Plusy i minusy nowego prawa budowlanego
Osoby, które zdecydują się budować mieszkanie z deweloperem, nie będą musiały obawiać się o wpłacone pieniądze. Trafią one na specjalny rachunek powierniczy prowadzony przez bank. Budujący domy jednorodzinne nie będą musieli uzyskać pozwolenia na budowę, pod warunkiem że teren będzie objęty planem zagospodarowania przestrzennego.
1. Zagospodarowanie przestrzenne
Inwestorzy łatwiej będą mogli rozpoczynać inwestycje, gdyż powstanie więcej planów zagospodarowania przestrzennego. Ministerstwo Budownictwa przygotowało projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który upraszcza procedury uchwalania planów.
W procesie uzgadniania warunków zagospodarowania terenu będą mogli uczestniczyć jedynie: wnioskodawca, właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządca nieruchomości. Wyeliminowane zostanie rozstrzyganie wniosków zgłoszonych do planu na wczesnym etapie jego sporządzania.
W ciągu dwóch lat zniknie także decyzja o warunkach zabudowy oraz wymóg zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych w granicach administracyjnych miast. Resort budownictwa chce opracować także ogólne standardy urbanistyczne oraz wprowadzić uproszczoną formę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w formie przepisów urbanistyczno-architektonicznych.
Opinia
Hubert Izdebski
profesor Uniwersytetu Warszawskiego
Dzisiaj mamy zbyt długie procedury uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego, nie są one spójne z planami finansowymi gminy oraz nie ma przejrzystej wizji rozwoju gmin. Z tego względu dobrym rozwiązaniem jest skrócenie procedur uchwalania planów oraz ograniczenie możliwości składania protestów przez mieszkańców. Niestety nowelizacja nie rozwiązuje kwestii powiązania planowania przestrzennego z planowaniem finansowym. Jeżeli gmina uchwali plan, to powinna wiedzieć, skąd wziąć środki na przewidzianą w nim budowę infrastruktury. Projekt nie powołuje także Naczelnego Urbanisty Miasta, który poprawiłby jakość planowania.
2. Rachunek powierniczy
Osoby, które zawrą umowę z deweloperem o budowę mieszkania, nie będą musiały się obawiać o wpłacone mu pieniądze. Ministerstwo Budownictwa przygotowało założenia do projektu ustawy o rachunku powierniczym. Przewidziano w nich dwa rodzaje rachunków powierniczych: otwarte i zamknięte. W przypadku rachunków otwartych deweloper będzie otrzymywał z banku pieniądze po zakończeniu określonego etapu prac. Natomiast pieniądze zgromadzone na rachunku zamkniętym będą wypłacane deweloperowi po zakończeniu całej budowy. Jednocześnie założenia do projektu ustawy przewidują, że pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym są wyłączone z masy upadłościowej. Jeżeli deweloper upadnie, to ze środków zgromadzonych na rachunku syndyk masy upadłościowej będzie miał obowiązek dokończenia inwestycji.
Opinia
Jacek Kaliszuk
rzeczoznawca budowlany
Wprowadzenie rachunku powierniczego zabezpieczy interesy ludzi, którzy kupują mieszkanie, gdyż będą oni mieli pewność, że nawet jeżeli deweloper zbankrutuje, to nie stracą swoich pieniędzy. Instytucja rachunku powierniczego może przysporzyć trudności tym inwestorom, którzy nie mają własnych środków na realizację inwestycji i korzystają przede wszystkim z pieniędzy klientów. Duże firmy deweloperskie nie powinny mieć z tym problemów, gdyż posiadają własne środki. Rachunek powierniczy zwiększy koszty inwestycji. Jeżeli jego prowadzenie będzie kosztowało np. 1 proc. wartości inwestycji, to przy mieszkaniu wartym 500 tys. zł, jego koszt wzrośnie o 5 tys. zł.
3. Koniec pozwoleń na budowę
Dla osób, które planują budowę domu jednorodzinnego, przygotowane są także ułatwienia. Założenia do nowej ustawy Prawo budowlane ograniczają obowiązek uzyskiwania pozwolenia na budowę jedynie do sytuacji, gdy działka, na której ma się znajdować inwestycja, nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz gdy obszar oddziaływania obiektu wykracza poza granice działki lub gdy budowa obiektu wymaga uprzedniej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Resort budownictwa chce, by inwestor w planie obiektu musiał dokonywać zgłoszenia rozpoczęcia inwestycji w starostwie i już po upływie 30 dni mógł rozpocząć inwestycje. Pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia zostaną ponadto powiązane nie z osobą, która je otrzymała, a z inwestycją, której dotyczy. Jeśli inwestor będzie kontynuował rozpoczęte prace, to wystarczające będzie oświadczenie zainteresowanych podmiotów, skierowane do organów władzy budowlanej.
Opinia
Jan Nowak
powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w Pińczowie
Pomysł ten ma przede wszystkim zlikwidować bardzo długi okres oczekiwania na pozwolenie na budowę, co dla inwestorów jest sporym ułatwieniem. Obecnie proces wydawania pozwolenia na budowę ogranicza się jedynie do sprawdzenia, czy inwestor złożył wymagany komplet dokumentów. Z tego względu nie do wszystkich obiektów wymagane powinno być pozwolenie. Pomysł jednak w praktyce będzie miał niewielkie zastosowanie, gdyż w Polsce nie ma planów zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo, jeżeli chcielibyśmy wcielić ten pomysł w życie, to gminy musiałyby uchwalać szczegółowe plany zagospodarowania, które pokazują usytuowanie obiektów.
4. Zmiany w nadzorze budowlanym
Projekt nowelizacji prawa budowlanego przewiduje likwidację powiatowych inspektorów nadzoru budowlanego, a w ich miejsce powołanie okręgowych inspektorów nadzoru budowlanego. Takich jednostek powstanie około 100. Okręgowe inspektoraty będą tworzyć 20-osobowe zespoły, w skład których mają wejść wszyscy specjaliści z zakresu budownictwa. Jednocześnie inspektorzy zostaną uniezależnieni od samorządów, gdyż okręgowego inspektora nadzoru powoływał i odwoływał będzie inspektor wojewódzki po zasięgnięciu opinii starosty. Jednocześnie Ministerstwo Budownictwa chce zwiększenia i koncentracji pieniędzy przeznaczonych na nadzór budowlany oraz dodania dodatkowych 100 etatów. Pozwoli to m.in. na zwiększenie liczby kontroli obiektów budowlanych, a przez to podniesienie poziomu ich bezpieczeństwa. Zmiany miałyby obowiązywać od 1 lipca 2007 r. inwestorzy dalej będą mieli także do nadzoru budowlanego i dłużej będą musieli poczekać na rozpatrzenie sprawy.
Opinia
Łukasz Abgarowicz
poseł PO i członek sejmowej Komisji Infrastruktury
Obecnie wykonywany nadzór budowlany jest mało skuteczny i kosztowny. Nadzór państwowy powinien ograniczać się jedynie do kontroli przypadków łamania prawa i monitoringu większych inwestycji. To znacznie ograniczy koszty i sprawi, że nie będzie konieczności rozbudowy państwowego aparatu nadzoru. Trzeba też zmniejszyć ilość uznaniowych decyzji urzędników, na przykład związanych z oceną oddziaływania inwestycji na środowisko.
5. Dodatkowe odbiory techniczne
Inwestorzy, którzy w tym roku rozpoczną prace budowlane, muszą także przygotować się na dodatkowe kontrole i opłaty. Zgodnie z założeniami do nowej ustawy Prawo budowlane, w trakcie budowy obowiązkowe będą co najmniej dwa odbiory techniczne. Jeden po zalaniu fundamentów, a drugi po wybudowaniu obiektu w stanie surowym. Ich dokładna liczba będzie określona w projekcie budowlanym. Odbioru będzie dokonywał niezależny i zarejestrowany przez ministerstwo podmiot posiadający uprawnienia budowlane. Jego wybór będzie należał do inwestora, który będzie także ponosił koszty odbioru - według szacunków ministerstwa około 200 zł za odbiór.
Na podstawie etapowych odbiorów, okręgowy inspektor nadzoru budowlanego będzie dopuszczał obiekt do użytkowania w terminie nie dłuższym niż 30 dni.
Opinia
Jacek Bielecki,
dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Wprowadzenie dodatkowej liczby obowiązkowych odbiorów technicznych na pewno przyczyni się do zwiększenia kosztów inwestycji. Dotychczasowe doświadczenia z kontrolami przy przekazywaniu obiektów do użytkowania są bardzo złe, gdyż urzędy nagminnie nie dotrzymują ustawowego terminu dokonania kontroli oraz zwracają uwagę na mało istotne uchybienia. Dodatkowo ministerstwo nie przewidziało czasu, w którym odbiór ma być przeprowadzony, co może przyczynić się do wydłużenia realizacji inwestycji.
Arkadiusz Jaraszek
