, że zgoda banku nie jest potrzebna, w dalszym ciągu należy go o tym poinformować.

W niektórych sytuacjach sprzedaż mieszkania z kredytem może się opłacać. Na zysk największe szanse mają osoby, które w umowach kredytowych nie mają zapisów o prowizji za wcześniejszą spłatę zadłużenia. Kluczowa w tej sytuacji jest również cena nieruchomości. Może się okazać, że w przypadku korzystnej oferty, zarobimy na sprzedaży pomimo hipoteki.

Przed sprzedażą nieruchomości obciążonej hipoteką musimy dokonać kilku ważnych formalności. Naszym pierwszym krokiem powinno być poinformowanie banku o planowanej sprzedaży. W takiej sytuacji będziemy mogli pobrać z banku zaświadczenie o zgodzie na jednorazową spłatę kredytu wraz z wysokością zadłużenia oraz odsetkami. Na dokumencie powinien znajdować się numer kredytu oraz rachunku bankowego, na który kupujący nieruchomość będzie mógł wpłacić pieniądze.

Zaświadczenie będzie szczególnie ważne, kiedy kupujący stara się o kredyt hipoteczny. To właśnie on będzie podstawą, dzięki której możliwe będzie podpisanie umowy przedwstępnej.

W trakcie tego etapu bank może nas poinformować o dodatkowych opłatach, które wynikają ze wcześniejszej spłaty kredytu. Ich wysokość nie może jednak przekroczyć trzech proc. prowizji.

Do sprzedaży nieruchomości konieczna będzie również promesa. To dokument, który zostaje wydany przez bank. Zobowiązuje się on w nim, że po spłacie kredytu, wyda zgodę na wykreślenie zobowiązania z hipoteki. Dokument jest również gwarancją dla kupującego, dzięki której będzie miał pewność, że po spłacie kwoty kredytu, bank nie będzie miał praw do nieruchomości, a wpis o zadłużeniu zostanie wykreślony z księgi wieczystej. Należy jednak pamiętać, że promesa jest ważna 30 dni od jej wydania.

Do sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką będziemy potrzebowali:

• zaświadczenie o zgodzie na jednorazową spłatę kredytu,
• promesę,
• numer księgi wieczystej,
• tytuł prawny nabycia nieruchomości,
• zaświadczenie potwierdzające brak osób zameldowanych w mieszkaniu,
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach, które można uzyskać ze spółdzielni oraz od dostawców mediów.

Kiedy uzyskamy wszystkie dokumenty i podpiszemy ewentualną umowę przedwstępną, możemy przejść do kolejnego etapu sprzedaży. Jest to zawarcie aktu notarialnego, czyli faktycznej umowy. W tym momencie notariusz występuje do sądu o wprowadzenie zmian w księgach wieczystych

Kiedy podpiszemy akt notarialny i akt przeniesienia własności zgodnie z umową, część środków finansowych zostaje przekazana bankowi, a reszta wpływa na konto sprzedającego.

Kiedy transakcje zostaną dokonane, musimy wystąpić do banku o pisemne zaświadczenie, które potwierdzi uregulowanie zadłużenia. Kolejnym krokiem będzie złożenie wniosku do sądu rejonowego działu ksiąg wieczystych o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Kiedy sprzedajemy mieszkanie z kredytem, musimy pamiętać, że w dalszym ciąg obowiązuje nas podatek. Sprzedaż obciążona jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który wynosi dwa procent wartości nieruchomości. To kupujący jest zobowiązany do jego zapłaty.

Jeśli sprzedajemy mieszkanie przed upływem pięciu lat podatkowych od momentu jego zakupu, jesteśmy zobowiązani do spłaty podatku dochodowego, który wynosi 19 proc. W tej sytuacji podstawą opodatkowania jest różnica pomiędzy ceną sprzedaży a ceną zakupy. Możemy się uchronić od spłaty podatku, jeśli uzyskane przez nas środki przeznaczymy na własny cel mieszkaniowy.

Aspektem, który należy wziąć pod uwagę podczas sprzedaży mieszkania, jest ubezpieczenie. W tej sytuacji to firma ubezpieczeniowa decyduje, czy ubezpieczenie zostaje przepisane na nowego właściciela, czy umowa zostaje rozwiązana. Kiedy zostanie podjęta decyzja o rozwiązaniu umowy, właściciel otrzymuje zwrot niewykorzystanej składki.