Potężny problem. Mieszkania dla wielu niedostępne
Wzrost stóp procentowych i zmiany w zasadach wyliczania zdolności kredytowej rekomendowane bankom przez KNF spowodowały, że zdolność kredytowa obniżyła się nawet o ponad połowę względem 2021 r. Wzrost stóp najmocniej uderza w osoby, które nie zdążyły zaciągnąć kredytu. Wielu teraz w ogóle nie stać na mieszkanie na kredyt, a w Polsce w zasadzie nie ma stabilnego najmu, który byłby realną alternatywą.
Analitycy PKO Banku Polskiego przeprowadzili symulację zmiany zdolności kredytowej w miastach wojewódzkich, na przykładzie gospodarstwa domowego złożonego z dwóch osób dorosłych i jednego dziecka. Dochód tego gospodarstwa został przyjęty na poziomie dwukrotności przeciętnego wynagrodzenia dla danego miasta, a zdolność wyliczona jest dla 25-letniego okresu kredytowania.
Zdolność kredytowa obniżyła się o ponad połowę względem 2021 r., przy czym za około dwie trzecie spadku odpowiada wzrost stóp procentowych, a za około jedną trzecią rekomendowane przez KNF zmiany w zasadach wyliczania zdolności.
Największą zdolność kredytową posiadają cieszący się najwyższymi dochodami pracownicy z Warszawy, choć w ich przypadku zmiany rynkowe i zaostrzenie polityki kredytowej w największym stopniu tę zdolność zredukowały.
Najniższą zdolność kredytową mają osoby zatrudnione w Kielcach, Zielonej Górze czy Białymstoku.
BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami
Z analizy wynika, że dostępność metrażu do zakupu dla przeciętnie zarabiającej pary z dzieckiem mocno spadła w kwietniu bieżącego roku. Obecnie posiadając 20-proc. wkład własny możliwy jest zakup od 50 do 70 m2 w zależności od miasta, podczas gdy średnio w 2021 było to 120 do 160 m2.
W porównaniu z 2020 r. spadek zdolności kredytowej jest jeszcze silniejszy. Relacja zdolności kredytowej do średniej ceny metra kwadratowego jest obecnie najkorzystniejsza w Opolu, Katowicach i Zielonej Górze - pozwala na zakup ponad 65 m2. Najmniej m2, bo niewiele ponad 50, przy założeniu przeciętnej zdolności kredytowej mogą nabyć osoby pracujące i poszukujące mieszkania do zakupu w Szczecinie, Gdańsku i Warszawie - wynika z analizy ekonomistów PKO.
Trzeba zaznaczyć, że jeśli w rodzinie jest drugie dziecko, to zdolność kredytowa obniża się dużo bardziej.
- Mieszkań brakuje, kredyty będą mało dostępne, banki wstrzymają akcję kredytową ze względu na ryzyko. Jeśli inflacja pójdzie do 13-15 proc. nikogo nie będzie stać na kredyty hipoteczne - mówiła podczas debaty na Europejskim Kongresie Gospodarczym Krystyna Wąchała-Malik, członek zarządu PFR Nieruchomości.
Na problem braku dostępu mieszkań zwraca uwagę Adam Czerniak, ekspert rynku nieruchomości ze szkoły Głównej Handlowej. Zwraca też uwagę, że rząd ogłosił pakiet pomocowy dla posiadaczy kredytów hipotecznych, ale nie zauważa tych, którym "pociąg z kredytami odjechał", czyli nie zdążyli go zaciągnąć w czasie niskich stóp i wysokiej zdolności kredytowej. Dla nich nie ma propozycji, bo kolejne programy mieszkaniowe okazały się klapą, na domiar złego dostaną jeszcze rykoszetem na wprowadzonym pakiecie pomocowym, dla tych którym się udało.
- Wszelkie obniżanie oprocentowania czy zamrażanie rat będzie ograniczać efektywność walki z inflacją, którą prowadzi RPP. Jeżeli w tej chwili zmniejszamy efektywność tej walki poprzez obniżanie oprocentowania kredytów, to spowoduje, że RPP musi jeszcze bardziej podnieść stopy procentowe, by osiągnąć taki sam efekt zbicia inflacji. To z kolei oznacza, że osoby które nie dostały jeszcze tego kredytu, tym bardziej go nie dostaną, bo zdolność kredytowa będzie jeszcze bardziej spadać z każdą kolejną podwyżką stóp - ostrzega w rozmowie z Interią Adam Czerniak.
W Polsce rynek mieszkaniowy stoi tylko na jednym filarze, bo nie ma stabilnego najmu instytucjonalnego, który byłby realną alternatywą dla kupowania mieszkań na kredyt.
Nie ma też polityki mieszkaniowej, która dawałaby realne możliwości poza koniecznością zakupu mieszkania na kredyt. Przede wszystkim chodzi o brak rynku profesjonalnego najmu, który dopiero raczkuje i jego udział w rynku najmu jest poniżej 1 proc.. Na nim w zasadzie funkcjonuje tylko najem od osób prywatnych. Dla rodzin, zwłaszcza z dziećmi wynajmowanie mieszkania od osób prywatnych nie daje przewidywalności i stabilności.
Z kolei kupowanie mieszkań na wynajem przez fundusze inwestycyjne budzi dużo więcej kontrowersji niż wykupywanie za gotówkę po kilka mieszkań przez prywatne osoby.
W Polsce nie ma polityki mieszkaniowej, a odpowiednie moderowanie rynku poprzez bodźce podatkowe mogłyby pomóc w tym, żeby zwiększyć dostępność mieszkań poza własnością. Ciekawe zjawisko ujawniają wstępne dane ze spisu powszechnego.
- Pewnym zaskoczeniem jest liczba mieszkań niezamieszkanych - ok. 11 proc. Przy czym są województwa, gdzie odsetek ten sięga 16 proc. To wiąże się na pewno z wieloma ciekawymi procesami społeczno-gospodarczymi - powiedział PAP prezes Głównego Urzędu Statystycznego Dominik Rozkrut.
Może więc powrócić temat podatku od pustostanów lub od sprzedaży spekulacyjnej, bo w obecnym układzie parlamentarnym raczej nie ma mowy o wprowadzeniu progresywnego podatku katastralnego, który byłoby płacony przez osoby posiadające kilka nieruchomości.
Monika Krześniak-Sajewicz
Czytaj również:Jak wygląda praca kontrolera lotów, ile zarabia i kto może nim zostać?
Zobacz także:
