Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego - jak to zrobić?

Kiedy można rozważyć wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego oraz jak to zrobić? Na co zwrócić uwagę i czego się wystrzegać? Spróbujemy przedstawić kilka możliwych rozwiązań.

Spłata kredytu hipotecznego w zależności od umowy z bankiem wynosi średnio 20-30 lat. Jest to okres na który najczęściej przyznawane są kredyty hipoteczne. Bywają też umowy które przewidują krótszy lub dłuższy okres spłaty.

Kredyt hipoteczny wiąże się ze sporym obciążeniem budżetu gospodarstwa domowego i ze stresogennym obciążeniem psychicznym samego kredytobiorcy. Bywają jednak sytuacje kiedy kredyt hipoteczny można spłacić wcześniej.

Warto zastanowić się, w jakim tempie będziemy spłacać kredyt. Jeżeli decydujemy się na kredyt ze stałymi ratami, w pierwszych latach spłaty zdecydowanie większą część raty będą stanowiły odsetki. Dlatego może się okazać, ze w ciągu pierwszych 2-3 lat spłacimy kilkukrotnie mniej, niż w ciągu ostatnich kilku lat spłacania kredytu. Dokładny harmonogram spłat kapitału i rzeczywisty koszt kredytu możesz znaleźć na tym kalkulatorze.

Już na etapie podejmowania decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego należy wziąć pod uwagę możliwość jego wcześniejszej spłaty. Przed podpisaniem umowy należy dokładnie zapoznać się z warunkami wcześniejszej spłaty i kosztami takiej operacji. Informacje te dostępne są w tabelach opłat i prowizji banków.

Część banków nie pobiera opłat prowizyjnych za wcześniejszą częściowa spłatę kredytu hipotecznego. Co należy rozumieć przez częściową spłatę? W wielu bankach jest to ustalone procentowo. Można spłacić wcześniej na przykład 30 proc. kredytu. Jednak jeśli nawet bank daje taką możliwość kredytobiorcy, to najczęściej dopiero po upływie 3 lat.

Od całkowitej wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego naliczane są prowizje. W przypadku spłaty przed upływem lat trzech, jest to około 2 proc. kwoty kapitału pozostałego do spłaty. Należy pamiętać, że w niektórych bankach opłaty są wyższe.

Sama tabela opłat i prowizji może stanowić jednak tylko wskazówkę, ponieważ wiążąca jest dla nas umowa. Nie ma bowiem przypadków ogólnych, są tylko szczególne. Dodatkowe koszty mogą być powiązane ze sporządzeniem ewentualnego aneksu do umowy kredytowej. Wiele banków wymaga takiego aneksu w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.

Wszystko powinno być jasno i przejrzyście określone postanowieniami umowy. Jednak banki co do zasady zastrzegają sobie możliwość zmian opłat, o których zostaniemy poinformowani w trakcie trwania zobowiązania wobec banku.

W przypadku jeśli kredytobiorca podlegał ubezpieczeniu opłaconemu jednorazowo, w sytuacji wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego może starać się odzyskać nie wykorzystaną część składki. Warto pamiętać, że roszczenie o zwrot składki przedawnia się z upływem trzech lat.

Kredytobiorca któremu bardzo poprawiła się sytuacja majątkowa, na przykład w wyniku znacznej podwyżki, otrzymania spadku lub innego zastrzyku pieniężnego ma możliwość nadpłaty kredytu hipotecznego.

Nadpłata kredytu to nic innego jak częściowa spłata, która może obniżyć raty kredytu a także przyspieszyć zakończenie zobowiązania wobec banku. Tak jak to było zaznaczone wyżej, nadpłata kredytu w postaci częściowej wcześniejszej spłaty może wygenerować dodatkowe koszty dla kredytobiorcy.

W zależności od umowy można poprzez nadpłatę kredytu albo zmniejszyć raty (okres kredytowania pozostanie wtedy bez zmian), albo zachować dotychczasową wysokość rat i wtedy okres spłaty zostanie skrócony. Obie opcje wydają się atrakcyjne i są godne rozważenia. Zmiana okresu kredytowania wprowadza jednak konieczność aneksowania umowy i naliczane są za to opłaty, najczęściej podawane w stawce kwotowej. W zależności od banku jest to od 200 do nawet 500 złotych.

Refinansowanie kredytu to nic innego jak spłacanie zaciągniętego wcześniej kredytu nowym, uzyskanym na bardziej atrakcyjnych warunkach.

Na rynku bankowym istnieje szeroka oferta kredytów refinansowych. Z założenia są one niżej oprocentowane. Także w przypadku refinansowania kredytu istnieje możliwość jego wcześniejszej spłaty, w wielu przypadkach bez dodatkowych opłat, po okresie karencji, który z reguły wynosi kilka lat. Banki oferują także możliwość wakacji kredytowych, która polega na odroczeniu spłaty jednej lub dwóch rat w roku.

W dłuższej perspektywie czasu refinansowanie kredytu może przynieść wymierne korzyści. Gdy różnica w marży jest wysoka i sięga jednego procenta lub więcej, wtedy kredyt refinansowy jest opłacalny. Może to wygenerować spore oszczędności w całym okresie kredytowania.

Warto i w tym przypadku zasięgnąć szczegółowych informacji na temat opłat i prowizji, gdyż mogą się one bardzo różnić między sobą w zależności od wybranego banku. Jeśli opłaty są wysokie a marża nie różni się przynajmniej o 1 proc., zaciągnięcie kredytu refinansowego może się nie opłacać. Jednak w praktyce kredyty są udzielane obecnie na o wiele korzystniejszych warunkach niż te zaciągane kilka czy kilkanaście lat temu.

Nie wszyscy jednak będą mogli zaciągnąć kredyt refinansowy. Całą procedurę kredytową trzeba rozpocząć od początku. To, że kredytobiorca dostał kilka lat temu pozytywną decyzję kredytową, nie jest równoznaczne z tym że otrzyma ją w nowym banku. Jeśli zmieniła się sytuacja materialna kredytobiorcy a co za tym idzie zdolność kredytowa, trzeba się liczyć z decyzją odmowną.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego, nadpłata kredytu tudzież jego refinansowanie, stanowi nie lada orzech do zgryzienia dla kredytobiorców. Bank niechętnie rezygnuje ze swoich dochodów i tym samym często kredytobiorcy mają tylko iluzoryczne możliwości szybszego lub tańszego spłacenia kredytu.

Kredytobiorca powinien wykazać się dużą ostrożnością i rozwagą przy podejmowaniu decyzji co do zmiany istniejącego stanu. Nie każda z pozoru dobrze wyglądająca oferta banku jest godna rozważenia, i żeby wybrać najbardziej korzystną opcję trzeba dokonać wyliczeń porównujących różne modele postępowania i sprawdzić co się bardziej opłaca.