Waluto, wróć!

Jeszcze dziesięć lat temu część deweloperów określała w umowach cenę mieszkań w "zielonych", a więc jego wartość w złotych zależała od kursu dolara wobec pogardzanej złotówki. Z kolei w latach 2003-2008 Polacy dla odmiany pokochali franka, który niepodzielnie królował na bankowych salonach. Kryzys wszystko zepsuł - po upadku Lehmann Brothers z frankiem trzeba było się rozstać, choć nie widać żadnego związku pomiędzy bankructwem jakiegoś tam banku w USA a rynkiem kredytów hipotecznych w Polsce.

A jak jest obecnie? Szwajcarska waluta wyszła już niemal zupełnie z obiegu, a nasi rodacy próbują przerzucić się na euro. Może inaczej - należało by chyba powiedzieć "rzuciliby się", gdyby nie twarde stanowisko Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), które można ująć jednym zdaniem: "Obcym walutom do banków wstęp surowo wzbroniony!".

Warto zadać kilka pytań. Czy powinniśmy tępić kredyty walutowe z podobną determinacją, z jaką wypleniliśmy dopalacze? Czy rzeczywiście nasi bankowcy to bezwzględni łowcy zysków, żerujący na niewiedzy niewinnych kredytobiorców? A ci z kolei to lekkomyślne dzieciaki, które nie zdają sobie sprawy z nieprawdopodobnego zagrożenia, jakie niesie ze sobą dziś kredyt w euro?

Okazuje się, że nie do końca. Przyjrzyjmy się faktom i danym statystycznym. I to z kilku perspektyw. Zacznijmy od bezpieczeństwa wyboru danej formy kredytu.

Naczelnym hasłem przeciwników kredytów w walutach obcych jest stwierdzenie, że powinniśmy zadłużać się w krajowej walucie dla własnego bezpieczeństwa. Jednak z punktu widzenia kredytobiorcy przymiotnik "bezpieczny" w żaden sposób nie pasuje do kredytu w złotych. Biorąc kredyt, szukamy przede wszystkim jak najtańszej opcji. Czy kredyt złotówkowy daje większe bezpieczeństwo kredytobiorcy, bo ma bardziej równe raty, ale za to jest sporo droższy? Nie jest to przekonywująca argumentacja.

Jak to wygląda z punktu widzenia banków? To proste: kredyty bezpieczne to te, które się lepiej spłacają. Zajrzyjmy więc bankom do ich portfeli kredytowych i sprawdźmy, z którymi zobowiązaniami kredytodawcy mają najwięcej kłopotów.

Na pierwszy rzut oka, że niestety spłacalność w każdej grupie kredytów w ostatnich latach systematycznie się pogarsza. Dotyczy to także kredytów hipotecznych. Jeśli jednak porównamy dane na koniec września 2010 r. dotyczące zagrożonych kredytów konsumpcyjnych (16,8 proc.) i kredytów hipotecznych (tylko 1,8 proc.), widać, że armaty, jakie KNF wytoczyła przeciw rynkowi "hipotek", powinny strzelać w zupełnie innym kierunku.

Dodatkowo, proponuję bardziej szczegółowe porównanie spłacalności kredytów hipotecznych w złotych (czyli tych niby bardziej bezpiecznych) oraz walutowych. Analiza ta dotyczy ostatniego okresu, dane przedstawiam w ujęciu kwartalnym.

Można więc przyjąć, że, pomimo kryzysu gnębiącego nasz kraj, spłacalność kredytów walutowych utrzymuje się niemal na stałym poziomie - kredytów zagrożonych w tej grupie jest od 1 do 1,2 proc. Natomiast systematycznie pogarsza się portfel kredytów złotówkowych. Nieprawdą jest więc stwierdzenie, że są one bezpieczniejsze dla banków od hipotek w walutach obcych. Jak widać - jest dokładnie odwrotnie.

Sprawdźmy na konkretnych liczbach, jakie skutki dla dochodowości sektora finansowego miała "wielka ucieczka" banków z rynku kredytów hipotecznych? Przypomnę, że panika ta rozpoczęła się pod koniec września 2008 r., banki przestały wzdragać się od udzielania "hipotek" dopiero po kilkunastu miesiącach.

Jak widać w wyniku zahamowania akcji kredytowej pod koniec 2008 roku (w tym głownie kredytów hipotecznych) dochodowość w sektorze bankowym spadła w ciągu roku o około 36 proc.! Odbiło się to też na zatrudnieniu w tej branży, co pokazuje kolejne zestawienie. W 2009 r. z pracą w bankowości musiało się pożegnać ponad 6000 osób.

Jak widać, nasze banki "hipoteką" stoją - jeśli tylko słabnie sprzedaż kredytów hipotecznych, spada nie tylko wynik finansowy, ale też zatrudnienie. Jednak nie sztuką jest działalność prowadzić, sztuką jest na niej zarabiać... Pobawmy się zatem w analityków finansowych - porównajmy obecną, szacunkową dochodowość kredytów hipotecznych w złotych i tych w euro. Przyjąłem tu następujące proste, założenia:

- dochód banku przy kredycie w złotych to marża, w euro - marża + spread

- przyjąłem do analiz bieżące, średnie wartości stosowanych przez banki marż i spreadów

- musimy też uwzględnić ewentualną stratę banków, wynikającą z niespłaconych zobowiązań. Tu przyjąłem stratę na poziomie 50 proc. wolumenu kredytów zagrożonych (według danych na IX 2010 z tabeli nr 2).

Wyniki tej analizy ujęte są w poniższym zestawieniu.

W ocenie opłacalności obu form kredytów nie brałem pod uwagę innych kosztów, których uniknąć się nie da: koszty pozyskania klienta przez bank, koszty procesu decyzyjnego, a następnie - koszty administracji, które bank będzie ponosił przez cały okres spłaty kredytu, czyli nawet przez 30-40 lat!. Biorąc powyższe pod uwagę, łatwo wyciągnąć wniosek, że najprawdopodobniej banki mogą wkrótce sporo dokładać do hipotek udzielonych w krajowej walucie.

Można by wysnuć wniosek, że powyższymi wywodami bronię przede wszystkim interesów banków. Nic z tych rzeczy - stwierdzam po prostu fakt, że wyrugowanie z rynku kredytów walutowych bije bardzo mocno w sektor bankowy. A jest to przecież jedna z najbardziej dochodowych i strategicznych dziedzin gospodarki!

A skoro doszliśmy do skali makro - warto spojrzeć też na problem skutków ograniczeń kredytów walutowych w innych dziedzinach krajowej gospodarki.

Nieruchomości pięknie się sprzedawały w ubiegłym dziesięcioleciu, mamy w tej chwili ok.1,5 mln kredytów hipotecznych w spłacie. Oznacza to, że szansą dla deweloperów nie są obecni 30-latkowie (i osoby nieco starsze), którzy najczęściej już mieszkanie sobie kupili. Potencjalnych nabywców mieszkań trzeba szukać w młodszym pokoleniu - mam tu na myśli osoby wchodzące na rynek pracy. W tej sytuacji mocno przesadzone wydają się jednak opinie niektórych ekspertów, że "w nieruchomościach coś ruszyło". Przykro mi to pisać, ale na razie nie ma takiej szansy. W dużym stopniu decyduje o tym krajowy rynek pracy, na którym niepodzielnie królują wielkie korporacje. Te z kolei - wykorzystując sytuację demograficzną, w tym bardzo wysoki odsetek bezrobotnych wśród absolwentów szkół wyższych - płacić za dużo nie chcą.

Dziś osoby podejmujące pierwszą pracę, bez względu na posiadane umiejętności i wykształcenie nie zarobią więcej niż 2000-3000 zł brutto. Do tego dochodzi ograniczenie maksymalnej podwyżki płacy do kilku procent rocznie. A więc mimo, że potencjalnych chętnych na własne M jest bardzo dużo (wyż demograficzny lat 80-tych ubiegłego wieku), w żaden sposób nie będzie ich stać na taki zakup. Jeśli bowiem pozbawimy tę grupę szansy uzyskania kredytu w walucie obcej, pozostanie tylko kredyt w złotych. Według bieżących danych, rata kredytu na kwotę 300 000 zł w krajowej walucie wyniesie ok. 1800 zł (tu zakładałem kredyt na 30 lat). "Uwolnienie" kredytów hipotecznych w euro spowodowałoby z pewnością obniżkę marż, wówczas rata kredytu na 300 000 zł (w euro) mogłaby spaść poniżej 1000 zł.

Ograniczanie akcji kredytów w euro działa więc fatalnie nie tylko na sektor bankowy, ale także na budownictwo. A są to przecież dwie kluczowe dziedziny naszej gospodarki. Niższe wpływy do budżetu z tak ważnych sektorów gospodarki to konieczność szukania przez rząd dochodów gdzie indziej, np. przez podniesienie podatku VAT, co boleśnie odczuliśmy w ostatnich miesiącach.

I tak przeszliśmy od skali mikro - kredyt hipoteczny dla Kowalskiego - do skali makro: nieprzemyślana polityka kredytowa bije z wielką siłą w całą, krajową gospodarkę.

Może więc warto, w końcu, przeanalizować dane za ostatnie lata i wycofać się z niepotrzebnych obostrzeń wobec kredytów walutowych? Wszak euro ma być naszą narodową walutą, czemuż więc teraz jest wykorzystywana jako straszak dla banków i kredytobiorców?

Z całym przekonaniem można by rzec, że w tym wypadku miłość naszych rodaków do kredytów w euro na pewno nie jest ślepa.

Krzysztof Oppenheim

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL