Wybieramy kredyt hipoteczny, czyli jak się do tego zabrać i na co koniecznie uważać?

To, czego nam najbardziej brakuje w ofertach, to oczywiście kredytów w ukochanej przez Polaków walucie, czyli we frankach szwajcarskich. Owszem, czasem jeszcze jakiś bank oferuje tę walutę potencjalnym kredytobiorcom, ale najczęściej marże są tak wysokie, że i tak trzeba szukać innych rozwiązań. Pozostaje zatem wybór pomiędzy kredytem w PLN, a więc w rodzimej walucie, albo w EUR, czyli w rodzimej przyszłej walucie.

Poniżej przedstawiam Państwu, w siedmiu krokach, instruktaż, jak zabrać się poszukiwań optymalnego kredytu na zakup własnego M. Na początek "rozbierzmy" na czynniki pierwsze oprocentowanie kredytu, czyli:

Jak prawie wszystkim wiadomo, oprocentowanie kredytu to prosta suma 2 składowych: marży (dochód banku) oraz ceny danej waluty na rynku międzybankowym (fachowe nazwy : WIBOR - dla złotego, EURIBOR - dla euro oraz LIBOR - dla franka szwajcarskiego). Skąd biorą się różnice w oprocentowaniu? Wpływ ma na to przede wszystkim ten drugi składnik oprocentowania. Spójrzmy zresztą, jak to wygląda obecnie:

WIBOR 3M (dla kredytów w PLN) - 4,2 proc.

EURIBOR 3M (dla kredytów w EUR) - 0,7 proc.

LIBOR 3M (dla kredytów w CHF) - 0,25 proc.

Zmienną zależną od banku jest marża. Aby na kredycie nie przepłacić, powinniśmy pilnować, aby oferta danego banku w kwestii oprocentowania była ustalona na rozsądnym poziomie, za który uważam (wg stanu na luty 2010):

- dla PLN marża nie powinna być wyższa od 2,5 proc. (marża poniżej 2 proc. to kredyt tani)

- dla innych walut marża nie powinna być wyższa od 3,5 proc. (poniżej 2,8 proc. to kredyt tani).

Z tą podstawową wiedzą na temat składników oprocentowania możemy przejść do kolejnego akapitu, czyli wybieramy walutę kredytu.

Wynajem czy kredyt na całe życie? Dołącz do dyskusji

Zrozumiałe jest, że biorąc kredyt chcielibyśmy mieć jak najniższe raty. Wciąż jednak kredyt złotowy będzie sporo droższy od przyzwoitego kredytu w walucie obcej. Obecnie sensownym rozwiązaniem wydaje się być kredyt w euro (dlaczego nie frank, patrz nieco wyżej). Są jednak czasem poważne przeciwwskazania, kiedy na kredycie w walucie możemy stracić lub kiedy będzie on na pewno nieopłacalny. Poniżej wymieniam takie sytuacje:

• kiedy kredyt w walucie obcej ma zbyt wysoką marżę

Część banków bezwzględnie wykorzystuje sytuację, kiedy to polski kredytobiorca wykazuje awersję do rodzimej waluty i za wszelką cenę chce się zadłużyć w CHF czy EUR. Za szukanie jeleni uważam sprzedaż kredytów walutowych z marżą powyżej 4 proc., ale - jak pokazuje praktyka - jest sporo chętnych, którzy dają się na to nabrać.

• kiedy złotówka jest bardzo "mocna" w stosunku do waluty kredytu

Taką sytuację mieliśmy w okresie I - VIII 2008 roku. Momentami frank spadał poniżej 2 zł, a i tak większość kredytobiorców wybierała tę walutę. Niemal pewne jest, że prędzej czy później nasza waluta się osłabi i wówczas nie tylko pójdą w górę raty kredytu, ale także całe zadłużenie. Przykładowo, co czuł kredytobiorca, który w lipcu 2008 roku wziął kredyt w CHF w wysokości 500 000 zł, a ledwie pół roku później jego zadłużenie wobec banku wzrosło do prawie 800 000 zł? Na szczęście takie sytuacje zdarzają się raz na kilka lat. Obecnie mamy do czynienia raczej z kursem "równowagi", a więc zadłużanie się w walucie obcej można uznać za względnie bezpieczne.

• kiedy zamierzamy w bliskim terminie nadpłacić znaczną część lub całość kredytu

Zarobkiem banku przy kredycie walutowym jest nie tylko marża, ale także spread, zwany wcześniej "widełkami kursowymi". Bank przy uruchomieniu kredytu stosuje kurs kupna, a spłata następuje po kursie sprzedaży, wyższym o ok. 10 proc.

Co to oznacza w praktyce? Jeśli dziś planujemy wziąć kredyt w wysokości 500 000 zł, z założeniem, że pewnie go spłacimy w ciągu roku (np. ze względu na sprzedaż innej nieruchomości), to przy spłacie musimy oddać bankowi o te 10 proc. więcej, czyli 550 000 zł (tu zakładam w uproszczeniu, że kurs danej waluty wobec PLN przy uruchomieniu kredytu i przy jego spłacie jest na podobnym poziomie). W takiej sytuacji najcięższym błędem (na własne życzenie) jest zadłużenie się w walucie - jedynym kredytem, jaki może wchodzić w rachubę jest kredyt złotowy. Ale jeśli po planowanej nadpłacie pozostanie jeszcze nam 100 czy 200 tysięcy kredytu do spłaty, nie ma przeszkód, aby po nadpłacie wybrać kredyt z niższą ratą, czyli zmienić walutę kredytu, czasem ta operacja uda nam się w naszym banku, czasem korzystniej będzie zmienić bank.

Wymienione w tytule dwa parametry są najbardziej widocznymi dla klienta elementami cenowymi oferty. Jeśli w analizie porównawczej iluś tam ofert skoncentrujemy się li tylko na wysokości raty i prowizji, możemy się mocno oszukać. Dosyć często spotykam się ze "sztuczkami" nierzetelnych doradców, którzy w ten sposób sprzedają bardzo drogie oferty, "zapominają" o przekazaniu klientowi informacji np. o licznych i bardzo drogich obowiązkowych ubezpieczeniach, przykładowo od ryzyka utraty pracy, od ryzyka stopy procentowej, od ryzyka spadku ceny nieruchomości itp. Parametrami wpływającymi na łączną cenę kredytu są także: koszty ubezpieczenia pomostowego (do momentu wpisu obciążenia hipoteki w księdze wieczystej), koszty ubezpieczenia obniżonego wkładu własnego, wycena nieruchomości, wysokość prowizji banku za wcześniejszą spłatę części lub całości kredytu czy koszt przewalutowania. Są banki, które do swojej oferty "wkleją" nam obowiązkowo wszystkie tego typu opłaty, w innych bankach części z wymienionych opłat po prostu nie ma. W ten sposób możemy dopłacić, przy uruchomieniu kredytu lub w trakcie jego spłaty, czasem nawet blisko 10 proc. jego wartości.

I tu przechodzimy do kolejnego akapitu - kto ma nam pomagać w wybraniu kredytu i podpisaniu umowy z bankiem.

Dlaczego nie wierzyć bezgranicznie doradcy? Ile warto pożyczyć z banku? Na co musisz zwrócić uwagę, zanim podpiszesz umowę kredytową? O tym przeczytasz na następnej stronie.

...bezkrytycznie. Doradca kredytowy jest prawie zawsze (czy to w banku, czy też w firmie pośrednictwa kredytowego) na prowizji. Im więcej uda mu się pozyskać klientów w danym miesiącu, tym więcej zarobi. Z punktu widzenia klienta nie jest to więc sytuacja komfortowa - nie zawsze (a raczej bardzo rzadko) mamy po drugiej stronie doradcę z prawdziwego zdarzenia. Zdecydowana większość po prostu walczy o swój chleb i nie zawsze jest to gra fair play. Tu jest trochę tak, jak z reklamami: część z nich tylko upiększa produkt, ale są też reklamy, które paskudnie wprowadzają potencjalnych klientów w błąd. Warto jest więc sprawę swojego kredytu skonsultować w kilku miejscach. Pamiętajmy też o uzyskaniu od doradcy wszystkich parametrów kredytu w formie pisemnej. Może się okazać, że doradca o czymś "zapomni" (a zweryfikujemy to w innym miejscu), ale też może nas wrednie oszukać. Z mojego bogatego doświadczenia wiem, że często pseudo-doradcy u pośredników twierdzą, że np. dany bank nie pobiera prowizji i dopiero przy umowie zaskoczony klient musi wyjąć z kieszeni dodatkowo 2 proc. wartości kredytu, w przeciwnym razie bank kredytu nie uruchomi. A na zmianę banku nie ma już czasu.

Skoro przychodzimy do doradcy po kredyt hipoteczny, pewnie chcielibyśmy, aby ten skoncentrował się na zleconej sprawie. Tu jednak bardzo często spotkamy się z sytuacją (zarówno w bankach, jak i u pośredników), że nasz "doradca" pięknymi słowy będzie nam zachwalał zakup funduszy, innych instrumentów finansowych czy też ubezpieczeń, przy obietnicy uzyskania dochodów znacznie przewyższających odsetki od lokaty bankowej. Takiej praktyce, w niektórych dużych instytucjach powszechnej, również mówię zdecydowane NIE. Oczywiście, nie ma żadnych przeszkód, aby pomóc klientom w korzystnym zainwestowaniu swoich środków (jeśli ci są tym zainteresowani), ale niech zrobi to doradca inwestycyjny z prawdziwego zdarzenia. Najczęściej staramy się wziąć z banku kredyt w najniższej wysokości - tak, aby zamknąć transakcję kupna nieruchomości. Czasem zapominamy o innych kosztach: notarialnych czy też okołokredytowych (prowizje, ubezpieczenia). Zwykle w nowe mieszkanie musimy też nieco zainwestować, aby móc w nim zamieszkać. Jeśli nasze obliczenia odnośnie kwoty kredytu będziemy robić na styk (uwzględniając przy tym posiadane środki własne), prawie zawsze okaże się, że na koniec zabraknie nam kwoty 10 czy 20 tysięcy złotych. Wtedy zwykle sięgamy po dużo droższe produkty finansowe typu "zakupy na raty", pożyczki konsumpcyjne czy też uruchamiamy nasze karty kredytowe. Jeśli nasz budżet jest dość napięty, możemy na własnej szyi odczuć zaciskanie się pętli kredytowej - kilka dodatkowych, "małych" kredytów zwiększa nasze obciążenia miesięczne o 1000 złotych lub więcej. Aby tej sytuacji uniknąć, wystarczy we wniosku wystąpić od razu o kredyt większy o np. 20 000 zł niż planowaliśmy, wtedy unikniemy opisanej wyżej sytuacji. W najgorszym przypadku pozostanie nam na koniec trochę wolnych środków, co przy kredycie hipotecznym czasem może okazać się nieodzowne (np. przy nieoczekiwanej utracie pracy przez kredytobiorcę). Ostatnio niemal wszystkie poważne porady w kwestii zawierania umów z "dużymi" instytucjami (np. banki, ubezpieczyciele, deweloperzy) zawierają ostrzeżenia przed tym, co jest napisane "drobnym druczkiem". Część kredytobiorców takie rady bierze sobie mocno do serca i swoją uwagę kieruje przy tej czynności na umowę kredytową - i tu robią poważny błąd. Zajmijmy się więc tym tematem szerzej.

Umowa kredytowa - tworzy ją, w każdym banku, bardzo poważne grono: określony departament centrali banku, opiniują bardzo szacowni radcy prawni. Zmiennymi są oczywiście parametry kredytu, dane osobowe itp., ale zdecydowana większość zapisów nie podlega nawet najmniejszym korektom. Jeśli więc przed podpisaniem umowy chcemy jej treść dokładnie poznać lub też skonsultować z własnym prawnikiem, poprośmy o tę umowę przy składaniu wniosku o kredyt, a nie po decyzji. Próba negocjacji i wnoszenie o zmiany w danych zapisach to najczęściej walka z wiatrakami. Dochodzi przy tym do niepotrzebnych spięć, awantur, a wszystko to ma miejsce tuż przed uruchomieniem kredytu, kiedy czasem bardzo już gonią nas terminy.

Z mojego doświadczenia dodatkowe zapisy nie są groźne, choć czasem wyglądają mało poważnie lub się z nimi nie zgadzamy (np. mamy obowiązek informowania banku każdorazowo o zmianie pracy lub o obniżeniu wartości rynkowej kredytowanej nieruchomości). Z analizą umowy (jeśli czujemy taką potrzebę) nie czekajmy więc do ostatniej chwili. Jednak część zapisów z umowy znać musimy - koniecznie trzeba się zapoznać z akapitami pod tytułem " zasady wcześniejszej spłaty części lub całości kredytu" oraz "zobowiązania kredytobiorcy po uruchomieniu kredytu".

Innym bardzo ważnym dokumentem, w którym nie możemy pozwolić sobie nawet na najmniejsze "niedoczytanie" jest decyzja kredytowa.

Profesjonalny doradca kredytowy niemal zawsze z dużą rezerwą podchodzi do informacji z banku dotyczącą prowadzonej sprawy. "Decyzja jest pozytywna" - usłyszymy w banku. "Poproszę o jej przesłanie" - powie zawodowiec, zanim się zacznie z niej cieszyć i dzwonić z radosną nowiną do klienta. W każdej bowiem decyzji trzeba sprawdzić najpierw parametry (czy bank nie zmniejszył mocno kwoty przyznanego kredytu, czy mamy takie oprocentowanie, jakie obiecaliśmy klientowi, itp.). Następnie należy gruntownie przeanalizować fragmenty decyzji, w których mowa o "warunkach podpisania umowy kredytowej" i "warunkach do uruchomienia kredytu". Czasem warunków tych jest tak dużo (zależy to zarówno od danego banku, jak i od konkretnego analityka), czasem są one wręcz niemożliwe do spełnienia przez klienta.

Tu właśnie jest chyba największa różnica pomiędzy amatorem w doradztwie kredytowym a profesjonalistą - amator sądzi, że pozytywna decyzja to koniec jego pracy nad wnioskiem, podczas gdy dla zawodowca jest to dopiero jej początek. Na ogół bowiem od niekorzystnych decyzji można się odwołać (np. wnioskować o odstąpienie przez bank od spełnienia danego warunku, lub zastąpić warunek innym, akceptowalnym przez bank i przez klienta). Ale jak się to robi, do kogo trzeba się zwrócić i na co można ewentualnie liczyć ze strony banku, to już najwyższe arkana wiedzy, niedostępne dla niedoświadczonych "doradców". Nie liczmy bowiem na to, że ktoś z banku machnie ręką i powie "No dobra, ten warunek nie jest taki istotny. Uruchomimy Panu kredyt". Nie ma takiej możliwości, musimy wypełnić wszystko co do joty, dokładnie w taki sposób i w takiej formie, jak życzy sobie bank w ostatecznej decyzji. Inaczej kredyt nie zostanie uruchomiony.

Zdaję sobie sprawę, że powyższa publikacja nie wyczerpuje tematu przywołanego w tytule. Być może jednak pozwoli Państwu na nieco szersze spojrzenie na temat kredytu hipotecznego oraz przede wszystkim na kwestię doradztwa. Będąc w rękach profesjonalisty nie muszą się Państwo martwić o tego typu sprawy, to jest właśnie jego zadanie - znaleźć drogę do uzyskania przez klienta optymalnej wersji kredytu i nie szukać przy tym dodatkowych dochodów poprzez akwizycję innych produktów. Jeśli jednak wolą Państwo działać samodzielnie, lub jeśli osoba, której powierzyli Państwo przeprowadzenie transakcji nie wygląda na zawodowca - warto zerknąć czasem do niniejszego poradnika.

Krzysztof Oppenheim