Zadatek, odstępne, kary umowne - na co zwrócić uwagę?

Źle skonstruowane zapisy o karach umownych mogą doprowadzić do tego, że za niewykonanie umowy grozić będzie tylko konieczność zapłacenia niewielkiej kwoty. Zapisy o odstępnym mogą pozwolić na jednostronną rezygnację z wykonania umowy w przypadku zapłaty określonej w umowie kwoty. Wykonanie umowy najbardziej wzmacnia wręczenie zadatku.

Funkcją zadatku jest umocnienie umowy, skłonienie stron do tego, aby ją wykonały. W razie niewykonania umowy przez stronę, która zadatek dała, druga strona nie musi go zwracać. Jeśli umowy nie wykona strona, która zadatek otrzymała, powinna go zwrócić w podwójnej wysokości. Zdarza się jednak, że poniesiona wskutek niewykonania umowy szkoda jest większa niż zadatek. Wtedy bardziej opłacalne jest żądanie odszkodowania na zasadach ogólnych. W takiej sytuacji znalazł się Tomasz R., który zawarł ze spółką T. umowę, na podstawie której spółka miała wybudować i sprzedać mu domek jednorodzinny. Tomasz R. wpłacił spółce zadatek. Niestety, spółka nie wywiązała się z umowy. Tomasz R. wyliczył, że z tego powodu poniósł szkodę w wysokości ponad 123.000 zł i zażądał od spółki zapłaty takiego odszkodowania. Spółka zwróciła Tomaszowi R. wpłacony zadatek w podwójnej wysokości i uznała sprawę za zamkniętą. Problem w tym, że kwota zadatku była znacznie mniejsza niż poniesiona przez Tomasza R. szkoda. Sprawa ostatecznie trafiła do Sądu Najwyższego.

W razie niewykonania zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy, może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwójnej wysokości. Uznał tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 czerwca 2009 r., sygn. akt III CZP 39/09. W praktyce oznacza to, że przy umowie zabezpieczonej zadatkiem ma się następujący wybór:

1) złożyć kontrahentowi oświadczenie o odstąpieniu od umowy bez konieczności wyznaczania dodatkowego terminu i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli samemu się go dało - żądać sumy dwukrotnie wyższej albo

2) nie odstępować od umowy, tylko zażądać na podstawie przepisów ogólnych zapłaty odszkodowania za szkodę spowodowaną niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy.

Gdyby uznać, że w razie zastrzeżenia zadatku nie ma możliwości żądania odszkodowania na zasadach ogólnych, to w istocie zastrzeżenie zadatku pozbawiałoby ważnego uprawnienia jakie ma każdy wierzyciel w razie niewykonania umowy, czyli żądania naprawienia szkody - uznał Sąd Najwyższy. Stałoby to też w sprzeczności z funkcją zadatku, jaką jest umocnienie umowy. W takiej sytuacji należy więc policzyć, co jest bardziej opłacalne. Przy zadatku sprawa jest prosta, bo jego kwota jest z góry określona, nie trzeba też wykazywać, że poniosło się szkodę oraz jej wysokości. Natomiast z żądaniem zapłaty odszkodowania na zasadach ogólnych wiąże się większe ryzyko, bo trzeba udowodnić wysokość poniesionej szkody oraz jej związek przyczynowy z niewykonaniem umowy.

Zadatek służy umocnieniu umowy. Odwrotną funkcję pełni odstępne, które co do zasady prowadzi do osłabienia więzi umownej. W umowie można zastrzec, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy - odstępnego (art. 396 K.c.). Oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego. Zastrzeżenie odstępnego stwarza więc możliwość "wykupienia się" z umowy. W konkretnym przypadku może się bowiem okazać, że bardziej opłacalne jest niewykonywanie umowy i zapłacenie drugiej stronie określonej kwoty, niż realizacja umowy. Zastrzegając prawo odstąpienia od umowy należy też wskazać termin, do którego oświadczenie o odstąpieniu może zostać złożone (art. 395 § 1 K.c.). Analizując projekt umowy trzeba zwrócić uwagę na to, czy nie ma w niej zapisów o odstępnym. Zastrzeżenie niskiej kwoty odstępnego w praktyce oznacza, że jeśli druga strona nie będzie w stanie wykonać umowy i zdecyduje się skorzystać z zastrzeżonego w umowie prawa do odstąpienia od umowy, to jedyną sankcją, jaka ją spotka, będzie konieczność wypłacenia odstępnego.

Jeszcze inną funkcję pełnią zapisy o karach umownych. Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kary umownej). Dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej (art. 483 § 1 i 2 K.c.). Kary umownej nie można więc mylić z odstępnym.

Co daje zamieszczenie w umowie zapisów o karze umownej? W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek kwocie, bez względu na wysokość poniesionej szkody. Jest to więc forma zryczałtowanego odszkodowania. Nie trzeba udowadniać, jaką szkodę wywołało niewykonanie czy nienależyte wykonanie umowy przez kontrahenta. Karę umowną łatwiej więc wyegzekwować niż odszkodowanie na zasadach ogólnych. Zapisy o karach umownych mogą okazać się jednak także pułapką. Wynika to z tego, że żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły (art. 484 § 1 K.c.). Jeśli zatem w umowie zastrzeżono niską karę umowną, a nie zapisano, że możliwe jest żądanie uzupełniającego odszkodowania na ogólnych zasadach, to kara umowna może nie zrekompensować całej poniesionej szkody.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

autor: Andrzej Janowski
Gazeta Podatkowa Nr 687 z dnia 2010-08-09

GOFIN podpowiada