Umowa przedwstępna. Kiedy i kto musi ją podpisać?
Umowa przedwstępna to dokument, który może nam się przydać podczas kupna lub sprzedaży domu, mieszkania czy działki. Warunki, które określa, będą ważne dla zawartej w przyszłości ostatecznej umowy. Z tego powodu warto sprawdzić, co musi znaleźć się w umowie przedwstępnej oraz na jakie jej aspekty trzeba uważać.
Definicję umowy przedwstępnej określa art. 389 Kodeksu cywilnego. Mówi on, że umowa przedwstępna to dokument, w którym jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia przyrzeczonej umowy w późniejszym terminie.
Najczęściej taką umowę sporządza się podczas kupna nieruchomości. Jest ona swego rodzaju zabezpieczeniem, że obie strony podpiszą w przyszłości umowę przyrzeczoną. Często dokument ten podpisuje się, kiedy w chwili jej zawierania strony nie chcą lub nie mogą podpisać umowy przyrzeczonej. Zawiera się go np. wtedy, kiedy nabywcy decydują się na kredyt hipoteczny, a bank wymaga przedstawienia kopii umowy przedwstępnej.
Najczęściej umowę sporządza się przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Warto jednak pamiętać, że nie jest to konieczność. Obecność notariusza nie jest obowiązkowa, a umowa może zostać sporządzona przez prawnika.
Przed wyborem rodzaju umowy należy pamiętać, że umowa bez obecności notariusza daje nam o wiele mniejsze pole manewru. Zwłaszcza jeśli następują komplikacje, a jedna stron uchyla się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje nam możliwość zmuszenia strony do zawarcia transakcji na drodze sądowej.
W przypadku umów zawartych bez notariusza, takie rozwiązanie nie jest możliwe. Brak aktu notarialnego sprawia, że nie możemy zablokować sprzedaży nieruchomości innej osobie. W przypadku rozwiązania tego rodzaju umowy będziemy mogli jedynie zażądać odszkodowania.
Aby umowa przedwstępna była zobowiązująca, muszą znaleźć się w niej podstawowe elementy. Ważne jest określenie, kto jest sprzedającym, a kto kupującym. W przypadku osób prawnych konieczne będzie podanie adresu siedziby, numeru NIP, a także danych osób reprezentujących. Natomiast dane osób fizycznych, które powinny znaleźć się w umowie to imię i nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu tożsamości, a także PESEL.
Umowa przedwstępna musi również zawierać dane na temat nieruchomości. Koniecznie musi znaleźć się w niej cena obiektu, jego adres oraz dane takie jak metraż czy obecność dodatkowych powierzchni, jak garaż czy miejsce postojowe.
Co więcej, sprzedający powinien złożyć oświadczenie, że nieruchomość nie jest obciążona prawami rzeczowymi, ani roszczeniami osób trzecich. Powinien się w niej znaleźć również akt notarialny, potwierdzający prawo własności sprzedającego.
Aby uniknąć niemiłych niespodzianek, warto umieścić w umowie przedwstępnej również termin stworzenia umowy przyrzeczonej. Wyznaczenie konkretnej daty lub czasu, po którym zostanie sporządzona, może uchronić nas przed ewentualnym wycofaniem się strony z podpisania właściwego dokumentu.
Sporządzenie umowy przedwstępnej oczywiście kosztuje. Musimy liczyć się taksą notarialną oraz opłatą sądową. Na cenę wpływają takie czynniki, jak wartość przedmiotu umowy, lokalizacja kancelarii czy poziom skomplikowania sprawy. Obecnie koszt sporządzenia takie umowy może wahać się od 200 do 600 zł.
Warto pamiętać, że cena może się mocno wahać. Zależy to od tego, jakich usług będziemy potrzebować. Może się okazać, że notariusz będzie potrzebny do pobrania odpisu dla stron umowy, przekazania kwoty zadatku na rzecz sprzedawcy czy do zastosowania specjalistycznych specyfikacji technicznych.
Warto pamiętać, że umowę można sporządzić nie tylko u notariusza. Pisemny dokument może również przygotować prawnik, który będzie czuwał nad poprawnością umowy oraz bezpieczeństwem.
Rozwiązanie umowy przedwstępnej nie jest proste i zależy od zapisów, które zostały w niej zawarte. Dokument chroni sprzedającego i kupującego nieruchomość, przez co konsekwencje rozwiązania umowy mogą być dotkliwe dla obu stron, szczególnie jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego.
Czynnikiem, który determinuje, jak poważne będą konsekwencje anulowania umowy, jest zapis dotyczący przedpłaty oraz zapis dotyczący zabezpieczenia na wypadek niewykonania umowy.
Jeśli do anulowania umowy dąży sprzedawca nieruchomości, będzie musiał on zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Jeśli jednak w umowie była mowa o zaliczce, musi zwrócić całą jej wysokość.
Jeśli to kupujący chce rozwiązać umowę, musi liczyć się z tym, że zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Zaliczka z kolei zostanie zwrócona na jego konto. Może być jednak zmniejszona o koszty, które poniósł sprzedający.
Warto pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
