Pożyczajmy z głową
Ryzykowne kredyty. Gdy domy w USA stają się mniej warte niż kredyt pod nie zaciągnięty, wiele osób przestaje spłacać dług. Taka sytuacja jest możliwa i w Polsce, jeśli nieruchomości potanieją o jedną czwartą. Grozi to kryzysem w bankach, które już mają problemy z płynnością.
Rozwód amerykańskich kredytobiorców z bankiem wygląda tak: gdy ich obciążona hipoteką nieruchomość traci znacznie na wartości, opuszczają ją i przesyłają bankowcom klucze. Opłaca im się wziąć nową pożyczkę na kolejny, tym razem tańszy dom. Poważne spadki, które sprawiają kłopot instytucjom finansowym, zdarzają się na dojrzałych rynkach średnio raz na 10 lat. W Polsce nie mieliśmy do czynienia ze zjawiskiem nękającym USA, gdyż historia kredytów mieszkaniowych jest bardzo krótka, a rynek nieruchomości wciąż ma się dobrze. Hossa, która się zaczęła w 2004 r., osiągnęła już swój punkt szczytowy, ale wszyscy mają nadzieję, że czeka nas długa stabilizacja.
Boom na rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce zbiegł się właśnie z kryzysem finansowym w Stanach, borykających się z niewypłacalnością części dłużników, którzy zaciągnęli pożyczki hipoteczne. I choć fakt, że coraz więcej polskich rodzin zaciąga kredyty na mieszkania, ma niewiele wspólnego z kryzysem amerykańskich "subprime loans", informacje o ogromnych stratach, jakie poniosły amerykańskie, europejskie i japońskie banki, powinny zapalić światełko alarmowe w polskich instytucjach pożyczkowych.
Zadłużenie rodzimych
gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych jest niewielkie w porównaniu z krajami wysoko rozwiniętymi. W Stanach poziom długów hipotecznych sięgnął w ubiegłym roku 100 proc. PKB. Nam do tego daleko, ale dynamika pożyczek mieszkaniowych jest znacznie wyższa niż w krajach stabilnych. Tylko w 2007 r. dług z tego tytułu zwiększył się o 50 procent. Gdyby tempo to zostało utrzymane, Polska do końca obecnej dekady osiągnęłaby poziom zadłużenia kredytami mieszkaniowymi analogiczny jak w Europie Zachodniej.
Według Związku Banków Polskich (ZBP), w 2002 r. w portfelach kredytowych polskich banków było 255 tys. pożyczek, zaciągniętych przez klientów indywidualnych na cele mieszkaniowe. Liczba ta zaczęła szybko rosnąć od 2004 r., wraz z ożywieniem gospodarczym i spadkiem bezrobocia. W maju 2007 r. zadłużył się milionowy klient.
Jeszcze lepiej dynamikę kredytów na dom pokazuje statystyka NBP. Ich wartość w lutym 2008 r. przekroczyła 124 mld zł, gdy w grudniu 2005 r. było to nieco ponad 50 mld złotych. To oznacza, że co druga złotówka kredytu hipotecznego ma mniej niż dwa lata. To zbyt krótki czas, aby można było ocenić wiarygodność kredytobiorców.
Kredyty mieszkaniowe zabezpieczone hipoteką to dla większości polskich banków dziedzina nowa. Wprawdzie w krajach o stabilnej gospodarce rynkowej jest to najbardziej typowy oraz dość bezpieczny rodzaj pożyczek, ale pod warunkiem, że banki potrafią prawidłowo ocenić wiarygodność kredytową gospodarstw domowych i wartość nieruchomości. W dodatku przepisy powinny gwarantować bankom prawo szybkiej eksmisji niesolidnych dłużników. Jednak w Polsce prawo chroni lokatorów, co zwiększa ryzyko. Nikt dzisiaj nie potrafi odpowiedzieć na pytanie, co się stanie, jeśli jakaś część dłużników przestanie spłacać kredyty mieszkaniowe. Zapewne odzyskanie przez banki zabezpieczenia hipotecznego nie będzie wcale prostą sprawą.
Mimo tego ryzyka banki zdecydowały się na ekspansję kredytową. Wiązało się to z ożywieniem gospodarczym i dotyczyło kredytowania wszystkich sektorów. Lecz dynamika kredytów dla gospodarstw domowych, a zwłaszcza dla osób prywatnych, sięgnęła znacznie ponad średnią. Od lutego 2004 r. do lutego 2008 r. wartość wszystkich udzielonych pożyczek wzrosła o 90,6 proc.; dla gospodarstw domowych o 161,1 proc., dla osób prywatnych o 197,4 procent. Jeśli chodzi o osoby prywatne, najwyższy był udział kredytów mieszkaniowych, których wartość w ciągu czterech lat wzrosła o 300 procent. O ile w lutym 2004 r. stanowiły one zaledwie 11 proc. wartości wszystkich kredytów, o tyle w lutym 2008 r. - już ponad jedną czwartą. Według ZBP, liderem tego segmentu rynku był w połowie 2007 r. PKO BP z blisko 30-proc. udziałem, następnie Bank BPH (około 20 proc.), Bank Millennium (ponad 10 proc.) i Pekao SA (około 8 procent). Pozostałym bankom przypada nieco ponad 30 proc. rynku. Podział BPH spowodował, że część aktywów mieszkaniowych przejęło Pekao.
Dynamika kredytów znacznie wyprzedzała w ostatnich latach przyrost wartości depozytów. Rodzime banki zaczęły zatem odczuwać kłopoty z brakiem płynności. Ta sytuacja jest dla nich zupełnie nowym zjawiskiem. Przez wiele lat ich problemem była raczej nadpłynność. Aż do początków 2004 r. wartość kredytów udzielanych przez banki była mniej więcej równa wartości depozytów terminowych. Gdy rosło zapotrzebowanie gospodarki na pożyczki (lata 1996 - 1999, gdy rozwijała się w szybkim tempie), luka między kredytami a depozytami sięgała 10 mld złotych. Gdy gospodarka na początku obecnej dekady zwolniła, pojawiła się nadwyżka po stronie depozytów w wysokości 5 - 6 mld złotych.
Jak banki uzupełniają swoje fundusze
Na początku 2007 r. AIG Bank Polska wyemitował certyfikaty depozytowe na sumę 1,5 mld zł, a Lukas Bank sprzedał certyfikaty o wartości 300 mln złotych. PKO BP przeprowadził niepubliczną emisję 10-letnich obligacji wartych 1,6 mld złotych. Odsetki od nich będą naliczane od wartości nominalnej według zmiennej stopy procentowej równej stawce WIBOR 6M+, powiększonej o marżę równą 100 pkt bazowych rocznie. W tym roku PKO BP planuje jeszcze emisję euroobligacji.
Getin Bank, poprzez spółkę specjalnego przeznaczenia Getin Finance Public Limited Company, sprzedał obligacje za 150 mln euro (584,1 mln zł), notowane w Londynie. Mają być wykupione w 2009 roku. Getin planuje ulokować jeszcze na rynkach międzynarodowych obligacje warte miliard euro.
W grudniu 2007 r. Bank Millennium, którego aktywa to w ponad 40 proc. kredyty hipoteczne, przeprowadził emisję obligacji podporządkowanych o wartości 150 mln euro, oprocentowanych według stawki EURIBOR, powiększonej o marżę. W najbliższych dwóch latach bank planuje kolejną emisję obligacji o wartości 2 mld złotych.
Pod koniec września 2007 r. BRE Bank Hipoteczny zawarł z Europejskim Bankiem Inwestycyjnym umowę sprzedaży publicznych listów zastawnych, których wartość wynosiła 200 mln zł, z pięcioletnim terminem wykupu. Z kolei w grudniu ubiegłego roku zarząd BRE Banku poinformował o planowanej emisji obligacji podporządkowanych o nieokreślonym terminie wykupu, o wartości nominalnej 170 mln franków szwajcarskich (373,4 mln złotych).
Zostały one objęte przez Commerzbank AG, który jest największym udziałowcem BRE Banku.
Luka między kredytami i depozytami zaczęła rosnąć wraz z pojawieniem się podatku Belki, gdyż część lokat została przeniesiona do funduszy inwestycyjnych. Nożyce zaczęły się gwałtownie rozwierać w 2004 r., gdy zaczął rosnąć popyt na pożyczki. "Niedobór" aż do początku 2007 r. był pokrywany rachunkami bieżącymi, ale w ostatnich miesiącach wartość udzielonych przez banki kredytów przekroczyła wartość depozytów i rachunków bieżących sektorów niefinansowych razem wziętych. W lutym 2008 r. "luka" wynosiła blisko 50 mld złotych.
Kredyty mieszkaniowe są aktywami mało płynnymi, o bardzo długim okresie zapadalności. Jeżeli są spłacane, stają się stabilnym i tanim źródłem dochodów banków, lecz powinny być finansowane pasywami równie stabilnymi. Tymczasem w ostatnim roku wiele instytucji finansowych miało wyraźne kłopoty z utrzymaniem płynności, o czym świadczył wzrost kredytów zaciąganych na rynku międzybankowym. W pasywach Pekao SA zobowiązania wobec innych banków wzrosły w ciągu roku o 6,9 mld zł, grupy BRE Banku - o 4,3 mld zł, Kredyt Banku - o 3,1 mld zł, BZ WBK - o 1,9 mld zł, a PKO BP o 351 mln złotych.
W ubiegłym roku kilka banków finansowało akcję kredytową, emitując długoterminowe papiery dłużne (patrz ramka na str. 58). Takie finansowanie jest bezpieczne, o ile okres "dojrzewania" papierów jest wystarczająco długi, a udział kredytów nieregularnych w portfelu niewielki. Ale w kilku przypadkach (na przykład Getin Banku) okres wykupu obligacji jest dość krótki. Niewielkie znaczenie dla finansowania kredytów hipotecznych mają listy zastawne, które mogą emitować wyspecjalizowane instytucje hipoteczne. Zobowiązania banków z tytułu ich emisji wynoszą około 2,5 mld złotych.
Rezerwą płynnościową są znaczne ilości skarbowych papierów wartościowych, które banki mogą sprzedać. Operacja taka postawiłaby w kłopotliwym położeniu budżet państwa (miałby on problem z finansowaniem swojego długu), ale dla banków oznaczałaby dopływ gotówki.
Problemy z płynnością banków i pogorszenie się warunków na rynku było przyczyną pewnego zahamowania akcji kredytowej w ostatnich miesiącach. W dwóch pierwszych miesiącach 2008 r. wartość pożyczek na cele mieszkaniowe wzrosła o 7,3 mld zł (w tym samym czasie w 2007 r. - o 6,4 mld złotych). Ale, według danych ZBP, liczba nowo zawartych umów kredytowych zmalała, choć wzrosła średnia ich wartość.
Wygląda na to, że szczyt kredytowej hossy jest za nami. Powstaje problem - czy spadek będzie powolny czy gwałtowny. Hossa wywindowała ceny nieruchomości w Polsce do poziomu średniej europejskiej. Polacy biorą coraz większe kredyty na coraz droższe mieszkania. Według danych ZBP, w 2002 r. średnia kwota pożyczki mieszkaniowej wynosiła 60 tys. zł, w 2006 r. było to już 144 tys., a w ubiegłym - blisko 200 tys. złotych. W dużych miastach średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym wzrosła w latach 2004 - 2007 o ponad 100 procent. Jeszcze szybszy był wzrost cen liczonych w dolarach, euro lub frankach szwajcarskich. Takie przyrosty na rynkach ustabilizowanych są czymś niespotykanym. Eksperci są zdania, że ceny nieruchomości nie wrócą do poziomu sprzed kilku lat, ale nie można wykluczyć sporych spadków. Twierdzą też, że jeżeli ceny mieszkań i domów zabezpieczających kredyty hipoteczne spadną o jedną czwartą, część dłużników przestanie je spłacać. To prowadziłoby do dalszego spadku cen nieruchomości, ponieważ banki musiałyby część z nich przejąć i sprzedać na rynku wtórnym.
Obniżka cen może być skutkiem działania trzech czynników: wzrostu podaży mieszkań (hossa ostatnich lat zwiększyła aktywność deweloperów), ograniczenia podaży kredytów hipotecznych przez banki i pogorszenia warunków kredytowania, a także spowolnienia wzrostu gospodarki, a wraz z nim - wolniejszego wzrostu dochodów.
Czynnikiem ograniczenia popytu było także zmniejszenie aktywności inwestorów zagranicznych, którzy w pierwszej połowie 2007 r. zaczęli przenosić się na rynki spodziewające się wyższych wzrostów cen mieszkań - do Rumunii Bułgarii. Według danych Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS jest największą na świecie organizacją zajmującą się nieruchomościami i budownictwem), w ostatnich 10 latach ceny w Europie Zachodniej rosły w tempie 5 - 10 proc. rocznie, choć były też okresy niewielkich spadków. Zwyżki tak szybkie jak w Polsce, a w dodatku trwające kilka lat, są w krajach ustabilizowanych niespotykane, a rzadkie również w naszej części Europy.
Siła nabywcza polskich gospodarstw domowych (nawet w dużych miastach) jest kilkakrotnie niższa niż w bogatej Europie Zachodniej. W Niemczech, Austrii, Danii czy Francji roczny dochód netto pracownika (tzw. disposable income, a więc po opodatkowaniu) wynosi 16 - 18 tys. euro; w Polsce, nawet po znacznych podwyżkach wynagrodzeń w ostatnim roku, około 7 tys. euro. Polacy kupują mieszkania niewiele tańsze niż w Europie Zachodniej, a kredyty, które na nie zaciągają, spłacają z wynagrodzeń o dwie trzecie niższych niż w krajach bogatych. Wiele pożyczek było przyznanych przez banki przy cichym założeniu, że dochód klienta w ciągu najbliższych 15 lat zbliży się do poziomu europejskiego. Nie jest to założenie nierealne, ale ryzykowne. Nawet jeżeli wzrost gospodarczy w długim okresie będzie szybki, istnieje duże prawdopodobieństwo cyklicznych stagnacji i wzrostu bezrobocia. A bezrobotni nie spłacają kredytów.
W ubiegłym roku NBP w "Przeglądzie stabilności systemu finansowego za I półrocze 2007 r." oszacował ryzyko kryzysu bankowego, spowodowanego narastaniem złych długów hipotecznych. "Wyhamowanie tempa wzrostu cen na największych rynkach mieszkaniowych zmniejsza prawdopodobieństwo wystąpienia znacznej korekty cen na tym rynku, która mogłaby się przyczynić do zmniejszenia stabilności systemu finansowego" - stwierdza raport banku.
Jednocześnie eksperci NBP przyznają, że w długim okresie ryzyko wystąpienia zaburzeń na rynku mieszkaniowym może wzrosnąć, zwłaszcza jeśli nastąpi znaczny spadek dynamiki PKB. Raport przyznaje, że szybki wzrost akcji kredytowej w segmencie kredytów hipotecznych sprawia, że niewiele wiemy o ich jakości. NBP zaleca więc, by banki utrzymywały kapitały na poziomie pozwalającym na bezpieczne kontynuowanie działalności nawet w razie znacznego pogorszenia jakości pożyczek.
Według aktualnych danych, gospodarstwa domowe nie mają na razie większych trudności ze spłatą kredytów hipotecznych. Nie ma wprawdzie jeszcze informacji o sytuacji w 2007 r., ale nic nie wskazuje na to, aby się ona pogorszyła. Wprawdzie wzrosło obciążenie gospodarstw długiem, ale jednocześnie szybko wzrosły wynagrodzenia brutto i netto.
NBP analizuje dwa czynniki ryzyka kredytów hipotecznych, jak wzrost oprocentowania i deprecjacja złotego. Scenariusz szokowy dla kredytów złotowych zakładał wzrost stóp procentowych w Polsce o 340 pkt bazowych w ciągu dwóch lat. Dla kredytów walutowych - deprecjację złotego o 35 proc. w okresie dwuletnim i wzrostu stóp procentowych w Szwajcarii o 310 pkt bazowych w takim samym czasie. Negatywne scenariusze doprowadziłyby do wzrostu obciążenia dochodu przeciętnej rodziny spłacającej kredyt mieszkaniowy o ponad 30 proc., co uznaje się zwykle za obciążenie uniemożliwiające regularną obsługę długu. Szczególnie kłopotliwy byłby drugi scenariusz szokowy. Doprowadziłby on w dwa lata do wzrostu obciążenia o 36 procent.
Bank centralny uważa, że prawdopodobieństwo wystąpienia takich negatywnych zjawisk nie jest większe niż jeden procent, ale to szacunek bardzo niepewny. Warto zauważyć, że od początku 2007 r. stopy procentowe NBP wzrosły o 150 pkt bazowych, a do końca roku podniosą się jeszcze zapewne o kolejne 50 punktów. To wciąż mniej niż zakłada scenariusz szokowy, lecz stawia sporą część dłużników w trudnym położeniu.
Groźba deprecjacji złotego wydaje się mało prawdopodobna, ale dopóki nie wejdziemy do strefy euro, nie można jej wykluczyć. Polska jest krajem średniej wielkości i nie jest wolna od ryzyka kryzysów finansowych. Złoty od 2004 r. umocnił się wobec franka szwajcarskiego (ulubiona waluta kredytów mieszkaniowych) o 35 procent. Powrót do poziomu kursu z początków 2004 r. doprowadziłby wiele rodzin, a tym samym banków, do sytuacji kryzysowej.
NBP nie rozpatruje scenariusza najgorszego - skumulowania kilku negatywnych zjawisk i wzajemnego ich wzmacniania: recesji wywołującej falę bezrobocia i kryzys finansów publicznych; znacznego wzrostu oprocentowania, na skutek szczupłości kapitału, koniecznego do finansowania publicznego długu; kryzysu walutowego wywołanego przez fundusze wykorzystujące kryzys do osłabienia złotego. Polskie banki znalazłyby się wtedy w sytuacji podobnej do tej, którą niedawno przeżyły brytyjski Northern Rock czy amerykański Bear Sterns. Jednak lepiej nie straszyć. Nie jesteśmy skazani na katastrofę, o ile wszyscy - banki, rząd i ludzie zaciągający kredyty - będą się zachowywać rozsądnie.
Witold Gadomski
