Na przełomie lutego i marca powinna się zakończyć analiza opinii bankowców do przedstawionych w październiku 2016 roku założeń projektu zaleceń (nowelizacja rekomendacji S) - wynika z informacji Interii. W kolejnym kroku zostaną przeprowadzone dodatkowe konsultacje z bankami. Nadzorca nie deklaruje konkretnego terminu, w którym rekomendacja zostanie wydana.
W związku z tym, że ma ona "charakter makroostrożnościowy", projekt będzie opiniowany przez Komitet Stabilności Finansowej (w skład którego wchodzi prezes NBP, minister finansów, przewodniczący KNF oraz prezes BFG).Publikując jesienią założenia, KNF uzasadniała, że dotychczasowe bardzo małe zainteresowanie kredytami o stałej stopie wynika z tego, że niewiele banków je w ogóle oferuje, a do tego nie są one promowane. Rekomendacja ma spowodować, że wreszcie zagoszczą na rynku na szerszą skalę (w grę wchodzą limity ograniczające udział kredytów ze zmienną stopą).
Jednoznaczny prezes NBP, banki świadome ryzyka
O tym, że potrzebne jest przestawianie się rynku na kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej mówił kilka dni temu prezes NBP Adam Glapiński.
- Przyglądamy się, jaki wpływ na sytuację miałoby podniesienie stóp procentowych, kiedy raty kredytobiorców złotowych wzrosłyby. Dlatego warto wprowadzić regulacje sprzyjające rozwojowi kredytu o stałym oprocentowaniu - mówił prezes Adam Glapiński w wywiadzie dla PAP. Dodał jednocześnie, że jest kilka istotnych kwestii do rozstrzygnięcia.
Sami bankowcy także są świadomi ryzyka, że jeśli wróci inflacja, a wraz z nią wyższe stopy procentowe, to wzrosną raty kredytów i wielu Polaków nie będzie stać na spłatę miesięcznych rat. Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową powołał grupę roboczą, w której skład wchodzą przedstawiciele blisko 20 banków.
- Kredyty hipoteczne o zmiennej stopie mogą stać się problemem na taką skalę jak kredyty frankowe. Mamy rekordowo niskie stopy, ale przypomnijmy sobie, że nie tak dawno, bo kilka lat temu były one znacznie wyższe, a przecież kredyty hipoteczne są udzielane na 20-30 lat. Co będzie gdy stopy pójdą w górę? Raty kredytowe momentalnie wzrosną, a całe ryzyko jest po stronie klientów - mówi Tomasz Mironczuk z Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową.
Obecnie kredyt hipoteczny w złotych ma blisko 2,7 miliona Polaków, a ich łączna kwota przekracza 232 miliardy złotych (to blisko dwa razy więcej niż kwota kredytów frankowych).
O ile więcej zapłacą kredytobiorcy
Jeśli stopy pójdą w górę, to raty także. Przykładowo, przy niewielkim kredycie w kwocie 150 tys. zł, udzielonym na 25 lat, przy oprocentowaniu na poziomie 4 proc. rata wynosi około 792 zł, ale gdyby oprocentowanie wzrosło do 6 proc., to miesięcznie trzeba będzie zapłacić 966 zł. Przy większych kredytach ten efekt będzie dużo bardziej odczuwalny. Chodzi więc nie tylko o to, żeby zaoferować stałą stopę dla nowych kredytobiorców, ale także dla tych, którzy już spłacają.
- W Polsce niemal wszystkie kredyty hipoteczne mają zmienne oprocentowanie. Jesteśmy pod tym względem ewenementem, bo w większości krajów OECD mają one stałą stopę przynajmniej w okresie 5-10 lat. Trzeba brać pod uwagę sytuację, w której stopy znów pójdą w górę. Dlatego ważne jest przeorganizowanie rynku, tak by banki zaczęły na szeroką skalę oferować kredyty na stałą stopę. To jednak wymaga ustaleń z regulatorami - zarówno z KNF jak i Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów, by wypracować pewien rynkowy standard i jednocześnie uniknąć sytuacji, w której za kilka lat jakieś klauzule stosowane w tych umowach zostaną uznane za niedozwolone - dodaje Tomasz Mironczuk.
Zwykle konstrukcja takich kredytów zakłada, że stałe oprocentowanie obowiązuje przez okres kilku lat, a potem klient banku decyduje czy chce znowu przejść na stałą stopę na nowych warunkach lub na oprocentowanie zmienne.
- Jeśli odpowiedni standard zostanie wypracowany, banki chętniej będą oferować takie kredyty. Chodzi m.in. o takie elementy jak minimalny okres obowiązywania stałej stopy, procedury ustalania oprocentowania na kolejny okres. Ważne będzie także wypracowanie instrumentu referencyjnego, do którego będzie można odnosić cenę kredytu - przy stopie zmiennej taką rolę pełniły indeksy WIBOR czy LIBOR. Kluczowe będą również regulacje dotyczące kosztów jakie klient poniesie w przypadku przedterminowej spłaty - wylicza Tomasz Mironczuk. Jego zdaniem można wyjść od łagodniejszego wariantu np. obowiązywania stałej stopy przez 5 lat. Docelowo mógłby to być dłuższy okres, ale na razie nie ma praktycznie rynku odpowiednich instrumentów zabezpieczających.
To jeden z kluczowych elementów. Komisja Nadzoru Finansowego w założeniach chciała, żeby było to co najmniej 10 lat, jednak bankowcy alarmowali, że w obecnych warunkach rynkowych jest praktycznie nierealne, bo nie ma instrumentów, które pozwalałyby pozyskać odpowiednie finansowanie na taki okres i w efekcie oznaczałoby to, że takie kredyty musiałyby być bardzo drogie. Z nieoficjalnych informacji wynika, że jest duże prawdopodobieństwo, że minimalny okres stałej stopy będzie krótszy od zaproponowanego pierwotnie przez KNF i na początek może to być okres 5 letni (może zostać wyznaczona ścieżka dojścia do dłuższych okresów).
Spokój za wyższą cenę?
Problem polega jednak na tym, że do kredytów o stałej stopie trzeba przekonać samych klientów, bo dziś są one droższe od tych o zmiennej, ale różnica to w praktyce koszt ubezpieczenia przed wzrostem rat w przyszłości. W BZ WBK stałe oprocentowanie, obowiązujące w okresie 5 lat wynosi dziś 4,5 proc., a zmienne od 3,6 do 4,22 proc., ale klienci decydują się na bezpieczniejszy wariant sporadycznie (w całym 2016 roku zaledwie 1 tys. sztuk). Do zaoferowania na szeroką skalę kredytów o stałej stopie obowiązującej przez 5 lat przymierza się Grupa PKO BP. Z naszych informacji wynika, że w zasadzie bank już jest gotowy, a moment ich udostępnienia zależy od warunków rynkowych.
Jednak świadomość ryzyka związanego z możliwym wzrostem stóp procentowych wśród klientów jest znikoma i samo pojawienie się tych kredytów w ofertach banków nie wystarczy. Potrzebna będzie szeroka kampania informacyjna. Pojawiają się głosy, że najskuteczniejsza byłaby wspólna akcja banków, bo będzie bardziej przekonująca niż indywidualne reklamy i promocje poszczególnych instytucji.
Przestawianie się rynku na kredyty o stałej stopie oznaczają jednocześnie, że banki muszą dopasować pod te portfele odpowiednie finansowanie. Najłatwiej pozyskać je poprzez listy zastawne, które emitują banki hipoteczne. Obecnie na rynku działają trzy (PKO Hipoteczny, mBank Hipoteczny i Pekao Hipoteczny). Ponad rok temu weszły w życie przepisy ułatwiające działalność takich instytucji, co odblokowało rynek listów zastawnych. Z naszych informacji wynika, że nad uruchomieniem banku hipotecznego pracuje ING Bank Śląski (w przeszłości miał już taki specjalistyczny bank, ale kilka lat temu go zamknął).
Na ostateczny kształt regulacji dotyczących kredytów o stałej stopie wpływ będzie miała także ustawa o kredycie hipotecznym, nad którą pracuje sejm. Chodzi między innymi zapisy dotyczące prowizji w sytuacji wcześniejszej spłaty. W tym przypadku kalkulacja kosztów po stronie banku jest zupełnie inna niż dla kredytów o zmiennej stopie.
Monika Krześniak-Sajewicz
