Tanie hipoteki w złotym groźne jak frankowe

Wysoka, aż 5-proc. inflacja, i utrzymywanie stóp procentowych blisko zera powoduje, że coraz więcej gotówki z depozytów bankowych jest przenoszonych na rynek nieruchomości, bo trzymając pieniądze w bankach średnio na ok. 0,3 proc. realnie można stracić krocie. Ceny mieszkań, nie tylko w największych miastach, ale także średniej wielkości, nabrały takiego tempa, że powstaje powszechne przekonanie, podbudowywane rozbudzonymi oczekiwaniami inflacyjnymi, że lepiej kupić teraz, bo potem będzie jeszcze drożej. Widząc ceny mieszkań rosnące w tempie nawet ponad 10 proc. rocznie, także osoby nie posiadające wystarczających oszczędności w gotówce coraz częściej decydują się podjąć decyzję o zakupie, tyle, że na kredyt. Dla nich motywacja też wydaje się zrozumiała: jeśli nie kupię dziś, to jutro będzie drożej, a skoro kredyt jest najtańszy w historii, to żal go nie zaciągnąć po tak okazyjnej cenie. O ile jednak ktoś kupujący mieszkanie za gotówkę relatywnie mało ryzykuje, to kupujący na kredyt mierzy się z ryzykiem stopy procentowej, które dziś jest "uśpione".

Dlaczego? Otóż w Polsce powstało swoiste przyzwyczajenie do taniego kredytu, i to od kilku dobrych lat. To wcale nie tylko efekt zeszłorocznych działań Rady Polityki Pieniężnej, która w ramach walki z gospodarczymi skutkami pandemii w 2020 roku trzykrotnie obniżyła główną stopę referencyjną z 1,5 proc. do zaledwie 0,1 proc. Już wcześniej, i to aż przez pięć lat, stopa była zakotwiczona na poziomie 1,5 proc., co już wówczas tworzyło kuszące warunki do zaciągania kredytów hipotecznych. Tak długi okres taniego kredytu sprzyja utrwalaniu w świadomości kredytobiorców przekonania, że kredyt jak był, tak będzie tani. Sytuacja jako żywo przypomina podejście do franka w kilku latach poprzedzających kryzys 2008 roku, kiedy dla wielu frankowiczów cena zbliżona do 2-3 zł wydawała się tak trwała i pewna, jak to, że słońce wschodzi na wschodzie. Można było wtedy usłyszeć, że musiałby się wydarzyć jakiś armagedon, aby frank podrożał do 4 albo 5 zł. Takie kalkulacje wydawały się zadłużającym wtedy we frankach niczym z powieści science fiction, dlatego często ignorowali ostrzeżenia o ryzyku kursowym, które zawsze towarzyszy, gdy kredytujemy się w innej walucie niż zarabiamy.

A jednak. Po kilku latach spokoju z kursem i gigantycznej hossy na rynku nieruchomości, nadszedł armagedon - kurs franka odjechał w górę i zrobił się problem dla kilkusettysięcznej rzeszy frankowiczów, a także całego systemu bankowego. Coś, co miało się nie wydarzyć, jednak się wydarzyło. Tak samo może się zemścić myślenie w kategoriach niezmienności stóp procentowych i wyciąganie pochopnych wniosków z okresu taniego kredytu. I to z kilku powodów.

Po pierwsze, kredytobiorcy hipoteczni zaciągają długoterminowe zobowiązania, np. na 20-30 lat. Kierowanie się jedynie aktualną ceną kredytu, kiedy znajduje się on na rekordowo niskim poziomie, to prosta droga do lekceważenia długiego horyzontu czasowego. Konia z rzędem temu, kto przewidzi co będzie za pięć lat, a tym bardziej za 20 albo 30. A może wydarzyć się wiele i to nie zawsze po myśli zadłużonych osób. Aby uświadomić sobie skalę ryzyka i potencjału, jaki mają zmiany stopy procentowej, można przeanalizować... przeszłość. Przed dekadą główna stopa procentowa w Polsce wynosiła 4,5 proc., a dwie dekady temu nawet... 18 proc. Zatem minęło zaledwie dwadzieścia lat, a zmiana stóp okazała się tak ogromna, co pokazuje, jak w dłuższej perspektywie - zgodnej z okresem życia długoterminowych hipotek -  może się zmieniać gospodarka i polityka pieniężna (w naszym wypadku na szczęście w tym okresie na lepsze). Trudno sobie wyobrazić, abyśmy wykonali tak ogromny krok w tył, aby za dwie dekady stopa wróciła do horrendalnego poziomu 18 proc., choć w gospodarce wszystko jest możliwe. Nawet dobrze funkcjonującą można rozchwiać i popsuć, czego dowodem jest np. Turcja. A w ślad za tym idzie inflacja, krach walutowy i skokowe podwyżki stóp procentowych. Dlatego ryzyko przy zobowiązaniach na zmienny procent, zależne od stopy procentowej, jest tak znaczące, bo spłata jest rozłożona na całe dekady, a nie pojedyncze lata, i wysokość rat może ulegać dużym wahaniom. Oczywiście, można żyć w przekonaniu, że "i tak hipotekę spłacę szybciej, bo mam dobrą pracę". Jednak w praktyce, generalnie to myślenie życzeniowe, więc z horyzontem spłaty np. 20-30 lat trzeba się mierzyć. I dla oceny własnej zdolności do obsługi zobowiązań w przyszłości zdawać sobie sprawę, o ile wzrośnie rata dla różnych poziomów stopy procentowej, czyli przeprowadzić symulacje kosztów, jak robi to bank przy umowie kredytowej.

Drugim elementem ryzyka, jakie powinni brać pod uwagę kredytobiorcy złotówkowi, szczęśliwi obecnie z niskich rat, jest stan gospodarki światowej i decyzje innych banków centralnych, które - pośrednio - wpływają także na kierunek polityki pieniężnej u nas. Otóż, niepokojąco wysoka inflacja nie jest tylko zmartwieniem w Polsce, ale także np. w naszym regionie Europy. I banki centralne podnoszą tam stopy procentowe (na Węgrze i w Czechach już dwukrotnie), co prawda na razie nieznacznie, co może być mało odczuwalne dla tamtejszych kredytobiorców, ale jednak kierunek, aby kredyt drożał, jest czytelny i takich decyzji przybywa. Prawdziwy wstrząs przeżyje świat finansów, gdy na podwyżki zdecydują się najwięksi gracze, np. bank centralny w USA czy strefie euro. W Polsce sternicy polityki pieniężnej też nie mogą zamykać oczu na 5-proc. inflację i uporczywie trzymać się przekonania, że jest przejściowa i wynika z czynników, na które i tak nie mamy wpływu (np. ceny paliw i żywności na światowych rynkach). Mamy za sobą długie lata życia z tanim kredytem i utrzymywanie takiego stanu jest niebezpieczne dla oceny ryzyka przez kredytobiorców, bo - i to przy dynamicznie rosnącej inflacji - utrwala błędne przekonanie, że tanio będzie już "zawsze" i przez 20-30 lat na pewno nic złego się nie wydarzy. Warto tutaj kolejny raz przypomnieć fałszywe - jak się okazało - przekonanie frankowiczów o "niezmienności" kursu szwajcarskiej waluty.

Po trzecie, z ryzyka stopy procentowej w praktyce nie sposób się wyplątać, choćby w podobny sposób, tak jak starają się zrobić frankowicze z ryzykiem kursowym. Zwalanie na brak wiedzy albo niedoinformowanie przez banki, klauzule w umowach itd., w tym wypadku raczej nie zadziała, bo ryzyko stopy procentowej jest fundamentem działania systemu bankowego, a kredyty są udzielane w złotym. Zresztą, biorąc kredyt zabezpieczony hipoteką oprocentowaną zmienną stopą procentową trzeba podpisać oświadczenie, że zostało się  poinformowanym przez bank o ponoszeniu ryzyka stopy procentowej i jest się tego świadomym.

Zatem w czarnym scenariuszu, po prostu trzeba będzie "płakać i płacić" i żadne żale nie pomogą, bo tak skonstruowany jest kredyt ze zmiennym oprocentowaniem. Oczywiście, podwyżki stóp nie muszą być drastyczne, ale nawet już kilka punktów procentowych może narobić nie lada kłopotów wielu kredytobiorcom, szczególnie że kwoty pożyczek są coraz wyższe, bo szaleńczo drożeją nieruchomości. Wtedy będą musieli się zmierzyć z rosnącym kosztem obsługi kredytu, co uderzy w domowe budżety, a kto popadnie w tarapaty i nie spłaci pożyczki, po prostu straci nieruchomość, która jego zabezpieczeniem.

Podsumowując, run na rekordowo tanie kredyty mieszkaniowe w złotych zaczyna niebezpiecznie przypominać historyczną sytuację z kredytami frankowymi. Tyle, że miejsce lekceważonego przed 2008 rokiem ryzyka kursowego zajmuje obecnie ryzyko stopy procentowej. Zobowiązania hipoteczne są długoterminowe, a przez dziesięć, dwadzieścia albo trzydzieści lat mogą się wydarzyć rzeczy gospodarczo i politycznie dziś niewyobrażalne. Dlatego, decydując się na kredyt w złotych, warto zdawać sobie sprawę z możliwości zmiany stóp procentowych także w górę, czego ostatnio doświadczyliśmy w... 2012 roku. Utrwalone przez długie lata przyzwyczajenie do jedynie spadającej ceny kredytu może mieć duże konsekwencje dla domowych budżetów, jeśli trend się odwróci. I nie powinno usypiać rozsądku kredytobiorców, bo w końcu to oni będą spłacać zobowiązania i lepiej, aby wzięli poprawkę na ewentualny wzrost kosztów, a nie stawiali jedynie na optymistyczne dla siebie scenariusze.

Tomasz Prusek, publicysta ekonomiczny, prezes Fundacji Przyjazny Kraj

Autor felietonu wyraża własne opinie

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze