Zmiany w kredytach uderzą w najbogatszych
Nowelizacja rekomendacji S obniży o blisko jedną czwartą zdolność kredytową w zagranicznych walutach. Zmiany te dotyczą jedynie osób zarabiających więcej niż średnia krajowa. Najwięcej stracą statystyczne rodziny w Katowicach i Szczecinie - wielkość mieszkania, które mogłyby kupić na kredyt spadnie nawet o ponad 20 m kw.
Przyjęta przez Komisję Nadzoru Finansowego nowelizacja rekomendacji S wprowadza kolejne już ograniczenia względem kredytów hipotecznych. Tym razem "na warsztat" regulatora trafiło finansowanie w zagranicznych walutach. Raty wszystkich kredytów spłacanych przez danego kredytobiorcę nie będą mogły przekroczyć 42 proc. jego dochodów netto.
Ponadto niezależnie od terminu, na który kredyt zostanie udzielony, banki będą musiały obliczać zdolność kredytową tak, jakby był on zaciągnięty na 25 lat. Wydłużenie okresu kredytowania ponad ten termin nie będzie już skutkować wzrostem zdolności kredytowej, mimo że niektóre banki udzielają takiego finansowania nawet na ponad 40 wiosen. Na dostosowanie się do tych zmian banki mają jeszcze dużo czasu - nowe regulacje zaczną obowiązywać od nowego roku.
O tym czy i o ile spadnie z tego tytułu zdolność kredytowa decydują dwie kwestie - poziom dochodów i okres, na który kredytobiorca planowałby się zadłużyć. Osoby zarabiające mniej niż wynosi średnia krajowa praktycznie nie odczują zmian w zapisach rekomendacji.
Już bowiem rekomendacja T ograniczyła w ich przypadku wysokość rat kredytowych do 50 proc. dochodu. Trzeba tu ponadto zaznaczyć, że obecnie zdolność kredytowa w walucie obliczana jest tak jakby kredytobiorca ubiegał się o kredyt w złotych o wartości podwyższonej o 20 proc. W efekcie jedynie przy kredytach walutowych zaciągniętych na 40 lat i więcej rekomendacja S obniży potencjalną zdolność kredytową osób zarabiających maksymalnie średnią krajową.
Na nowelizacji rekomendacji S stracą głównie osoby zarabiające więcej niż średnia krajowa. W przypadku kredytu w euro zaciągniętego na 30 lat zdolność kredytowa spadłaby o 15 proc. 23 proc. mniej można byłoby pożyczyć w przypadku "czterdziestoletniego" kredytu w euro.
Jak to przełoży się na zdolność kredytową przeciętnej rodziny w największych miastach? W przypadku kredytu na 30 lat zmiany zasad udzielania kredytów walutowych dotkną przeciętne rodziny w Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Poznaniu, Sopocie, Szczecinie, Warszawie i Wrocławiu. Najmocniej, bo blisko o 100 tys. zł, spadnie zdolność kredytowa mieszkańców Katowic i Warszawy. W pozostałych miastach prognozowany spadek zdolności kredytowej nie przekracza znacznie 80 tys. zł.
W pozostałych badanych miastach przeciętna rodzina nie odczuje zmian w wysokości zdolności kredytowej przy kredytach we wspólnej walucie, ponieważ już dziś oferta przedkładana im przez banki jest bardziej restrykcyjna niż wynikałoby to z nowelizacji rekomendacji.
Gorsza sytuacja miałaby miejsce, gdyby rodzina chciała zaciągnąć kredyt we wspólnej walucie na 40 lat. W miastach, gdzie przeciętna rodzina zarabia więcej niż średnia, zdolność kredytowa znacząco spadnie. W Warszawie i Katowicach nowelizacja rekomendacji S pozwoli przeciętnej rodzinie pożyczyć przeszło 165 tys. zł mniej. W pozostałych badanych miastach, gdzie wynagrodzenia są ponadprzeciętne, zdolność kredytowa spadnie o przeszło 120 tys. zł. Gdy zarobki są niższe niż średnia zmiany będą niewielkie. W takich miastach jak Białystok, Bydgoszcz, Lublin, Łódź, Rzeszów i Toruń, zdolność kredytowa przeciętnej rodziny zmieni się jedynie kosmetycznie. Przy czterdziestoletnim kredycie różnica zamknęłaby się bowiem w 2 tys. zł.
Powyżej przedstawione zmiany w różnym stopniu będą odczuwalne na lokalnych rynkach nieruchomości. W Katowicach ograniczenie będzie najbardziej drastyczne. O przeszło 20 m kw. spadnie możliwy do nabycia metraż mieszkania, o ile przeciętna rodzina wybierałaby się na zakupy z wykorzystaniem kredytu w euro zaciągniętego na popularny okres 30 lat. Na znacznie, bo aż o przeszło 15 m kw. mniej, mogłaby sobie też pozwolić statystyczna rodzina w Szczecinie.
Paradoksalnie jednak w tych właśnie miastach, pomimo największego spadku potencjalnego możliwego do nabycia metrażu, wciąż można kupić tam najwięcej - odpowiednio mieszkania o powierzchni 110 i 84 m kw. Wynika to z relatywnie niskich cen nieruchomości w porównaniu do zarobków. Za metr przeciętnego mieszkania trzeba bowiem w tych miastach zapłacić mniej niż 5 tys. zł, a zarobki są tam ponadprzeciętne.
Na drugim biegunie znajduje się Sopot. Jako prestiżowa lokalizacja odznacza się jedną z najwyższych średnich cen nieruchomości w kraju. Pod tym względem przewyższa nawet stolicę. Dochody mieszkańców nie są jednak aż tak wysokie, aby konstytuowało to obserwowane tam ceny nieruchomości. Przeciętna rodzina, która po wejściu w życie nowelizacji wybrałaby się na zakupy z wykorzystaniem kredytu w euro zaciągniętego na 30 lat mogłaby w Sopocie kupić mieszkanie o powierzchni 49 m kw.
W Krakowie także modelowa rodzina za przeciętną zdolność kredytową mogłaby pozwolić sobie na zakup mieszkania o relatywnie małej powierzchni. Przeciętnie jest to blisko 53 m kw. Ceny nieruchomości są więc w Krakowie wysokie w porównaniu do możliwości finansowych mieszkańców. Warto też zauważyć że dochody, które warunkują wysokość zdolności kredytowej, są w stolicy Małopolski pomiędzy poziomem Rzeszowskim i Szczecińskim. Ceny nieruchomości są za to w Krakowie o ponad połowę wyższe od wyżej wymienionych miast.
Najsłabiej zmiany odczują więc mieszkańcy miast, w których zarobki są niższe od średniej. Potencjalnie najmocniej rekomendacja S może dotknąć rynki, na których kupują najzamożniejsi. Zmian nie należy jednak demonizować. Trzeba bowiem podkreślić, że obecnie około jeden na cztery kredyty jest udzielany w walucie. W dalszym ciągu na zakup nieruchomości można też zaciągnąć kredyt w złotym, który choć droższy nie jest obarczony ryzykiem kredytowym i wobec tego rodzaju finansowania nie będzie utrudniony dostęp po nowym roku.
Bartosz Turek, Jerzy Węglarz
