S.O.S. dla kredytów w euro!
Kryzys odebrał nam ukochanego franka. Za parę miesięcy możemy stracić także możliwość zadłużania się w euro przy zakupie nieruchomości. Nieuchronnie zbliża się bowiem czas, gdy zacznie obowiązywać rekomendacja T, opublikowana w lutym br. przez Komisję Nadzoru Finansowego. Ponoć dla naszego dobra KNF zmusza banki do udzielania kredytów niemal wyłącznie w krajowej walucie.
Już na pierwszy rzut oka widać, że coś tu jest nie tak! Przecież narzucanie dziś kredytobiorcom zadłużania się w złotych jest wbrew naturze! Wszak teraz złoty jest bardzo słabiutki wobec euro i niechybnie za dwa czy trzy lata zyska wobec tej waluty od 15 proc. do być może nawet 30 proc. W ten sposób kredyt udzielony w tej walucie częściowo sam się spłaci. Bardzo miła perspektywa! Na dodatek zarobimy sporo na każdej racie.
Przykładowo, jeśli mamy dziś w planach kredyt w kwocie 300 000 zł i chcielibyśmy go zaciągnąć na 30 lat, to zadłużenie się w euro pozwoli nam zaoszczędzić ponad 500 zł miesięcznie (w stosunku do alternatywnego kredytu złotowego).
Nasuwa się więc pytanie, czym kieruje się KNF wyrzucając niemal zupełnie z rynku kredyty w euro? Argument z ich strony jest jeden i brzmi bardzo poważnie. Otóż, według KNF, kredyty złotówkowe są bezpieczniejsze.
- Jak to bezpieczniejsze?! - oburzy się niemal każdy rozgarnięty kredytobiorca. - Przecież łatwiej mi będzie spłacić kredyt z niższą ratą, czyli ten w euro, niż kredyt złotowy! Trudno temu rozumowaniu nie przyznać racji. Przecież dlatego właśnie taką karierę zrobiły na naszym rynku kredyty konsolidacyjne, które pozwalają nam łatwiej zapiąć budżet. Rata wychodzi niższa, kredyt jest łatwiejszy do spłaty czyli - bezpieczniejszy.
Z punktu widzenia kredytobiorców, stwierdzenie, że kredyty w euro są bardziej ryzykowne niż złotówkowe to ciężkie nieporozumienie!
Może więc chodzi o banki? Może to właśnie banki ryzykują straszliwie angażując się w akcję sprzedaży kredytów walutowych? Po dość szybkiej analizie widać, że i tu zwolennicy tego poglądu są bardzo daleko od prawdy.
Po pierwsze, skoro kredyt w euro jest dziś bezpieczniejszy dla klienta (bo jest "lżejszy" dla kieszeni , czyli łatwiej się go spłaca), to banki winny mieć teoretycznie mniej osób w tej grupie, które sobie nie radzą z regulowaniem zobowiązań.
Po drugie, przecież na kredytach w euro bank zarabia kilkakrotnie więcej niż na polecanych przez KNF kredytach w złotych. Bank może nie tylko uzyskać wyższą marżę (teraz kredyty złotowe sprzedawane są z marżą poniżej 2 proc., a kredyty w euro banki oferują z marżą min. 2,5 proc.), ale zarabia dodatkowo na spreadzie (różnica między kursem kupna/wypłaty a sprzedaży/spłaty zaciągniętego zobowiązania/kredytu walutowego) i to bardzo dużo - zwykle nie mniej niż 8 proc. Skoro tak, bank w grupie kredytów walutowych ma znacznie większą rezerwę na ewentualne straty. Wolumen kredytów złotowych jest z tego powodu zdecydowanie bardziej narażony na ryzyko od wolumenu portfela kredytów w euro.
I po trzecie, zgodnie z obowiązującą od czterech lat rekomendacją S, banki wymagają od kredytobiorców "walutowych" wykazania się lepszymi dochodami, niż gdyby ubiegali się oni o tej samej wysokości kredyt w złotówkach.
Jeśli wydawało się nam więc, że kredyt złotowy jest bezpieczniejszy dla banków, to widać po trzykroć, że jest dokładnie odwrotnie. Przynajmniej w teorii. Dajmy szansę obrony twórcom rekomendacji T. Przytoczona powyżej argumentacja jest logiczna, ale przecież zawsze liczą się przede wszystkim fakty. Zadałem sobie więc trud poszukania w internecie danych statystycznych dotyczących zagrożonych kredytów. Właśnie mam przed sobą wydany przez NBP "Raport o stabilności systemu finansowego, czerwiec 2009". Zamiast komentować dane zawarte w raporcie, zamieszczam poniżej dwie tabele z tego opracowania.
Prosty wniosek: w każdej grupie kredytów, te kredyty, które były udzielone w walucie, spłacają się znacznie lepiej niż złotówkowe. Co więcej, kiedy przeanalizujemy strukturę portfela zagrożonych kredytów mieszkaniowych, okazuje się, że wśród tych, które się źle spłacają jest tylko 20-30 proc. kredytów walutowych! Reszta źle spłacanych "hipotek" (czyli 70-80 proc.), to ponoć "bardziej bezpieczne" - według KNF - kredyty w złotych!
Przyznaję, że przed napisaniem niniejszej publikacji nie miałem o tym zielonego pojęcia! Pomyślałem więc sobie, że pewnie eksperci z KNF w procesie twórczym przy pracach nad rekomendacją Tpo prostu nie zapoznali się z treścią cytowanego raportu.
Ponownie zajrzałem więc do internetu, szukając innych opracowań. Może znajdę jakieś dane opublikowane przez KNF? Mam! Jest to tegoroczna publikacja Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego pod tytułem "Raport o sytuacji banków w 2009 roku". Okazuje się, że znajdziemy tu bardzo podobne dane - i to w kilku miejscach. Pozwolę sobie zamieścić fragmenty z dwóch tabel z tegoż opracowania.
Analiza powyższych danych wskazuje, że ze wszystkich rodzajów kredytów detalicznych absolutnie najmniej problemów jest z obsługą zadłużenia przez osoby, które spłacają walutowe kredyty mieszkaniowe w walucie innej niż złoty - udział zagrożonych kredytów w tej grupie nigdy nie przekroczył 1 proc. łącznej wartości portfela! Warto też zwrócić przy tym uwagę na fakt, że na koniec 2009 r. wolumen kredytów walutowych był prawie dwa razy większy od wolumenu kredytów w złotych (tabela 3).
Pozwolę sobie zakończyć w tym miejscu proces dowodowy. Jest dokładnie tak, jak przypuszczałem, czyli najbezpieczniejszymi kredytami znanymi na polskim rynku są kredyty walutowe!
Co więc zrobić z tym fantem? Czy można tę wiedzę jakoś wykorzystać? Tak, proszę Państwa.
Najlepszym dla polskiej gospodarki okresem była lata 2003-2007 r. Były to piękne czasy dla deweloperów i całej branży budowlanej, dla banków i... dla kredytobiorców. Wtedy to właśnie niepodzielnie królował frank, a banki nie nakładały na zadłużających się tej walucie niemal żadnych ograniczeń (lekko utrudniła kredytobiorcom dostęp do kredytów we franku wprowadzona 1 lipca 2006 r. rekomendacja S). Z kolei skutki kryzysu zaczęliśmy odczuwać nie z powodu jakichś tam wydarzeń zza oceanu, ale przede wszystkim w związku ze znaczącym ograniczeniem dostępności do kredytów, głównie do tanich, walutowych kredytów hipotecznych!
Czy chcemy w końcu wyjść z kryzysu? Głupie pytanie! Jeśli tak, to rozwiązanie jest trywialnie proste. Oto moje, autorskie "Recepty na kryzys".
Powinniśmy jak najszybciej postawić na tanie i bezpieczne kredyty w euro, czyli powinniśmy iść w dokładnie przeciwnym kierunku, niż zaleca KNF! Zamiast zamykać drogę do kredytów w euro, powinno się dążyć do tego, aby zdecydowanie zwiększyć ich dostępność na rynku.
Co osiągniemy w ten sposób? Ruszy lawinowo sprzedaż mieszkań, bowiem "uwolnienie" rynku kredytów euro spowoduje dość szybko obniżkę marż - pewnie w tej sytuacji spadłyby one do poziomu 1 proc. Wrócą więc w ten sposób łatwo dostępne kredyty hipoteczne, których oprocentowanie będzie wynosić mniej niż 2 proc. W takiej sytuacji miesięczna rata kredytu na 300 000 zł wyniesie około 900 zł (waluta - euro, okres kredytowania - 40 lat).
Czy nie wygląda to dziś na cudowny sen? A przecież przed dwoma, czy trzema laty taki kredyt można było bez problemu uzyskać. I to bez konieczności wykazywania się w banku bardzo pokaźnymi dochodami.
Tu może powstać jednak jeden poważny problem - przy mocno rozdmuchanej akcji kredytowej bankom może braknąć kasy, co miało miejsce w przypadku niektórych kredytodawców pod koniec 2008 r. Ale i tu widzę jedno proste rozwiązanie, tym razem leżące w gestii rządu.
Trzeba zwolnić lokaty bankowe z "podatku Belki". Ale wciąż trzeba będzie opłacić podatek od zysków z giełdy oraz od zarobku uzyskanego z obrotu jednostkami funduszy inwestycyjnych, czy innych dochodów kapitałowych. Ten prosty ruch szybko spowodowałby znaczący dopływ kapitału do banków, a więc w efekcie mogłyby one mocno zwiększyć akcję kredytową - bez ryzyka szybkiego obniżenia wskaźnika płynności, muszą być bowiem zawsze zachowane bezpieczne proporcje pomiędzy kapitałami banku, a generowaną przezeń akcją kredytową. Co prawda obniżą się w ten sposób wpływy do budżetu (19 proc. dochodu uzyskanego z odsetek od lokat bankowych - to właśnie "podatek Belki", który wpłacamy do Urzędu Skarbowego), ale zyski winny być znacznie pokaźniejsze.
Przykładowo, na skutek znaczącego spowolnienia akcji kredytowej w 2009 r. (w stosunku do lat ubiegłych) banki zarobiły o ponad 6 mld zł mniej niż w 2008 r., mniej więc zarobił na tym budżet - o ponad 1 mld zł! Kiepska akcja kredytowa wymusiła na bankach także ograniczenie zatrudnienia - w ubiegłym roku z pracą w tej branży pożegnało się ponad 6 tys. osób, na czym rzecz jasna także budżet potężnie stracił. Te informacje również pochodzą z cytowanego "Raportu o sytuacji banków w 2009 roku". Zamieszczam poniżej dokładne dane.
Jak widać moje, cytowane powyżej "Recepty na kryzys" są nie tylko proste, ale także dobrze uzasadnione.
Zadajmy sobie więc na koniec pytania:
Czy moje propozycje są trudne do wprowadzenia? Rzecz jasna - nie. Czy wiąże się z tym jakiekolwiek zagrożenie dla sektora bankowego? Też nie! Wszak opierałem się tutaj nie tylko na czystej logice, ale także - na cytowanych w tej publikacji, oficjalnych danych, które w 100 proc. potwierdzają moje tezy.
Na co więc jeszcze czekamy?
Krzysztof Oppenheim
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w naszym serwisie
