Rozliczanie nakładów po zakończeniu najmu lub dzierżawy
Na tle rozliczenia wartości nakładów po zakończeniu najmu lub dzierżawy często dochodzi do sporów. Można by ich uniknąć, gdyby w umowie precyzyjnie ustalono zasady obowiązujące przy ponoszeniu nakładów i ich rozliczaniu. Jeśli umowa milczy na ten temat, należy sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego. Pomocne jest też orzecznictwo Sądu Najwyższego.
Nakłady konieczne i ulepszenia
Jeżeli najemca (czyli osoba, która wzięła rzecz w najem) ulepszył najętą rzecz, wynajmujący (osoba, która oddała rzecz w najem), w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Wynika to z art. 676 Kodeksu cywilnego. Ten sam przepis ma odpowiednie zastosowanie do rozliczania nakładów poniesionych przez dzierżawcę.
Wskazany przepis dotyczy nakładów będących tzw. ulepszeniami. Od ulepszeń należy odróżnić nakłady konieczne. Nakłady konieczne to takie, które są niezbędne do utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku. Nakłady konieczne obciążają wynajmującego, a nie najemcę. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663 K.c.).
Zmiana zasad w umowie
W umowach najmu czy dzierżawy strony mają duże możliwości odmiennego niż wynikający z Kodeksu cywilnego uregulowania zasad rozliczenia nakładów. W umowie najmu strony mogą ustanowić inne reguły w zakresie zwrotu nakładów po ustaniu stosunku najmu (w tym też tzw. nakładów ulepszających) niż przewidziane w art. 676 K.c. (np. w wyniku wyłączenia prawa wyboru wynajmującego). Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lipca 2010 r., sygn. akt II CSK 85/10.
W interesie wynajmującego (wydzierżawiającego) jest jednoznaczne sprecyzowanie, że dokonywanie jakichkolwiek nakładów przez najemcę (dzierżawcę) wymaga uzyskania jego zgody. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby umówić się, że nakłady będą rozliczane na bieżąco - np. poprzez potrącenia z czynszu. Taki sposób rozliczeń zaaprobował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 kwietnia 2005 r., sygn. akt II CK 565/04. Co więcej, na najemcę będącego przedsiębiorcą można w umowie przerzucić ryzyko niezamortyzowania się w pełni poczynionych nakładów w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2008 r., sygn. akt II CSK 69/08).
Dozwolone jest zastrzeganie w umowach odpłatnych, że wszelkie nakłady dokonane przez stronę korzystającą z cudzej rzeczy na podstawie umowy mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie oddającej rzecz do używania. Na aprobatę zasługuje praktyka rezygnacji w umowach przez najemców ze zwrotu dokonanych nakładów po ich amortyzacji, co dzieje się zwłaszcza wtedy, gdy umówiony czynsz jest niższy od wynikającego z aktualnych relacji rynkowych. Tak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 czerwca 2008 r., sygn. akt II CSK 69/08.
W przypadku najmu lokali mieszkalnych lokatorom obowiązują nieco odmienne zasady określone w ustawie o ochronie praw lokatorów. Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Nie dotyczy to założenia w lokalu oświetlenia elektrycznego, gazu, telefonu i innych podobnych urządzeń - można to zrobić bez zgody wynajmującego. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów (art. 684 K.c.).
Najpierw zwrot rzeczy, potem zapłata
Najemcy (dzierżawcy) często w przypadku wypowiedzenia umowy próbują potrącać z czynszu wartość nakładów ulepszających. Takie potrącenia są jednak nieskuteczne, chyba że zostały przewidziane w umowie. To, kiedy powstaje roszczenie najemcy (dzierżawcy) o zwrot wartości ulepszeń wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lipca 2010 r. (sygn. akt II CSK 85/10). Roszczenie dzierżawcy o zwrot wartości ulepszeń (tzw. nakładów ulepszających) powstaje dopiero po pojawieniu się dwóch zdarzeń: zwrotu przedmiotu dzierżawy i wykonaniu przez wydzierżawiającego prawa wyboru określonego w art. 676 K.c. (zatrzymanie ulepszeń za zapłatę ich wartości albo przywrócenie stanu poprzedniego przedmiotu dzierżawy). Wspomniane prawo wyboru można określić jako uprawnienie kształtujące przysługujące wydzierżawiającemu, które powinno być wykonane wobec byłego dzierżawcy. Nie wymaga ono żadnej formy i może być dokonane w każdy sposób (art. 60 K.c.).
Najemca (dzierżawca) powinien więc zwrócić przedmiot umowy i czekać na decyzję wynajmującego (wydzierżawiającego), czy chce zatrzymać ulepszenia, czy żąda przywrócenia rzeczy do stanu poprzedniego. Nie oznacza to, że na decyzję trzeba czekać w nieskończoność. "Nie można zaakceptować stanowiska, że treść art. 676 K.c. zezwala wydzierżawiającemu na bezterminowe dokonywanie wyboru sposobu rozliczeń z dzierżawcą, który rzecz dzierżawioną ulepszył" - uznał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 marca 2007 r., sygn. akt V CSK 475/06.
Poniesione koszty a wartość nakładów
Jeśli wynajmujący zdecyduje się zatrzymać ulepszenia, musi zwrócić ich wartość. Wartości ulepszeń (art. 676 K.c.) nie można utożsamiać w prosty sposób z sumą wydatków przeznaczonych na ich dokonanie. Określa ją bowiem wzrost wartości rzeczy, na którą zostały poczynione, oceniany z chwili zwrotu rzeczy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2000 r., sygn. akt II CKN 339/00).
Roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 K.c.). Dotyczy to zarówno nakładów koniecznych, jak i ulepszeń.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)
autor: Andrzej Janowski
Gazeta Podatkowa nr 31 (863) z dnia 2012-04-16