Zadatek a zaliczka. Jaka jest różnica i co podlega zwrotowi?
Podczas zawierania umowy np. przy zakupie nieruchomości często jesteśmy zobowiązani do wpłaty określonej kwoty, która ma niejako stanowić zaliczkę na poczet umowy. Może jednak okazać się, że wpłacaliśmy zadatek, który w określonych przypadkach, nie zostanie nam zwrócony. Czym różni się zaliczka od zadatku? Kiedy zadatek nie zostanie zwrócony?
Zadatek to świadczenie w postaci pieniężnej lub rzeczowej, które jest przeznaczone drugiej osobie podczas zawierania umowy przedwstępnej przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Zadatek regulowany jest przez Kodeks cywilny, a jego celem jest zabezpieczenie umowy w formie finansowej, w przypadku, gdyby z winy jednej ze stron, nie została zawarta umowa przyrzeczona.
Zaliczka z kolei nie jest regulowana przez Kodeks cywilny i w odróżnieniu od zadatku, nie stanowi ona zabezpieczenia umowy i nie chroni w przypadku, gdyby umowa przyrzeczona nie została zawarta. Po zawarciu umowy zaś zaliczka przeznaczana jest na poczet zobowiązania.
Zadatek zazwyczaj nie przekracza 30 proc. wartości umowy, zaliczka z kolei może stanowić dowolny procent wartości przedmiotu podlegającego umowie.
To, co odróżnia od siebie zaliczkę i zadatek jest przede wszystkim kwestia zwrotu. Jeżeli kupujący wpłacił zadatek na poczet przyszłej umowy i z jego winy, umowa przyrzeczona nie została zawarta, wówczas zadatek przepada, a sprzedający ma prawo go zatrzymać. Jeżeli zaś umowa nie została zawarta z winy sprzedającego, to kupujący ma prawo domagać się zwrotu dwukrotności zadatku. Gdy natomiast umowa zostanie zawarta, to wtedy zadatek przeznaczany jest na poczet kwoty zakupu.
Inna sytuacja ma miejsce w przypadku zaliczki. Zaliczka nie jest formą zabezpieczenia umowy, dlatego niezależnie od tego, z czyjej winy nie doszło do jej zawarcia, zaliczka zawsze musi zostać zwrócona kupującemu. Podobnie jednak, jak w przypadku zadatku, jeżeli dojdzie do zawarcia umowy, zaliczka przeznaczana jest na poczet zakupu danego przedmiotu i/lub usługi.
Istnieją sytuacje, kiedy sprzedający jest zobowiązany zwrócić kupującemu zadatek. Ma to miejsce wtedy, gdy:
- umowa zostanie rozwiązana przez sąd,
- wina za niewykonanie umowy leży po obu stronach,
- wina za niewykonanie umowy nie leży po żadnej ze stron.
Aby doszło do zwrotu zadatku, konieczne jest złożenie kontrahentowi oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Trudno jednoznacznie stwierdzić, czy lepiej wybrać zadatek, czy zaliczkę. W większości przypadków zaleca się wybór zadatku, ponieważ został on uregulowany w Kodeksie cywilny, w związku z czym przyszła umowa będzie chroniona prawnie. Zadatek stanowi również zabezpieczenie umowy przyrzeczonej, w związku z czym, obie strony mają prawo domagać się jej zawarcia. Co więcej, gdy umowa nie zostanie zawarta, zarówno kupujący, jak i sprzedający (w zależności od tego, z czyjej winy umowa nie została zawarta) mają prawo domagać się zatrzymania lub wypłaty dwukrotności kwoty zadatku.
Zaliczka z kolei nie jest regulowana prawnie i każdorazowo musi ona zostać zwrócona kupującemu. Nie daje więc ona zabezpieczenia ani sprzedającemu, ani kupującemu, ponieważ nie zabezpiecza odpowiednio umowy przyrzeczonej.
Co najważniejsze, zadatek daje większe szanse na zawarcie faktycznej umowy w przyszłości. Mimo tego, że na pozór wydaje się, że jest on zabezpieczeniem wyłącznie dla sprzedającego, w rzeczywistości zabezpiecza także interes kupującego. Gdy sprzedający nie wywiąże się z umowy, ma on prawa domagać się dwukrotności wpłaconego zadatku.
WG
