Podwyżka stóp i fala uchodźców a polski rynek mieszkań

Pomagajmy Ukrainie - Ty też możesz pomóc!

Jeszcze kilka dni temu pojawiały się spekulacje, według których wybuch wojny w Ukrainie może spowolnić marsz ceny rodzimego pieniądza w górę, a to za sprawą ewentualnego osłabienia jastrzębiej polityki RPP pod wpływem bardzo wysokiego zagrożenia stagflacją. Spekulowano więc, że łączna skala podwyżek może być niższa niż dotychczas prognozowana w ramach działań zapobiegających hamowaniu gospodarki.

Tymczasem wybuch wojny w Ukrainie zamiast oczekiwanego osłabienia rodzimej waluty spowodował załamanie kursu złotego, określane już powszechnie jako jego krach. Kursy euro i franka szwajcarskiego otarły się o poziom 5 zł, budząc zapewne grozę wśród posiadaczy kredytów mieszkaniowych denominowanych w obcych walutach. Strach o dalsze niekontrolowane osłabienie złotego musiał więc towarzyszyć członkom RPP w trakcie dyskusji ustalającej skalę bieżącej regulacji wysokości stóp NBP. Co więcej, jest bardzo prawdopodobne, że był głównym czynnikiem ją determinującym.

Jakby tego było mało, w poniedziałek Komisja Nadzoru Finansowego wydała stanowisko skierowane do prezesów banków w Polsce. Regulator zaleca zdecydowane działania ograniczające ryzyko kredytowe, polegające na jeszcze bardziej restrykcyjnej ocenie zdolności kredytowej swoich klientów. Jak przypominają eksperci portalu RynekPierwotny.pl miała by ona polegać na przyjęciu minimalnej zmiany poziomu stopy procentowej o, bagatela, 5 pp. Innymi słowy, banki miałyby akceptować wnioski kredytowe tylko tych klientów, którzy byliby w stanie spłacać zobowiązania wobec nich nawet w przypadku wzrostu stóp o podanej skali.

Oznacza to, że z punktu widzenia KNF stopa referencyjna w okolicach 8 proc. nie stanowi na chwilę obecną dla niej żadnej abstrakcji. Co to wszystko może oznaczać dla rodzimej mieszkaniówki?

Dla rynku nieruchomości mieszkaniowych nie ma większego znaczenia skala pojedynczego ruchu stóp NBP, ale zmiana długoterminowego trendu na wzrostowy i docelowy poziom stopy referencyjnej. Jeszcze miesiąc temu mało kto wyobrażał sobie, że może on przekroczyć poziom 4-4,5 procent do końca bieżącego roku. Teraz szacunki te  zapewne wyraźnie zwyżkują.

Tym samym jeszcze bardziej nabrzmiewającym problemem staje się 330 tys. hipotek o wartości ponad 100 mld zł udzielonych w okresie "zerowych" stóp w latach 2020-2021. Są to kredyty zdecydowanie podwyższonego ryzyka, które już w przewidywalnej przyszłości i określonych warunkach gospodarczych mogą stać się poważnym problemem dla branży bankowej.

Niestety w okolicznościach załamania notowań złotego, powracającą niczym bumerang kwestią mogą stać się hipoteki denominowane w obcych walutach, zwłaszcza we franku szwajcarskim. Ich posiadacze borykają się z kolejną bolesną podwyżką rat i pęczniejącym saldem zadłużenia.

Zarówno w przypadku pierwotnego jak i wtórnego segmentu mieszkaniówki nastąpi dalsze hamowanie popytu na mieszkania. W przypadku rynku deweloperskiego transakcje z wykorzystaniem kredytu odpowiadają za co najmniej dwie trzecie popytu, który w obecnych okolicznościach może coraz ostrzej hamować. Tym bardziej, że gros potencjalnych klientów  deweloperskich biur sprzedaży w obliczu wojny w Ukrainie wstrzymuje decyzje zakupowe do powrotu bardziej normalnych czasów aniżeli niż te obecne.

Natomiast osobną kwestią są perspektywy polskiej mieszkaniówki w obliczu napływu milionowej rzeszy uchodźców wojennych z Ukrainy. W tym przypadku stopy procentowe i cena kredytów mieszkaniowych raczej nie będą miały większego znaczenia.

Tymczasem prognozy różnych renomowanych instytucji z ONZ na czele zakładają, że rosyjska napaść wywoła  eksodus uchodźczy Ukraińców na Zachód w liczbie od miliona do trzech, a w skrajnych prognozach nawet do 5 milionów osób. Tymczasem w przypadku realizacji najbardziej pesymistycznego scenariusza, czyli rosyjskiej okupacji Ukrainy, ta liczba może być niestety jeszcze wyższa.

Już na chwilę obecną mamy  ponad milion uchodźców z Ukrainy w kraju, a liczba ta wciąż lawinowo rośnie. Tym samym bardzo trudno jest w tej chwili oszacować docelową liczbę Ukraińców, którzy czasowo lub na stałe będą poszukiwać swojej życiowej bezpiecznej przystani poza granicami ojczyzny. Nie można jednak wykluczyć, że wskutek działań wojennych na Ukrainie, liczba ludności Polski może się trwale zwiększyć w krótkim okresie czasu o setki tysięcy osób, jeśli nie o milion lub nawet grubo więcej.

Dziś mamy spontaniczne odruchy pomocy w nieszczęściu swoim sąsiadom ze wschodu. Polacy oferują dach nad głową i utrzymanie, wszelkie wsparcie, i pieniądze. Na Google powstają mapy z mieszkaniami dla Ukraińców, pośrednicy nieruchomości skrzykują się do bezinteresownej pomocy Ukraińcom w znalezieniu dachu nad głową, a portale nieruchomościowe tworzą specjalne wyszukiwarki dla uchodźców. Są to jednak działania doraźne i symboliczne z punktu widzenia skali piętrzących się z dnia na dzień potrzeb. Tymczasem już niedługo powstanie problem rozlokowania na stałe setek tysięcy obcokrajowców, zapewnienia im mieszkania, pracy, miejsc w szkołach i przedszkolach dla wielotysięcznej liczby dzieci, i wreszcie opieki medycznej, do której sami Polacy mają bardzo utrudniony dostęp. Trudno sobie wyobrazić sprostanie państwa tym wyzwaniom. Pomocowa euforia rodaków już niebawem może się wyczerpać i ustąpić miejsca konsternacji, miejmy nadzieję, że nie skorelowanej z niechęcią.

Unia Europejska w swym komunikacie zaleca udostępnianie uchodźcom mieszkań socjalnych. Tylko to jedno świadczy o pojęciu unijnych urzędników o rynku mieszkaniowym w Polsce. Wiadomo wszak, że gminne zasoby mieszkaniowe w kraju są głęboko deficytowe i niewystarczające dla zaspokojenia rodzimych potrzeb, a co dopiero, gdy mówimy o milionach uchodźców.

Jedyne dostępne wolne mieszkania w Polsce, to te z komercyjnego rynku wynajmu. W sumie jest ich około 1,2 mln, z czego wolnych może być na chwilę obecną góra kilkadziesiąt tysięcy. Pytanie, dla jakiego odsetka uchodźczej rzeki narodu ukraińskiego to wystarczy.

Przed wybuchem wojny w Polsce na stałe przebywało około 2 mln Ukraińców, którzy na rynku wynajmu generowali popyt na około 350-400 tys. lokali, a więc mniej więcej na jedną trzecią całego zasobu wynajmu komercyjnego. Zapewne istotna część uchodźców, którzy do tej pory opuścili ojczyznę znajdzie miejsce u rodziny, krewnych lub znajomych żyjących w Polsce przed 24 lutego. Pytanie jednak, co z całą resztą ludności napływającej szerokim strumieniem.

Z jednej strony jest oczywiste, że niewielu uchodźców będzie w stanie opłacić czynsz najmu. Z drugiej natomiast, przy tej masie ludzkiej nie powinno być problemu z wygenerowaniem popytu na ograniczony wolumen wolnych mieszkań pod wynajem. Dlatego konieczne są regulacje systemowe dotyczące zatrudniania obcokrajowców, które już są wdrażane. Prawdopodobnie w kolejnym kroku rząd podejmie jakieś działania w kierunku systemowego wsparcia uchodźców w zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, w tym także na rynku komercyjnego wynajmu.      

W sumie już w bezpośredniej perspektywie można oczekiwać wzrostu popytu na wynajem mieszkaniowy, a w konsekwencji wydrenowania jego rynku oraz znacznego wzrostu stawek czynszów najmu.

Jeżeli ten dość prawdopodobny scenariusz istotnie wzmożonego ruchu na rodzimym rynku mieszkaniowego wynajmu ulegnie materializacji, przynajmniej teoretycznie, powinno to pociągnąć za sobą wzrost popytu na mieszkania ze strony inwestorów indywidualnych oraz funduszy PRS. Do tego poważny nawis podażowy nowych mieszkań, nabytych w ostatnich latach spekulacyjnie z zamiarem odsprzedaży z zyskiem, także w dużej części może zmienić przeznaczenie na wynajem długoterminowy. W efekcie gusowskie statystyki inwestycyjne deweloperów po styczniowym tąpnięciu niekoniecznie pozostaną w defensywie, a ceny mieszkań, zarówno nowych jak i używanych, utrzymają dotychczasową tendencję wzrostową.

Prognozowanie przyszłości w jakimkolwiek aspekcie jest jednak mocno utrudnione wieloma niewiadomymi. O ile nietrudno się domyślić, że z napływającej do Polski uchodźczej fali większość nieprędko wróci do ojczyzny, a ogromna cześć wcale, to jednak nie sposób oszacować docelowej liczby wojennych uciekinierów. Jest też niemal pewne, że powojenne łączenie uchodźczych rodzin nie będzie polegało na powrocie matek z dziećmi do Ukrainy, ale wprost przeciwnie - na dołączaniu do nich mężczyzn dziś walczących z bronią w ręku, co jeszcze bardziej spotęguje statystyki migracyjne.

Jednak co najgorsze, trudno jest przewidzieć czas trwania wojny na wschodzie i jej końcowy rezultat, a w efekcie docelową liczbę uchodźców i wszelkie inne konsekwencje rosyjskiej agresji. Po wojnie nastąpi definitywne przewartościowanie sytuacji geopolitycznej w Europie i na świecie, a w pesymistycznym wariancie Polska może zostać uznana krajem podwyższonego ryzyka inwestycyjnego. W rezultacie rozwój rodzimego rynku PRS może ostro wyhamować, a obrazy równanych z ziemią ukraińskich miast mogą wywołać trwałą awersję do inwestycji nieruchomościowych z mieszkaniowymi na czele, jako najbezpieczniejszych form lokowania kapitałów.

W tej sytuacji nie pozostaje nic innego, jak tylko mieć nadzieję na zgodny z życzeniami cywilizowanego świata rezultat wojny w Ukrainie oraz nie tylko deklaratywną solidarność państw unijnych w przyjmowaniu uchodźców ze wschodu. Ważny będzie też dostęp Polski do unijnych środków kryzysowych na pokrycie wielomiliardowych kosztów utrzymania uchodźców przez bliżej nie określony, jednak zapewne bardzo długi okres czasu.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze