Warszawa podbija nasz rynek kredytów
Pod względem potencjału demograficznego oraz gospodarczego żadne polskie miasto nie może być konkurentem dla Warszawy. Właśnie dlatego stolica jest szczególnym punktem na mieszkaniowej i hipotecznej mapie Polski. Już od samego początku jakichkolwiek badań, na terenie Warszawy notowano zdecydowanie największą liczbę kredytowanych mieszkań. W minionym roku miała miejsce ciekawa sytuacja. Po przeanalizowaniu danych KNF-u okazuje się, że stolica znów zwiększyła swój udział w wartości i liczbie nowych kredytów mieszkaniowych. Ta zmiana, po części była skutkiem dużego zaangażowania stołecznych deweloperów w program Mieszkanie dla Młodych.
Już od kilku lat, Komisja Nadzoru Finansowego podaje dokładne dane dotyczące udziału poszczególnych metropolii w liczbie oraz wartości kredytów na mieszkanie. W tym kontekście "słowo" mieszkanie oznacza tylko lokal mieszkalny. Coroczne informacje na temat kredytów finansujących domy i działki budowlane, KNF prezentuje oddzielnie (bez podziału terytorialnego). Statystyki nadzoru finansowego wskazują, że kredyty finansujące zakup lokalu w 2015 r. stanowiły 57 proc. wartości wszystkich zobowiązań hipotecznych, które Polacy zaciągali na cele mieszkaniowe. Pozostałe nowe "hipoteki" pokrywały koszty związane z zakupem domu lub działki budowlanej (30 proc.) albo remontem lokum (13 proc.).
Po zebraniu informacji o nowych kredytach na mieszkanie okazało się, że w 2015 r. aż 14,2 proc. takich zobowiązań sfinansowało warszawskie nieruchomości. Między innymi ze względu na wysokie ceny stołecznych "M", udział Warszawy w całej wartości kredytów był jeszcze większy i wyniósł 22,4 proc. Mówiąc obrazowo, co piąta złotówka finansująca lokal mieszkalny, w 2015 roku powędrowała do Warszawy. Kredytowy udział Krakowa był ponad trzykrotnie mniejszy. Trzeba podkreślić, że od stycznia do grudnia 2015 r. polska stolica zwiększyła swoje znaczenie na rynku hipotecznym. W 2014 r. kredytowy udział Warszawy wynosił 13,5 proc. liczby nowych kredytów na mieszkanie oraz 21,8 proc. wartości takich zobowiązań.
Wzrost widoczny w 2015 r. wskazuje, że warszawski rynek ma jeszcze potencjał, który został odblokowany w warunkach niskiego oprocentowania kredytów i zwiększonej popularności rządowych dopłat. Trzeba również wziąć pod uwagę aktywność osób inwestujących w wynajem. Dla większości takich inwestorów, Warszawa jest najbardziej atrakcyjną i perspektywiczną lokalizacją z kraju. Stołeczne lokale cechują się wyższą stopą zwrotu, niż mieszkania położone w Krakowie, Wrocławiu lub Gdańsku, ponieważ duże i dodatnie saldo migracji w połączeniu z ograniczoną podażą, winduje czynsze do zbyt wysokiego poziomu.
Potencjał demograficzny z pewnością pomaga Warszawie w zdobywaniu dużego udziału na rynku kredytów hipotecznych. Po wykorzystaniu danych KNF i GUS można jednak udowodnić, że wpływ tego ludnościowego czynnika, całkowicie nie wyjaśnia zróżnicowania wyników dla metropolii. W 2015 r. na jednego mieszkańca Warszawy przypadało 2808 zł nowego kredytu finansującego lokal. Ten wynik był prawie pięć razy wyższy od ogólnokrajowej średniej. Jeżeli chodzi o przeciętną wartość nowego kredytu, to analogiczna różnica wyniosła aż 57 proc. W Krakowie, czyli "krajowej metropolii numer dwa", przeciętny kredyt mieszkaniowy był o 22 proc. mniejszy od nowej "hipoteki" z Warszawy. Ta kredytowa luka jest większa od różnicy cen warszawskiego i krakowskiego metrażu. Na analizowane wyniki dla Warszawy oraz mniejszych miast, wpływa również poziom lokalnych wynagrodzeń, które budują zdolność kredytową. W przypadku Łodzi, dodatkowe znaczenie ma zła sytuacja demograficzna i ujemne saldo migracji.
Trudno wyrokować, czy warszawski rynek w 2016 r. utrzyma kredytową przewagę nad pozostałymi metropoliami. Wydaje się jednak, że w dłuższej perspektywie nadal będzie narastać różnica pomiędzy stolicą oraz pozostałymi miastami. Kluczowy jest fakt, że prognozy demograficzne dla Warszawy przedstawiają się najmniej pesymistycznie. Według projekcji GUS-u, stołeczne miasto powinno być jedyną metropolią, która do 2040 r. utrzyma obecną liczbę mieszkańców. Struktura demograficzna stolicy ma stać się mniej korzystna dla sprzedawców lokali, ale te zmiany prawdopodobnie będą mniej dotkliwe, niż w pozostałych metropoliach.
Andrzej Prajsnar
