Hipoteka na nieruchomości nie obniża jej wartości

Często w praktyce, pojęcie wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnych mylone jest, z ceną ustalaną przez strony dokonujące transakcji. Podobnie było w sprawie, która w ostatnim czasie trafiła na wokandę NSA - wyrok z dnia 20 kwietnia 2012 r., sygn. II FSK 2109/10.

W przedstawionym stanie faktycznym, strony zawarły umowę przeniesienia własności nieruchomości, wskazując kwotę, za którą kupujący nabył nieruchomość, uiszczając podatek od czynności cywilnoprawnych adekwatnie do ustalonej ceny. Z kolei Naczelnik Urzędu Skarbowego, uznał, że wskazana w umowie cena, jest znacznie zaniżona w kontekście wartości rynkowej. W konsekwencji, skorzystał z nadanego mu przez ustawę o podatku od czynności cywilnoprawnych uprawnienia i powołał biegłego rzeczoznawcę do dokonania operatu szacunkowego. Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego, stanowiło dla organu podstawę opodatkowania, co skutkowało podwyższeniem podatku od czynności cywilnoprawnych.

Organ jednocześnie wskazuje, że podniesiony przez stronę argument, że przedmiotowa nieruchomość obciążona była hipoteką, nie ma żadnego bezpośredniego, ani pośredniego wpływu na ustalanie podstawy opodatkowania, jaką jest wartość rynkowa. Stanowisko podtrzymał również Dyrektor Izby Skarbowej, jako organ odwoławczy, który utrzymał w mocy wydaną przez Naczelnika decyzję. Podatnik jednak nie zgodził się rozstrzygnięciem i wniósł skargę do WSA w Warszawie.

Wyrokiem z dnia 21 kwietnia 2010 r., sygn. akt VIII SA/Wa 21/10, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę, uznając, że zaskarżona decyzja Dyrektora Izby Skarbowej, nie narusza prawa oraz brak jest podstaw do przyjęcia, że organy podatkowe naruszyły przepisy prawa materialnego lub prawa procesowego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Sąd w uzasadnieniu podkreśla, że cena nie stanowi warunku kształtowania podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z kolei wartość rynkowa, jako podstawa opodatkowania może być pomocniczo kształtowana przez cenę, ale nie tą ustalaną przez strony w umowie, lecz przeciętną przyjętą w danej miejscowości. Pozostając w obrębie czynników pomocniczych do ustalenia podstawy opodatkowania, obciążenia w postaci ustanowionej hipoteki bądź prowadzonego postępowania egzekucyjnego, nie przesądza, że należy je uwzględniać przy szacowaniu wartości rynkowej obciążeń nieruchomości. Taki stan rzeczy nie wskazuje na zwiększenie umówionej ceny, ani na pomniejszenie wartości rynkowej.

Adekwatne stanowisko zajął NSA we wspomnianym wyroku z dnia 20 kwietnia 2012 r., sygn. II FSK 2109/10, argumentując, że: "Przywołane przeciętne ceny, zgodnie z rozważaną regulacją prawną - to ceny stosowane w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku. Okoliczność, że w przedmiotowej relacji do danej rzeczy ustanowiona została hipoteka lub prowadzone jest postępowanie egzekucyjne nie określa tej rzeczy jako rzeczy określonego rodzaju lub rzeczy określanego gatunku. Zarówno w języku potocznym jak i wypowiedziach stanowionego prawa pojęcie rodzaju albo gatunku rzeczy nie jest konstytuowane incydentalnym i przejściowym: obciążeniem rzeczy hipoteką lub objęciem postępowaniem egzekucyjnym. Ustanowienie hipoteki i/lub wszczęcie postępowania egzekucyjnego nie ma wpływu na stan rzeczy, zasadnie rozumiany jako właściwości rzeczy tworzące przedmiotową (rzecz jest wszak przedmiotem) użyteczność i przeznaczenie rzeczy. Przywołane w tekście prawnym art. 6 ust. 2 u.p.c.c. "uwzględnienie stanu" rzeczy powiązane jest też - w jednym sformułowaniu - ze "stopniem zużycia" rzeczy, co uzasadnia wniosek, że oba terminy odsyłają do przedmiotowych właściwości rzeczy, nie zaś do związanych z nią tyko przejściowo incydentalnych zdarzeń o charakterze prawnych".

NSA stwierdził zatem ostatecznie, że wbrew powszechnemu przekonaniu ustanowiona hipoteka czy też prowadzenie postępowania egzekucyjnego, nie odnosi się w żadnej mierze i nie wpływa na podstawę opodatkowania PCC, czyli na wartość rynkową nieruchomości.

Jarosław Włoch

Aplikant radcowski, konsultant podatkowy w Departamencie Doradztwa Podatkowego Małopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Krakowie

Biznes INTERIA.PL na Facebooku. Dołącz do nas i bądź na bieżąco z informacjami gospodarczymi