Sąd Najwyższy o utrzymywaniu balkonów

Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, która nakładała na jej członków obowiązek wniesienia opłat na sfinansowanie remontu balkonów. Jednym z właścicieli jest gmina, która zakwestionowała uznanie balkonów za element konstrukcyjny wpływający na wygląd elewacji budynku wniosła o uchylenie uchwały. Z kolei wspólnota argumentowała, że z umów dotyczących wyodrębnienia i sprzedaż lokali nie wynika, iż balkony stanowią ich część składową, zatem w konsekwencji należy uznać, że obowiązek ich remontu spoczywa na wspólnocie. Sąd I instancji uwzględnił powództwo uznając, że uchwała jest sprzeczna z art. 3 ust. 2, art. 13 i art. 14 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t. jedn.: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej jako: WłLokU). W przypadku wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości ich właścicielom przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd przeciwnie, że urządzenia i części budynku - w tym balkony służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, a koszty ich utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela danego lokalu mieszkalnego. Zatem właściciel ma ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzysta z niej w sposób nieutrudniający korzystanie przez innych współwłaścicieli oraz współdziała z nimi w ochronie wspólnego dobra. Natomiast na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in.: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu oraz wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej.

Art. 47 Kodeksu Cywilnego stanowi, iż część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. O tym, czy określone elementy stanowią części składowe jednej rzeczy złożonej, rozstrzyga obiektywna ocena gospodarczego znaczenia istniejącego między nimi fizycznego i funkcjonalnego powiązania.

W apelacji wspólnota podniosła zarzuty co do błędnej wykładni przepisów, a w konsekwencji uznanie, że balkon jest częścią składową lokalu oraz sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego materiału dowodowego poprzez uznanie, że mimo treści umów o wyodrębnienie i sprzedaż lokali, nabywcy lokali nabyli je wraz z balkonami. Sąd II instancji uznał, że istnieje zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, więc celowe jest przedstawienie go SN: "Czy obowiązek remontu balkonów w budynku mającym wyodrębnioną własność lokali obciąża wyłącznie właścicieli poszczególnych lokali, czy też może obciążać wspólnotę mieszkaniową, zwłaszcza, jeśli remont dotyczy elementów konstrukcyjnych balkonów?".

W jego uzasadnieniu podkreślono, że w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali balkony nie zostały wymienione ani jako części składowe poszczególnych lokali, ani jako części wspólne nieruchomości. Jednocześnie jednak w art. 2 ust. 4 tejże ustawy wskazano, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności piwnica, strych, komórka, garaż, zwane pomieszczeniami przynależnymi. Sąd podkreślił, iż fakt, że balkonu nie można odłączyć bez uszkodzenia lokalu, oraz korzystanie z balkonu wyłącznie przez właściciela danego lokalu, przemawia za zaliczeniem balkonu do części składowych lokalu. W konsekwencji zasadne wydaje się być zobowiązanie właściciela danego lokalu utrzymania balkonu na swój koszt w należytym stanie. Równocześnie jednak odłączenie balkonu prowadziłoby do konieczności uzupełnienia ściany zewnętrznej budynku, która zawsze jest ścianą nośną i stanowi element wspólny nieruchomości. Dodatkowo można stwierdzić, że balkony są przynajmniej, jeśli chodzi o ich zewnętrzne części elementami elewacji budynku, a elewacja stanowi wspólną część nieruchomości, której remont jest finansowany przez wszystkich członków wspólnoty.

Sąd Najwyższy uznał, że balkon stanowi pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu, zaś wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie ponosi właściciel lokalu mieszkalnego. Jednocześnie jednak stwierdził, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową, elementy konstrukcyjne balkonu nie służą, bowiem do wyłącznego użytku właściciela lokalu.